Некоторые начали писать, что рынок недвижимости благополучно пережил пик пандемии коронавируса. Так ли это на самом деле? Давайте разбираться.
Сначала посмотрим, что происходит со спросом на недвижимость. "Количество выданных ипотечных кредитов" даже в ужасных апреле и мае не рухнули в пропасть. В июне было выдано 116 635 ипотечных кредита. В 2015 году реакция населения на проблемы в экономике была гораздо более выраженной. Тогда во втором квартале выдавалось в 2-3 раза меньше кредитов.
Это наглядно видно на следующем графике. "Динамика выдачи ипотечных кредитов" после обвала в апреле (-17,8% г/г) и стагнации в мае (-0,6% г/г) в июне начала восстанавливаться (+20,7% г/г). Сравните эти цифры с падением почти на 50% в 2015 году. Вот где была катастрофа. По сравнению с другими розничными показателями (смотри статью "Розница в России в июле продолжает страдать" и графики в ней) спрос на недвижимость стойко перенёс все тяготы карантина, введённого из-за китайского коронавируса, и остановку значительной части экономики.
Да, "динамика задолженности по ипотечным жилищным кредитам" явно имеет затухающий вид. Но тут, скорее всего, виноваты не экономические кризисы, с завидной регулярностью накрывающие Россию. Происходит постепенное насыщение рынка недвижимостью. Подходит к концу казавшаяся много лет бесконечной очередь из желающих купить новую недвижимость, и имеющих на это деньги.
Кстати, вид графика динамики задолженности по ипотечным жилищным кредитам вам ничего не напоминает? А если "на динамику задолженности наложить цену на нефть"? Правда, очень похоже?
Ну, и чтобы закрыть вопрос со спросом, посмотрим на график "динамики просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам". Она продолжала снижаться во втором квартале 2020 года, не смотря ни на что. Весь текущий год находясь ниже уровня в 1%. Экономический кризис ипотечным кредитам не помеха. По крайней мере, пока. Что будет дальше – будем наблюдать и информировать общественность.
Переходим к предложению недвижимости. Если посмотреть на "динамику объёма строительных работ", то тоже не видно ничего страшного. Динамика в 2020 году крутится вокруг нуля без резких спадов и подъёмов. Сравните с жутью 2009 года, когда падение достигало 22% год к году. Да, рост прекратился, но и обвала нет.
Зато "динамика ввода в действие жилых домов" поражает воображение. В апреле 2020 года данный показатель побил антирекорд кризиса 2008-2009 годов (был достигнут с запозданием в июле 2010 года на уровне -24,6% г/г). На этот раз строители не стали ждать полтора года и установили новый антирекорд сразу, в апреле, на уровне -36,5% г/г. Хотя, скорее всего, такая жуть связана с остановкой работы соответствующих государственных структур. Но даже после разморозки жизни этих структур, никакого "отложенного спроса" на их услуги со стороны строителей не видно. Падение ввода новых домов продолжается.
Теперь о ценах. Удивительно, но средняя температура по больнице, тьфу, "средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России", выраженная в настоящих деньгах (долларах) очень слабо отреагировала на самый настоящий коллапс экономики, вызванный масштабным карантином и остановкой многих производств. С 1073,1 доллара в первом квартале она снизилась всего до 1019,3 доллара. Что, впрочем, неудивительно, если вспомнить слабое падение спроса со стороны населения на ипотечные кредиты.
Кстати, вид графика цены недвижимости вам ничего не напоминает? А если "на цену недвижимости наложить цену на нефть"? Опять видна значительная корреляция двух кривых. Опять мы убеждаемся в том, что "Зависимость России от нефти тотальная". На какой рынок не посмотри, он очень сильно зависит от цены на нефть.
Это очень хорошая новость для аналитиков и очень плохая новость для всех остальных. Первым проще будет строить прогнозы по развитию того или иного рынка. Всем остальным станет очень больно при дальнейшем снижении цен на нефть. В частности, глядя на график, можно сказать, что когда цена нефти опустится ниже 30 долларов за баррель, и останется там надолго, цена недвижимости в среднем по России опустится ниже 500 долларов за квадратный метр общей площади.
Разумеется, в каждом городе цена будет отличаться от средней в ту или иную сторону. Чтобы понять, в какую именно, просто вспомните, сколько недвижимость стоила в долларах в вашем городе в 2000 году. И тогда вы будете знать, сколько она будет стоить в скором будущем в вашем городе.
После сравнения текущей цены недвижимости и будущей цены вам станет ясно, стоит ли инвестировать сейчас свои сбережения в недвижимость. Подскажу этот ответ – нет, нет, и ещё раз нет.
Когда цена нефти опустится ниже 30 долларов за баррель, и останется там надолго, разумеется, доллар при этом будет стоить совсем другое количество рублей. Ну, об этом я предупреждал уже неоднократно (смотри статью "Кризис 2020. Что происходит с долларом и рублём? Пора покупать валюту? Или пора продавать валюту?"). Ответ на вопрос однозначный – валюту надо покупать.
Какой же ответ на вопрос в заголовке статьи? Сегодня всё хорошо. Вот только кризис далеко ещё не закончился. Ни экономический, ни коронавирусный. Всё только начинается. Так что окончательные выводы делать ещё очень рано.
