Что показывает разрыв в ценах на жилье между центром и периферией
Его эксперты отмечают, что за последний год вторичный рынок жилой недвижимости пережил радикальные перемены. Неоднократно повышалась ключевая ставка, ужесточались макропруденциальные требования. Авторы исследования выяснили, как из-за этого изменились стоимость и объем предложения.
Они провели сравнение характеристик предложения в административных центрах и периферийных населенных пунктах в крупнейших регионах России. Наибольший ценовой разрыв зафиксирован в Омской и Свердловской областях, а также в Московском регионе. Вместе с тем в большинстве крупнейших субъектов РФ этот показатель за последний год сократился.
Практически во всех крупнейших регионах РФ предложение вторички за пределами административных центров дешевле, чем в самих центрах. Значения разрыва колеблются в диапазоне от 18 до 64%.
Максимальная разница в стоимости отмечена в Омской области — 63,8%. Столь большой разрыв аналитики «Домклик» объясняют тем, что в регионе, помимо Омска, просто нет других больших городов: в административном центре проживает 1,1 млн человек, а второй по численности город — Тара — насчитывает не больше 30 тыс. жителей. Существенная разница в стоимости предложения отмечается также в Свердловской области (54,2%) и Московском регионе (50,2%). А наименьший разрыв фиксируется в Воронежской (18,4%), Волгоградской (21,1%) и Самарской (25,8%) областях.
Из крупнейших регионов только в Краснодарском крае стоимость недвижимости на периферии выше цен в самом центре, причем на 53,2%. Все дело в большом количестве курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и другие) с пляжным и горнолыжным отдыхом, где представлено много дорогого жилья, которое привлекает туристов и инвесторов, поясняют авторы исследования.
Подобный эффект они наблюдают и на рынке загородного жилья: в данном сегменте предложение также дороже именно в курортных городах, а не в Краснодаре.
За прошедший год разрыв в медианной стоимости квадратного метра в большинстве крупнейших регионов страны сократился. Наибольшее сближение зафиксировано в Воронежской (на 7 п.п. — до 18,4%), Волгоградской (на 6,9 п.п. — до 21,1%) и Ростовской (на 5,2 п.п. — до 32,7%) областях.
Разрыв увеличился лишь в пяти крупнейших регионах. Так, в Москве разница выросла на 3,3 п.п., а в Северной столице — на 4,5 п.п. Такую динамику эксперты «Домклик» обусловливают опережающими темпами роста стоимости вторичного жилья в обеих столицах по сравнению с прилегающими территориями. В Москве квадратный метр за год подорожал на 10,5%, а в Подмосковье — только на 3,7%. В Санкт-Петербурге цена за квадрат выросла на 4,1%, а в Ленинградской области и вовсе снизилась на 2,3%.
По данным «Домклик» на июнь 2024 г., в большинстве крупнейших регионов более 50% объявлений на вторичном рынке приходится на административные центры. Безоговорочным лидером по доле предложения в центре стала Омская область: 97,1% квартир региона выставляется на продажу в Омске. Также высокий процент объявлений от собственников вторички в центре региона можно найти в Новосибирской (86,5%) и Волгоградской (74,7%) областях. Наименьшие показатели фиксируются в Республике Башкортостан (42,6%), Челябинской области (45,7%) и Краснодарском крае (47%).
Аналитиков «Домклик» заинтересовало, что столичные регионы сильно отличаются друг от друга с точки зрения распределения предложения между центром и периферией. Если в Санкт-Петербурге размещено 70,9% предложений (от общего числа объявлений в городе и Ленинградской области), то в Москве — 48,2% (от общего числа объявлений в столице и Московской области). Авторы анализа констатируют, что такая особенность Москвы также является следствием растущего интереса застройщиков к рынку Подмосковья. Так, по итогам 2023 г.
у застройщика, который занял первое место по количеству сделок, наиболее успешные проекты находятся не в Москве, а в области.