Мост как фактор стабильности. Что будет с ценами на жильё в Крыму?
Крымская недвижимость — одна из самых дорогостоящих, цены на полуострове - на уровне крупных российских городов-миллионников. Корреспондент «АиФ-Крым» узнавал, почему сложилась такая ситуация и ждать ли перемен.
Среднестатистическая крымская семья может накопить на собственные квадратные метры, откладывая не менее чем по 15 тысяч рублей в течение десятилетия.
Но к тому времени и молодая семья станет старой, и не факт, что за эти деньги можно будет купить хоть какую-то недвижимость. Всё — из-за растущего спроса последних четырёх лет. Самыми востребованными остаются квартиры на первичном рынке и так называемые «ипотечные» - стоимостью до 4,5 миллионов рублей. Как горячие пирожки «уходят» квартиры в Севастополе и Симферополе.
Куда качнулся маятник?
«Другая недвижимость не так востребована, она не растет, даже падает в цене, — объясняет директор по развитию риэлтерской компании Дмитрий Майоров. — Приток населения — вот основной фактор спроса. Всё это определяет стоимость на конкретную категорию недвижимости. Каждый город индивидуален. В Симферополе люди покупают квартиру для того, чтобы жить или сдавать, а не для того чтобы приезжать в нее для отдыха. В Ялте, может быть, и упали ненамного продажи, сделали паузу те, кто намерен был купить второе жильё».
С другой стороны, многим людям нужна уверенность в сбережении своего капитала. Мост и новая дорога могут выступать в качестве фактора стабильности — те, кто не решались раньше на покупку, теперь вложат свои сбережения в крымскую недвижимость.
Но у аналитиков нет возможности измерить, куда качнулся маятник спроса-предложения. Дмитрий Майоров пояснил, что рынка проданных квартир не существует, собрать информацию о свершившихся сделках и вывести общую цифру не получится.
Первичное жилье в Симферополе продают от 50 до 80 тысяч рублей за квадрат. Стоимость квадратного метра можно измерять по таким параметрам: время жизни недвижимости с момента завершения, место нахождения, этажность, количество комнат. Даже в одном подъезде квартиры стоят по-разному.
«Многие факторы сдерживают девелоперов. Проблемы с ростом предложения могут зависеть от скорости выделения участков под застройку, — считает Дмитрий Майоров. Либо участков мало, либо затягивают с документами. Порой застройщики не знают, какая будет конструкция дома — как и то, по какому закону, каким нормативам будут строить. Любые изменения влияют на предложение».
Ждём генпланы
С 1 июля 2018 года застройщикам организовать долевое строительство будет гораздо сложнее: закон призван защитить вкладчика. С середины лета, чтобы привлечь дольщиков, нужно соответствовать огромному списку требований. Например, полученные вложения от физлиц могут быть потрачены лишь на строительство конкретного дома. Застройщик должен заниматься строительством на протяжении трёх лет. Это не позволит появиться новым региональным компаниям. А банковские кредиты не смогут покрыть потребности застройщиков в финансах. К тому же это лишает возможности гибкости процесса строительства — например, сократить или увеличить этажность. Значит, может уменьшиться количество новых многоэтажек при растущем спросе.
Существует и крымская специфика с украинской документацией, что несколько замедляет работу с бумагами. Всё зависит от строительных компаний и числа свободных участков.
«Сейчас генеральные планы находятся на этапе утверждения, большинство городов использует украинскую градостроительную документацию, — сообщил первый заместитель министра строительства и архитектуры Республики Крым Максим Скорин. —Новая разработана, но находится на стадии согласования во многих городах. Поэтому местные архитекторы использует территориальное планирование сделанное многие года назад. Тем не менее, если функциональная зона установлена, нет юридических препятствий для того, чтобы воспользоваться украинской документацией и на основании ее предоставить застройщику участок. Утверждение же генпланов повлияет на ситуацию лишь положительно — в ряде городов будут расширены границы».
Рядовым крымчанам без накоплений, получается, остаётся рассчитывать на попадание в какую-либо жилищную программу. На республиканские деньги вводятся в эксплуатацию многоэтажки эконом-класса, для льготников, молодых семей и определённых групп профессионалов — например, медиков. Есть субсидии и скидки на покупку квартир. По подобным программам в Евпатории планируется построить 25 тысяч квадратных метров жилья, в Алуште — 10 тысяч. В Симферополе жилплощадь 10,2 тысяч метров уже находится в стадии строительства, затем последует вторая очередь застройки. Это тоже влияет на ценообразование. В среднем стоимость квадратного метра жилья в таком доме составляет 30-45 тысяч рублей - заметно ниже рыночной.