Владимир Трегубов о ситуации на рынке жилья в России
Известно, что банки не любят выдавать ипотечные кредиты: срок находится за пределами прогнозирования валютного курса, слишком много россиян получают "серую" зарплату, многие теряют работу и твердый заработок в бизнесе и т.д. Слишком много неизвестных в этом уравнении. Попытки выдачи ипотечных займов ВТБ и рядом других крупных банков в 1990-х, а также их секьюритизации (переупаковки в облигационные займы с переносом рисков на инвестора в данные долговые ценные бумаги) продолжения не имели.
Низкие доходы населения не позволяли покупать недвижимость без кредита. Так, медианная зарплата в 2019 году составила 29 тысячи 900 рублей после уплаты налогов. Иными словами, 50% населения России зарабатывает менее 30 тысяч рублей после налогообложения, или 2,6 прожиточного минимума.
Даже если взять среднюю зарплату, по данным Росстата, она составит 41 тысячу 500 рублей после уплаты налогов. Для того чтобы купить квартиру, например, в Москве, средней семье потребуется жить в режиме жесткой экономии десятки лет.
Особого упоминания заслуживает история с валютной ипотекой. Как известно, до 2014 года Центробанк проводил вполне обоснованную валютную и денежно-кредитную политику. Несмотря на кризис 2008 года, курс национальной валюты изменялся незначительно, рост курса доллара с 25 до 33 рублей не вызывал никакого ажиотажа. Иными словами, в то время Банк России действовал в полном соответствии с Федеральным законом "О центральном банке РФ", поддерживая курс национальной валюты с помощью валютных интервенций.
Однако с 2014 г. новое руководство Банка России перестало поддерживать стабильность валютного курса рубля, фактически отдав политику курсообразования на откуп спекулянтам российского и зарубежного происхождения. Судьбе валютных ипотечников мало кто мог позавидовать. Призывы правительства и Банка России согласовать некий "человеческий" курс рубля для определения выплат по кредитам долго не находили отклика в сердцах алчных банкиров, пытавшихся заработать на человеческих страданиях.
Прорыв в развитии ипотечного жилищного кредитования был совершен после того, как президент Владимир Путин поручил правительству и Банку России обеспечить снижение ставок по ипотечному кредитованию до 8%. В основном это было сделано за счет льготных программ ипотеки под 6% для семей с детьми, спецпредложений от застройщиков, понимавших, что по текущим ценам продать построенное жилье невозможно, и т.д.
Март 2020 года изменил в финансово-экономической системе многое. Желание показать, кто главный в ОПЕК, возможно, стремление разорить сланцевиков в США дало сильную встряску финансовым рынкам. Нефть упала ниже 30 долларов за бочку смеси Brent. Мы увидели доллар по 80 рублей и евро по 100 рублей. Фондовый рынок испытал сильную коррекцию.
Вероятно, стремление спасти застройщиков заставило власти изменить правила ипотеки – господдержка позволила снизить ставку ипотеку до 6,5%, теперь уже банки не учитывали ни привязку к региону, ни наличие маленьких детей. Единственное условие – первоначальный взнос и стабильный подтвержденный доход. На рынок льготной ипотеки вышли профессиональные инвесторы, скупавшие квартиры целыми этажами на стадии котлована и продававшие их по мере роста цен на недвижимость.
Однако этот праздник жизни должен был закончиться в октябре 2020 года. Можно только догадываться, какие лоббистские ресурсы были задействованы, чтобы продлить программу льготной ипотеки до 2024 года: и только на субсидирование льготной ставки в 2021 году было выделено 12 миллиардов рублей, что в два раза превышает весь объем средств, выделенных на организацию льготной ипотеки.
Оформить льготную ипотеку довольно просто. Достаточно внести в банк первоначальный взнос в размере 15% (включая материнский капитал), заключить договор с банком до 1 июля 2021 года, срок может быть установлен и 5, и 30 лет, но ставка по кредиту не может превышать 6,5%, хотя в ряде случаев банк может ее даже снизить. Максимальный размер кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, учитывая высокую стоимость недвижимости составляет 12 миллионов рублей, для других регионов – 6 миллионов рублей. Более 90% всех кредитов на покупку квартир в новостройках оформляются на таких условиях.
Ажиотажный спрос на недвижимость объяснялся желанием населения сохранить сбережения в условиях кризиса и девальвации рубля (в моменте весной 2020 года рубль обесценился на 27%), низкими процентными ставками по рублевым инструментам и незнанием валютных инструментов сбережений.
В итоге мы получили беспрецедентный рост цен как на первичном, так и на вторичном рынках. За период с марта 2020 года по март 2021-го рост цен на недвижимость в Москве составил 39%, в Санкт-Петербурге – 36%, в Казани – 23%, в Нижнем Новгороде – 39%. Во всех городах-миллионниках резко сократились продажи квартир в новостройках, однако цены на них не падают. В Москве на первичке сделок практически нет. Средняя стоимость квадратного метра здесь составляет почти 250 тысяч рублей. В целом недвижимость в Москве с 2014 года подорожала на 57%. Виновата здесь не только подорожавшая на 40% арматура, но и надувшийся пузырь спроса, подстегиваемый льготными ставками по ипотеке.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина открыто признала, что негативный эффект, стимулируемый льготной ипотекой, подстегивает дальнейший рост цен, сделав жилье недоступным для многих. Она призвала отменить льготный режим ипотеки в целом по стране, сохранив его лишь в 24 регионах – Башкортостане, Удмуртии, Мордовии, на Алтае, в Дагестане, Чечне, Ингушетии, Ставропольском крае, где спрос на жилье удовлетворен не полностью и не было зафиксировано негативных эффектов, включая понижение доступности жилья, разгона цен и предпосылок пузыря.
Однако вице-премьер Марат Хуснуллин считает, что правительство продлит программу льготной ипотеки до 2024 года, возможно, с некоторыми изменениями с целью сдерживания роста цен. Он даже видит в росте цен некоторые преимущества, считая, что высокие цены на жилье должны привести к росту предложения.
Ситуация с льготной ипотекой описывается цитатой из незабвенного Виктора Черномырдина: "Хотели как лучше, а получилось как всегда". Фактически желающие купить жилье, особенно семьи с детьми, попали в двойной капкан – реальные доходы не растут уже восьмой год подряд, а цены стремятся в заоблачные дали. Возникают вопросы: кто больше выиграл от льготной ипотеки – семьи с детьми, инвесторы или все-таки застройщики, не желающие снижать цены? А также: что делать с пузырем на рынке недвижимости?