Эксперты рассказали о подводных камнях «Семейной ипотеки» для вторички

Фракция ЛДПР намерена направить в правительство предложение расширить действие программы «Семейная ипотека» на вторичный рынок жилья. Сейчас эта возможность доступна лишь в 884 городах, где ежегодно возводят не более двух многоквартирных домов. В остальных населенных пунктах семьи вынуждены обращаться за кредитами по рыночным ставкам, которые остаются высокими, хотя именно готовое жилье, как правило, оказывается более доступным по цене. По мнению инициаторов, право на льготную ипотеку не должно зависеть от масштаба строительства в конкретном городе. Об этом пишет «Российская газета».

Эксперты отмечают, что расхождение в стоимости квадратного метра между новостройками и «вторичкой» достигло 60 процентов: первичное жилье в среднем стоит около 205 тысяч рублей за квадрат, тогда как на вторичном рынке цена составляет порядка 128 тысяч. Директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин считает, что расширение программы стало бы логичным шагом: в малых городах, где новое строительство минимально, уже введенная в апреле льгота заметно улучшила положение семей. При этом он подчеркивает, что продуманная настройка параметров программы важна для того, чтобы избежать ценового перегрева, как это произошло ранее на фоне массовых льгот.

По текущим данным, рынок демонстрирует признаки охлаждения: в третьем квартале 2025 года цены на вторичное жилье снизились в 18 крупных городах, а объем ввода нового жилья в октябре вырос на 9 процентов. На этом фоне аккуратное расширение семейной ипотеки может усилить доступность жилья, не нарушив баланс спроса и предложения.

Член Генсовета «Деловой России» и застройщик Владимир Прохоров полагает, что включение вторичного рынка в программу даст ему приток покупателей и увеличит объемы сделок. Однако это может повлиять на скорость реализации квартир в новостройках: часть покупателей, не желающих ждать строительства, сменит приоритеты. При этом существенная разница в цене между первичным и вторичным жильем, по его мнению, делает меру привлекательной для семей, но несет риски для застройщиков, которые могут столкнуться с сокращением оборотных средств.

Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков отмечает, что сегодня новое жилье активно строится лишь в 30 процентах российских городов. Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и города-миллионники лидируют по объемам строительства, тогда как в малых городах ввод новых площадей минимален. Из-за этого доступ к льготным программам оказывается неравномерным. Расширение семейной ипотеки на вторичное жилье могло бы частично выровнять условия для семей, планирующих улучшить жилищные условия.

Как напоминает Прохоров, стоимость вторичного жилья формируется по устоявшимся правилам: учитывается инфраструктура, локальный рынок и динамика предложений. Ценовые корректировки происходят лишь при срочной необходимости продажи, а в остальном рынок ориентируется на средние показатели по действующим объявлениям с возможностью торга.