- ЖСК, какой принцип работы организации, в чём отличие основное от договора долевого участия в строительстве?
- Начнём с того что такое Жилищно Строительный Кооператив? Это строительная организация состоящая из нескольких человек или юридических лиц целью которых является строительство жилья с целью обеспечения жилья своих членов кооператива.
- То есть, все вместе собираются с благими намерениями построить дом и для этого регистрируют Жилищно Строительный Кооператив.
- Да,но на самом деле это конечно же не так. Как показывает практика создаётся кооператив застройщиком в лучшем случае, потому что есть две формы существования кооператива, то есть это когда ЖСК выступает сам застройщиком и это лучшая форма, либо когда ЖСК выступает инвестором и нанимает второе юридическое лицо застройщика. И теперь уже дольщику, точнее члену кооператива необходимо будет проверять договор, который будет заключать между собой ЖСК и застройщик.
http://www.youtube.com/watch?v=kAvT0G2rbRQ&list=PLZJFaKUiR5WAcezP9ZBy4M2G7iZzE2m25&index=17
- Для чего застройщики привлекают деньги через Жилищно Строительный Кооператив, почему они 214 федеральным законом не пользуются?
- На самом деле для застройщика такая форма является выгодной, потому что меньше регламентирована сама форма договора который необходимо заключать с покупателем, нет необходимости регистрировать этот договор нет необходимости страховать этот договор, соответственно есть много плюсов и плюс ещё для застройщиков в том что дольщик фактически ничем не защищён т.е. не защищён 214 законом и в данном случае решает всё кооператив, собственно говоря застройщик.
- Если я правильно понимаю, что если лицо-покупатель приобретает квартиру с помощью покупки пая в ЖСК, то он по большому счёту приобретает квартиру на свой страх и риск т.е. если вдруг по каким бы то ни было причинам жильё достроено не будет спросить ему будет не с кого?
- Вот тут на самом деле не совсем так спросить ему будет с кого он спросит с той верхушки которая является управляющая компания т.е. ЖСК потому что квартира которую продаётся через ЖСК они на порядок дешевле чем те которые продаются через долёвку.
- Но тем не менее вы говорите, что на практике очень много застройщиков, которые просто буквально прокладывают своим Жилищно Строительным Кооперативом и таким образом привлекают деньги чтоб не заключать договор долевого участия.
- Для них просто есть ряд преимуществ. Почему, во-первых, они более конкурентоспособные, у них дешевле цена у нет собственно говоря никаких заморочек с договором т.е. они не должны его регистрировать соответственно форма договора может быть любая какая им нужна такая и будет т.е. Росреестр там офис не будут там проверять не будут там палки в колёса ставить, вычеркиваем этот пункт ещё отсюда.
- Но пока компания не выплатит квартира в собственность не переходит?
- Нет, не переходит, но зато он может ею пользоваться.
- Если в процентном соотношении смотреть сколько сегодня в Санкт-Петербурге по каким вариантам привлекается?
- Немного на самом деле, сейчас стало гораздо меньше этих схем. Всё таки застройщики предпочитают действовать в правовом поле, потому что не смотря на все преимущества всё таки люди-покупатели зачастую боятся вкладываться в такие схемы и всё таки предпочитают классическую долёвку.
- А что с ипотечным кредитом? Можно взять его под членство шефского?
- Банки не охотно но всё таки идут на кредитацию таких схем, но это конечно касается известных очень надёжных застройщиков у которых всё в порядке с документацией и банки прекрасно понимают что эта схема она не для того чтобы кого то обмануть а для того чтобы побольше заработать и быть конкурентоспособными на рынке по цене и формам оплаты.
- Яна, вот из того что вы говорите что я услышал, что на самом деле наверно единственное серьёзное преимущество ЖСКперед договором долевого участия это цена объекта, который приобретаешь при этом недостатки связаны в первую очередь со сложностью потом деньги обратно истребовать, если вдруг по каким то причинам руководство ЖСК деньги направляло скажем так мягко не туда куда нужно было. Тогда у меня возникает вопрос, какой процент премии должен быть такой чтобы был смысл вкладываться в ЖСК, а не в договор долевого участия и конкретно вот если б вы приобретали жильё для себя вы бы вообще по какому договору стали бы.
В 2011 году я как раз покупала в Ленспецсму вступала в кооператив “Юбилейный квартал” но я на самом деле не готова сказать сколько мне нужен дисконт, чтобы я вступила в ЖСК в компанию которую я не знаю и документы которой находятся не в порядке. Никакой дисконт меня не устроит соответственно я не буду там покупать квартиру.
- А может обычный гражданин понять в ЖСК в порядке документы или не в порядке ведь если по договору долевого участия договор проходит государственную регистрацию и орган регистрации должен следить за тем на сколько законна сделка которую он регистрирует, то в данном случае кто собственно говоря вообще проверяет?
- Я думаю, что человек который собирается покупать квартиру которая стоит не один миллион рублей должен конечно же смотреть передачу почитать литературу соответствующую почитать закон.
- Если продаются две квартиры в принципе практически одинаковые одна квартира продаётся по жилищно-строительному кооперативу способу участия другая по договору долевого участия строительства, ваши рекомендации как к покупке какого вида.
- Я конечно больше склоняюсь к долёвке.
- Скажите многие эксперты сейчас говорят о том, что очень много квартир на рынке продаётся через уступку права требования, говорят взрыв пошел таких сделок. Мне интересно правда это или не правда и нужно ли такую переуступку заверять нотариально?
- Первый вопрос - не могу сказать, что взрыв, но некая волна переуступок идет. Это связано с тем, что многие к концу года притормозили продажи, рос курс доллара, люди пытались понять, что будет с недвижимостью, будет ли она в цене и каждый инвестор, а переуступка это инвестиционная продажа, когда покупатель покупает, для того чтобы перепродать. Крайне редко бывает, что переуступается квартира, которая была куплена для себя. По поводу нотариуса, я считаю, что надо заверять такую сделку нотариально, потому что нотариус заверяет чистоту сделки, он проверяет документы, составляет договор на основании присутствия и продавца и покупателя. Он смотрит правоустанавливающие документы, он смотрит на каком основании, как проводится сделка. Очень часто бывает, что переуступки делают без присутствия застройщика и если кто-то, что-то не понял, то ищи ветра в поле. Потом все эти сделки нотариус фиксирует в определенном реестре своем и если что-то пошло не так, всегда можно обратиться к нотариусу запросить все эти документы, которые происходят во время заключения сделки…
- Нотариус конечно же обеспечивает законные сделки.
Договор долевого участия с точки зрения защиты покупателя-дольщика несомненно более развитый, защищенный вид сделки. Приобретая жилье, лучше использовать договор долевого участия в строительстве.
