Прошлый год не оправдал ожидания белорусов в части снижения цен на жилье. Несмотря на сокращение числа сделок, цены продолжили расти. Что стоит за этой динамикой и чего ждать покупателям и инвесторам в 2026 году? Об этом MYFIN поговорил с руководителем отдела аналитики «А-100 Девелопмент» Екатериной Рагалевич. Итоги 2025 года: цены в плюсе, предложение в минусе По итогам прошедшего года рынок жилой недвижимости в Беларуси показал уверенный рост. Цены на первичном рынке увеличились в среднем на 14%, а на вторичном – почти на 17%, хотя общий спрос на вторичку сократился примерно на 8%. «Резкий рост цен в 2025 году закономерно привел к умеренному снижению покупательской активности. Однако отката цен не произошло. Причины такой устойчивости лежат в фундаментальных рыночных факторах», – объясняет эксперт компании «А-100 Девелопмент». Ключевыми драйверами спроса, по ее словам, оставались доступность кредитования, рост доходов населения и инвестиционные настроения белорусов. «В 2025 году доходы белорусов демонстрировали уверенный рост. Если в первом квартале средняя заработная плата немного превышала $1 000, то к четвертому кварталу она превысила отметку в $1 200 в эквиваленте, что соответствует росту порядка 20%. Существенную поддержку спросу также оказала стабильная ситуация на рынке кредитования», – отмечает эксперт. При этом предложение на первичном рынке продолжало сокращаться. За последние 8 лет количество застройщиков на рынке недвижимости уменьшилось почти в три раза. Объем предложения новостроек в течение последнего года колебался в пределах 3 500 лотов, тогда как в 2020–2022 годах на рынке одновременно присутствовало 8 500–9 000 квартир. «Дополнительное влияние на рынок оказывает общая ситуация, которая напрямую отражается на динамике валютного курса. Резкие колебания доллара имеют краткосрочный эффект. Рынок может временно перейти в фазу ожидания, покупательская активность снижается, а застройщики прибегают к сдержанным ценовым мерам, включая специальные предложения и фиксацию курса. Как правило, в течение 1,5-2 месяцев ситуация стабилизируется, и рынок возвращается к привычному уровню активности. Таким образом, рост цен был обусловлен сочетанием устойчивого спроса и ограниченного предложения. Сейчас в Минске объем строительства нового жилья частными застройщиками сильно ограничен, а на жилье государственных застройщиков могут претендовать не все. В этих условиях снижение спроса не приводит к коррекции цен, поскольку дефицит предложения продолжает оказывать ключевое влияние», – резюмирует эксперт. Прогноз на 2026 год: ждать или покупать? Основной вопрос для рынка в текущем году: как будет меняться цена квадратного метра? По мнению эксперта, предпосылок для снижения цен в ближайшей перспективе не просматривается. «Одним из основных факторов остается ограниченное предложение. Оснований для его существенного роста в 2026 году не ожидается, а значит, дефицит продолжит оказывать давление на цены. Дополнительную поддержку спросу обеспечивает стабильная ситуация на рынке кредитования», – делится прогнозом эксперт. Екатерина Рогалевич «Рынок недвижимости демонстрирует удивительный феномен: периоды спада и подъема цикличны в своей основе, однако каждый новый цикл всегда уникален и отличается от предыдущего. Например, последний пик цен на недвижимость мы фиксировали в 2014 году. Но если сравнивать тот период с текущим, есть важное отличие: количество застройщиков на рынке в разы меньше, чем тогда», – отмечает Екатерина Рогалевич. Макроэкономические факторы, такие как укрепление белорусского рубля, повышают себестоимость строительства и, как следствие, ограничивают возможности застройщиков для снижения цен. «Таким образом, 2026 год, по нашим оценкам, пройдет в условиях сохранения высоких цен – без предпосылок к их снижению – при продолжающемся дефиците предложения. В этих условиях 2026 год выглядит одним из наиболее благоприятных для принятия решений о покупке», – заключает эксперт. Тренды 2026: рациональные планировки и обустроенная среда Анализ потребительских предпочтений белорусов по объектам недвижимости «А-100 Девелопмент» показывает также устойчивый интерес к двухкомнатным квартирам. «В среднем по рынку наиболее востребованы планировки площадью 60–70 кв. м, однако ключевым фактором при выборе все чаще становится не номинальный метраж, а функциональность пространства и рациональность планировки», – объясняет эксперт. Покупатели все чаще выбирают жилые комплексы с полноценно развитой территорией от проверенных девелоперов с продуманной инфраструктурой, благоустройством и транспортной доступностью. Яркий пример – жилой комплекс «Зеленая гавань». Это продуманное пространство, реализующее принцип «15-минутного города». На большой территории с низкой плотностью застройки создается полноценная среда: от уже открытого детского сада и магазинов до запланированных школ, поликлиник и общественных зон. Особое внимание уделяется благоустройству, организации дорог и транспорта, а также формированию местного сообщества – жители организуют совместный досуг и активности. «Рациональные планировки и комплексные проекты, где продумано не только жилье, но и окружающая среда, – это новый стандарт для белорусского рынка, который предложила компания "А-100 Девелопмент". Это особенно важно в период устойчивого роста цен, когда не хочется платить лишнее даже за несколько неиспользуемых квадратных метров. Анализируя внутренние данные, мы нашли закономерность, что комплексное развитие жилой застройки позволяет впоследствии реализовать на вторичном рынке квартиру на 15% дороже первоначальной стоимости», – подводит итог эксперт. Что в итоге? Наступивший 2026 год, по оценке экспертов, не обещает падение цен на недвижимость. Наиболее вероятен обратный сценарий: цены либо сохранятся, либо продолжат медленно расти. Для тех, кто уже приобрел жилье или купил его в инвестиционных целях, это хорошая новость. Для тех же, кто раздумывает над приобретением жилья, этот фактор нужно учитывать при планировании покупок в 2026-м. Сохраняется тренд на рациональные планировки. Обращайте внимание не на общую площадь объекта, а на полезную, где нет «лишних» метров, тогда не придется переплачивать за них. Для инвесторов это также будет одним из решающих факторов, так как рационально спланированное жилье останется в цене и спустя годы. Плюс окружение сильно меняет качество жизни. Одно дело – новостройка на пустыре, другое – развитый жилой комплекс с приятными соседями и всеми необходимыми объектами инфраструктуры для жизни. Несмотря на сокращение числа сделок, цены продолжили расти. Что стоит за этой динамикой и чего ждать покупателям и инвесторам в 2026 году?
