2024 год стал разочарованием для многих потенциальных покупателей жилья. Некоторые не успели воспользоваться последними возможностями льготной ипотеки, другие решили отказаться от покупки квартиры из-за высоких цен на новостройки и процессов, связанный с ростом ключевой ставки. За период действия льготной ипотеки объем строительства многоквартирных домов в России увеличился на 15%. В мае 2020 года он составлял 100 млн кв. м, а к июню 2024 года достиг 115 млн. Однако цены на квартиры выросли в два-два с половиной раза. Вывод очевиден: льготная ипотека не способствовала значительному росту объемов строительства, но привела к резкому удорожанию жилья. Как же изменялась ситуация на рынке строящегося жилья с момента введения льготной ипотеки? На 30 крупнейших городов России приходится 63% всего объема строительства в стране, причем на тройку лидеров — Москву, Краснодар и Санкт-Петербург — приходится 25%. Что касается распределения строящегося жилья по количеству комнат и площадям, то здесь нет ничего неожиданного. В настоящее время в России возводятся дома с общим количеством квартир 2,4 млн. Более половины из них составляют «однушки» — 1,28 млн. На втором месте находятся «двушки» с 791 тыс., а на третьем — «трешки» с 311 тыс. Многокомнатные квартиры в новостройках представлены всего лишь 40 тыс. на всю страну. При этом 66% строящихся квартир имеют площадь не более 55 кв. м, и этот показатель остается неизменным на протяжении последних двух лет. Покупают однушки На региональных рынках недвижимости, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга и республик Северного Кавказа, наблюдается дисбаланс в предложении между одно- и двухкомнатными квартирами и жильем с большим количеством комнат. Эта ситуация сохраняется с 2021 года. Несмотря на значительное преобладание небольших квартир, спрос на них остается высоким. Квадратный метр сейчас стоит недешево. Самые высокие цены на жилье традиционно фиксируются в Москве (300-400 тыс. рублей за кв. м в новостройках массового сегмента), Санкт-Петербурге (200-360 тыс.) и Сочи (200-400 тыс. рублей). В южных городах, таких как Туапсе и Новороссийск, а также на Дальнем Востоке (Южно-Сахалинск, Владивосток), стоимость квадратного метра составляет 170-200 тыс. рублей. В большинстве других городов цены варьируются от 100 до 150 тыс. рублей за квадратный метр. За последний год предложение на рынке новостроек увеличилось на 12% в квадратных метрах. Это увеличение связано с ранее нераспроданным жильем в крупных городах. На первичном рынке объем предложения составляет 52,9 млн. кв. м, а на вторичном — 50 млн. Следует отметить, что эти данные могут быть неточными, так как учитывались объявления только с онлайн-платформ. «Мы ожидаем, что в течение года-полутора объем предложения на рынке новостроек уменьшится, так как не все застройщики смогут запустить новые проекты. Это приведет к повторному дефициту предложения на рынке. В средних и малых городах уже сейчас заметен недостаток новостроек», — рассказал «Нашему городу» агент по недвижимости Вадим Фастов. Выбор в пользу вторички Что касается объемов ипотечного кредитования, то наблюдается сдвиг в сторону вторичного жилья. В октябре 2023 года доля кредитования составляла 47% для новостроек и 53% для «вторички» (включая индивидуальное жилищное строительство). В октябре 2024 года эти цифры изменились на 41% и 59% соответственно. Неудивительно, что в 2024 году государство провело «регуляторную атаку» на рынок ипотеки — комплекс мер, направленных на снижение активности в сфере жилищного кредитования. Эти меры оказались эффективными: объем ипотечного кредитования в ноябре 2024 года составил 623 миллиарда рублей, что на 55% меньше по сравнению с ноябрем 2023 года. За год выдача ипотечных кредитов сократилась на 64%, что почти в три раза меньше, отмечает член комитета по ипотеке Ирина Киселева. В текущих условиях большинство россиян не могут позволить себе ипотеку по рыночным ставкам, а те, кто может, делают это только в крайних случаях. Согласно опросу Frank RG, ставкой, которая стала «заградительной» для многих, является 16%. Лишь один из ста респондентов готов платить такие проценты. Ставки выше 16% не приемлемы ни для одного из опрошенных. Каждый четырнадцатый согласен взять кредит под 15%, каждый двенадцатый — под 14%, и каждый третий — под 10%. Два из трех респондентов готовы согласиться на 7% годовых, а все без исключения — на 6%. Охлаждение спроса Согласно социологическим опросам, потенциальные покупатели жилья отложили свои планы на несколько лет. Большинство из них (60%) намерены решить квартирный вопрос в течение ближайших двух-трех лет. Каждый пятый (19%) считает, что не сможет сделать это быстрее, чем за пять лет, в то время как примерно столько же (21%) надеются успеть до конца 2024 года. Почему же цены на новостройки остаются стабильными как в столицах, так и в других крупных городах? Основной причиной являются программы поддержки от застройщиков. В стране продолжается рост цен как на новостройки, так и на готовое жилье, что связано с действующими Арктической и Дальневосточной ипотеками, а также ипотекой в новых регионах. Льготные ставки сохраняются, и это не дает оснований для снижения цен. К сожалению, то, что выгодно риелторам, не всегда хорошо для покупателей. Ситуация на вторичном рынке существенно отличается. В половине регионов цены на квартиры в старом фонде начали снижаться с июня 2024 года, в остальных это произошло осенью, за редким исключением. Еще одним важным фактором, влияющим на рынок недвижимости, является внутренняя миграция, которая усилилась в последние месяцы. Основной поток россиян перемещается в Центральную Россию, тогда как в большинстве других регионов наблюдается уменьшение числа работающих. Наибольший отток населения фиксируется на Дальнем Востоке и Северном Кавказе, именно в этих регионах снижается интерес к покупке жилья. Ранее мы писали, что «индекс тревожности» покупателей квартир в Тюмени практически достиг 50%.
