С началом перехода девелоперов на проектное финансирование, стало казаться, что инвестиции частных лиц в строительство жилья больше неактуально. В действительности, новостройки интересуют инвесторов до сих пор. Просто они стали более избирательными.
Долгое время едва ли не каждый, у кого были свободные деньги, стремился купить квартиру на окраине Петербурга, чтобы сдавать в аренду. Покупали чаще всего студии или однокомнатные квартиры, поскольку стоят они относительно недорого и найти арендатора для них проще.
«Примерно с 2014 года в Петербурге стали отмечать высокий спрос на недорогие малогабаритные квартиры, расположенные чаще всего на окраинах города, - говорит директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сержина. – Их основная целевая аудитория делится на две категории. Первая – молодые люди, которые выбирают свое первое жилье. Поскольку средства ограничены, они покупают то, что доступно, – либо комнату в коммуналке, либо квартиру на окраине города. Конечно, чаще предпочитают второе. И вторая категория – это люди, покупающие бюджетную недвижимость для получения дополнительного дохода. Например, так называемые пенсионные квартиры, которые приобретают для последующей сдачи в аренду для прибавки к будущей пенсии. На такой продукт спрос есть до сих пор. Разница только в том, что дешевого жилья сейчас очень мало: основные районы в черте города уже освоены».
Зато их все еще хватает за его чертой. Но, как раз обилие появившегося там предложения сделало бизнес инвесторов менее прибыльным. Привлекательность инвестиций в жилье на окраинах серьезно подпортили новые выходящие на рынок проекты. «Когда появились массовые предложения в Девяткино, Мурино и Кудрово, многие приобретали там студии для того чтобы в дальнейшем заработать на их перепродаже или сдаче в аренду, - говорит вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. – В какой-то момент спрос превысил предложение, в результате чего у инвесторов начались проблемы. Выгодно сдать или продать квартиру оказалось крайне сложно. Доходность оказалась ниже, чем планировали многие из них».
Сейчас ситуация несколько изменилась и, по словам Катерины Соболевой, покупатель выбирает объект для инвестиций более тщательно. Особенно на окраине, где не у каждого проекта хорошая перспектива развития.
В проектах «Ленстройтреста», например, не берут, хотя и по другой причине. «Типичный инвестиционный объект на рынке недвижимости – это малогабаритные однушки и студии, - объясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Комментирует Ян Фельдман. - В наших проектах они, конечно, есть. Но мы считаем, что основу квартирографии должны составлять просторные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, и лишь небольшой процент – студии».
По словам Яна Фельдмана, студии составляют треть предложения в жилых комплексах класса масс-маркет. В комплексах его компании таких квартир всего 15%. А в одном из корпусов комплекса «Янила Драйв», где недавно началось бронирование, студий нет вообще. Впрочем, для инвесторов есть некоторое количество однокомнатных квартир площадью от 31 до 38 квадратов.
«Большая часть наших клиентов – семейные покупатели, которые приобретают жилье для себя или своих родственников, - говорит Ян Фельдман. – На инвестиционные покупки у нас приходится минимальный процент сделок. Хотя, когда собственники по каким-то причинам продают свое жилье в наших кварталах, эти квартиры всегда стоят дороже вариантов в новостройках в этой же локации, что говорит об их высокой инвестиционной привлекательности».
Не придутся инвестору по вкусу и квартиры в проектах компании «Строительный трест». Директор по продажам застройщика Сергей Степанов отмечает, что в его жилых комплексах студии отсутствуют, поскольку считаются временным жильем. А компания вот уже почти три десятилетия строит комфортабельное и просторное для семей с детьми. А значит, постоянного проживания. Средняя площадь квартиры в объектах компании составляет 60 кв. м.
Да и в других проектах бизнес на покупке жилья на нулевой стадии и перепродаже незадолго до ввода дома в эксплуатацию сейчас под большим вопросом. «Сегодня эта практика постепенно уходит с рынка, - говорит Сергей Степанов. – Учитывая переход девелоперов на эскроу-счета, которые можно раскрыть только после ввода дома в эксплуатацию, и проектное финансирование с достаточно высокими ставками, застройщики будут вынуждены закладывать данные издержки в стоимость квартир. Все это сделает невыгодным частные инвестиции. Например, в нашей компании продажи объектов зачастую начинаются не на раннем этапе строительства, и стоимость квадрата практически соответствует ценам на рынке вторичной недвижимости».
Инвестировать в недвижимость можно не только с целью перепродажи. Жилье все еще неплохо подходит для сдачи в аренду, покупается и детям не вырост. Многое зависит от локации. Если в какой-нибудь новостройке продажи с инвестиционными целями встали, в других они продолжаются. Так, по словам директора по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексея Муравьева, доля инвестиционных покупок в его проекте порядка 30%.
«Все прекрасно понимают, что локация очень перспективная, люди видят, какой путь по развитию территории пройден: построены и работают два детских садика, школа, реконструировано Красносельское шоссе, построена заправка, скоро начнется строительство поликлиники, - говорит Алексей Муравьев. – Инфраструктура на этой территории для строительства готова с точки зрения на все 100%. Поэтому территория быстро застраивается. В локации сейчас два девелопера, которые возвели уже порядка 100 тысяч кв. м жилья. В планах строительства только нашего проекта еще порядка 200 тысяч кв. м».
Еще один проект, которым интересуются инвесторы – «Ясно.Янино» от компании «КВС». «Доля инвесторов в наших пригородных проектах невелика, - говорит генральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Чаще всего с инвестиционными целями выбирают расположенный в ближайшем пригороде Петербурга микрорайон «Ясно.Янино». Наряду с комфортной средой, он обеспечивает жителям хорошую мобильность – здесь комфортно тем, кому, например, нужно ежедневно ездить на работу в город. Дорога до метро «Ладожская» или «Проспект Большевиков» занимает около 25-30 минут. Жилье предлагается уже с отделкой комфорт-класса, а в ближайшее время мы также запустим опцию полной меблировки».
Точно определить долю инвесторов сложно. Как правило, для вложения выбирают квартиры на старте продаж, когда стоимость значительно ниже. Впоследствии, по словам Анжелики Альшаевой, по разным причинам, возможно, и не с целью заработка, перепродают купленное у компании жилье около 10% клиентов.
