Сегмент ИЖС: аналитика, статистика, законы
Законопроект о соразмерности площади участка построенному на нем объекту, перспективы выдачи ипотечных кредитов, настроения, царящие в среде девелоперов и конечных потребителей, — в центре внимания рынка индивидуального жилищного строительства
Возможно, вступление в силу двух федеральных законов, один из которых позволяет точечно строить частные дома по договорам подряда с использованием счетов эскроу, а другой помогает регулировать освоение собственниками земельных участков, и правда является главной ИЖС-темой марта. Но все-таки не единственной. И законодательство не стоит на месте, и аналитики делятся результатами исследований — словом, есть на что еще обратить внимание.
В частности, как напомнила в конце февраля пресс-служба Росреестра, Госдума одобрила в первом чтении разработанный ведомством законопроект, который вводит критерии соразмерности площади выкупаемого без торгов земельного участка построенному на нем объекту недвижимости*. Законопроект появился в рамках дорожной карты по повышению эффективности использования земель, утвержденной правительством РФ, и предусматривает поправки в Земельный кодекс РФ.
По словам статс-секретаря — заместителя руководителя Росреестра Алексея Бутовецкого, документ решает многолетнюю проблему соразмерности. Потому что когда человек строит на участке маленький сарайчик, а ему по льготной стоимости предоставляют десятки гектаров земли, это действительно проблема.
«До сих пор не выработано единых критериев относительно того, как собственнику здания (сооружения) реализовывать исключительное право выкупа или аренды. Необходимость соотнесения площади участка с площадью построенного на нем объекта законодательно не предусмотрена. Мы предлагаем ввести критерии, согласно которым в случае выкупа земли для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства участок должен быть застроен не менее чем на 5%, причем не сараем, а основным объектом. А для участков с иными видами разрешенного использования — на 10%. Это позволит исключить случаи злоупотребления», — считает эксперт.
Также предлагается ввести основания для отказа в предоставлении земельного участка, если площадь построенного на нем объекта не соответствует обозначенным в законопроекте критериям. Кроме того, нельзя будет выкупить участок, если на нем возведен только вспомогательный объект, а основной объект отсутствует.
Банк «Дом.РФ» проанализировал нынешнюю региональную стоимость строительства индивидуального дома по договорам подряда с использованием счетов эскроу*. Отчасти отправной точкой для данного анализа наверняка стали многочисленные жалобы игроков рынка на то, что введение счетов эскроу заметно повысило цену конечного продукта. Согласно выводам банковских аналитиков, средняя стоимость строительства дома подрядчиком сейчас составляет 7 млн рублей, стоимость квадратного метра находится на уровне 63 тысячи рублей.
«При этом есть субъекты РФ, в которых строительство дома с подрядчиком обойдется дешевле. В топ-5 регионов с наименьшей стоимостью за квадратный метр входят Чувашская Республика (строительство дома в этом регионе оценивается в 3,4 млн рублей), Ярославская область (4 млн рублей), Республика Хакасия (5,1 млн рублей), Новгородская область (5,2 млн рублей) и Смоленская область (5,3 млн рублей). Дороже, чем в среднем по России, за собственный дом платят жители Орловской области (8 млн рублей), Московской области (9,5 млн рублей), Санкт-Петербурга (9,8 млн рублей), Москвы (10,1 млн рублей), Ленинградской области (10,7 млн рублей)», — отмечается в исследовании.
Кстати, по подсчетам «Дом.РФ», по итогам 2025 года на приобретение и строительство индивидуальных жилых домов может быть выдано около 100 тысяч ипотечных кредитов, 80% которых придется на приобретение готовых домов. Если говорить об их, домов, строительстве, то это около 20 тысяч ипотечных кредитов, 40% из которых будет оформлено в рамках «Семейной ипотеки», а остальные 60% — по другим льготным программам, а также на рыночных условиях. Такой прогноз директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков озвучил на состоявшейся в середине февраля II Всероссийской конференции «Тренды развития рынка загородной недвижимости», организованной Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики».
При этом, как утверждает исследование, проведенное аналитиками торговой сети «Технониколь» (ТСТН)*, подавляющее большинство россиян (73% респондентов) вообще-то готовы оформлять ипотеку при ставке 10%, а еще 16% опрошенных отметили, что их устраивает ставка хотя бы в 17%. И если взять отдельно сегмент ИЖС, результат будет примерно таким же: 70% участников исследования готовы оформить кредит для строительства или приобретения дома при ставке 10%, и еще 16% согласны сделать это под 17% годовых.
«Основной прирост нового предложения на рынке недвижимости последние несколько лет обеспечивается за счет сегмента ИЖС. Во многих регионах (таких как Чеченская Республика, Дагестан, Ингушетия, Алтай) доля ипотеки на создание объектов ИЖС существенно превышает 50%, в Московской области она составляет около трети от общего числа выданных ипотечных кредитов. В целом сейчас спрос на ИЖС отчасти сдерживается высокими ипотечными ставками, однако после снижения ключевой ставки мы однозначно увидим дополнительный прирост этого спроса», — уверен генеральный директор ТСТН Анатолий Нестеров.
Может, и так. Но пока целый ряд факторов (прежде всего изменения на рынке ипотеки и продолжающая ползти вверх стоимость стройматериалов) привели к замедлению темпов роста сегмента ИЖС. Скажем, сопоставив данные 2023 и 2024 годов по числу выданных ИЖС-ипотек, «Дом.РФ» получил следующий результат: сегмент строительства частных домов ушел в минус на 13%, а сегмент приобретения готовых домов — на 47%, причем все это падение обеспечили показатели второго полугодия прошлого года, поскольку в первом оба сегмента еще находились в зоне роста.
А еще, как отметил в своем уже упомянутом выступлении Евгений Квасенков, за прошедший год существенно изменились планы застройщиков многоквартирных домов по выходу на рынок ИЖС. И об этом стоит поговорить подробнее — в следующий раз.
* Есть в распоряжении BFM.ru