«Самоубийственные вложения»: стоит ли скупать жильё на «бомбическом» юге
О плюсах и минусах вложений в квартиры у Чёрного моря — в материале ForPost.
Домик у моря или счёт в банке?
Согласно исследованию РИА Новости, Краснодарский край и Адыгея лидируют по доходности вложений в недвижимость — в курортных регионах охотно скупают жильё.
Неудивительно, что цены растут как на дрожжах. По данным группы компаний «Дарстрой», за несколько лет стоимость одного квадратного метра в краснодарских новостройках выросла более чем в два раза — с 46 тысяч до 80–100 тысяч рублей.
Читайте подробнее: ««Золотые квадраты»: недвижимость в России за три года подорожала на 82%»
Несмотря на рост цен, жильё на Кубани остаётся привлекательным для инвестиций, отметил президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
«Самая большая внутренняя миграция наблюдается в сторону Краснодарского края. Речь идёт как об аграрной, так и городской миграции. Регион развивается бомбически. Неудивительно, что Краснодарский край стал лидером по доходности вложений в недвижимость», — сказал в беседе с ForPost Апрелев.
«Недвижимость — эффективный инструмент сбережений. За последние десять лет жильё в стране в среднем подорожало на 10%. К этому стоит прибавить доходность в 4,5%–5% годовых от сдачи квартир в аренду. Это очень красивая, интересная инвестиция», — считает наш собеседник.
Читайте по теме: Стоимость жилья в Севастополе дошла до дна?
Почему инфляция не бьёт по жилью?
Президент Российской гильдии риелторов объяснил, почему банковские депозиты проигрывают рынку недвижимости.
Причина, по его словам, — в «инфляционных рисках, которые несут вкладчики банков».
Согласно интернет-порталу banki.ru, максимальная ставка по депозитам на сегодняшний день равна 10–12%. Срок вклада по такой ставке — от 367 до 1100 дней. Средняя ставка по депозитам, по данным ЦБ, на середину апреля составила 7,7%.
Что касается инфляции, то глава Центробанка Эльвира Набиуллина год назад прогнозировала на апрель 2023 года 10–12%. Этот прогноз скорректировали в правительстве: годовая инфляция ожидается на уровне 5,3%.
«Взвешенная достаточно оценка [в 5,3%]. Я согласен с тем, что они [проинфляционные риски] существуют, но пока они не реализовались, и признаков, что они реализуются, пока не наблюдаем на рынке», — заявил 24 апреля первый вице-премьер Андрей Белоусов.
Экономисты отмечают: реальная инфляция может быть значительно выше той, что указана в документах чиновников. По их данным, уже стремительно дорожают бытовая техника, продукты, автомобили.
Процентная ставка по депозиту не способна перекрыть эти финансовые риски, отмечает Апрелев. Поэтому люди покупают квартиры, в том числе на Черноморском побережье, а не несут деньги в банк.
«Недвижимость приносит доход, сопоставимый депозиту или чуть ниже. При этом не стоит забывать об ежегодно дорожающих квадратных метрах. Поскольку жильё ближайшие двадцать лет у нас будет в дефиците, приобретение квартир и домов остаётся консервативным, интересным инструментом для накопления сбережений. Всё остальное работает гораздо хуже», — уверен эксперт.
Читайте также: На севастопольский рынок недвижимости возвращается материковый покупатель
Сложно продать, сложно купить
Кандидат экономических наук Константин Селянин настроен более скептично. Он тридцать лет занимается управлением активов и на практике убедился, что инвестиции в жильё — один из худших способов приумножать капитал.
Первая причина — малая ликвидность. Дом или квартиру, в отличие от акций, облигаций, банковского депозита, быстро превратить в деньги не получится.
Вторая причина — квартирный затор. По данным Селянина, в субъектах РФ около 60% новых квартир не распроданы, в том числе регионе-лидере — Краснодарском крае.
«Если не могут продать квартиру в новостройке, то на вторичном рынке это сделать тоже невозможно. Учитывая сложившуюся ситуацию, специалисты рынка недвижимости прогнозируют снижение стоимости квадратного метра. Как можно заработать на малоликвидном активе, который падает в цене? Инвестиции в квартиры сейчас — самоубийственные», — сказал ForPost Селянин.
Несмотря на все риски, граждане продолжают покупать недвижимость. Селянин уверен: проблема не в отсутствии финансовой грамотности, а в российском менталитете.
«Только в России существует устойчивый стереотип: недвижимость — это всегда хорошо, она всегда растёт в цене. Это блеф. Ни первое, ни второе не является правдой. Согласно различным опросам, 80% граждан хотели бы приобрести квартиру, но у них нет денег. Это означает, что недвижимость не является надёжным объектом инвестирования — её сложно продать, ещё сложнее купить», — уточнил кандидат экономических наук.
Удивительно, но люди, которые держатся за квартиры, вредят экономике, уверен Селянин. В качестве негативного примера он привёл ипотечников, которые 20 лет маломобильны и не могут претендовать на хорошие вакансии в других регионах.
«Отчасти из-за таких людей экономика лишается такого серьёзного преимущества, как мобильность капитала. Она есть в развитых странах. Почему? На рынке недвижимости в тренде съёмное жилье. Американцы за пять минут могут переехать из Нью-Йорка в Лос-Анджелес ради интересной и перспективной работы. От такой миграции экономика в выигрыше. Что в итоге? Недвижимость — плохой источник для приумножения капитала и крайне неудачный, особенно сейчас, инструмент для инвестирования. Эти обстоятельства должны учесть люди при покупке квартиры, чтобы не остаться у разбитого корыта», — резюмировал Селянин.
Читайте по теме: Исходное положение: что будет с ценами на аренду жилья с весны 2023-го
Роберт Вочовски