«Час ПИК» в Казани: любимый застройщик Хуснуллина запустил коготок в земельный банк Семина
Крупнейший девелопер России с продажами в треть триллиона даст «мастер-класс» на Мамадышском тракте
«У нас был крупный игрок. Я говорю: «Давай приезжай, у нас есть несколько больших площадок», — говорил президент РТ Рустам Минниханов в конце декабря 2020 года. «Крупный игрок» — это, возможно, группа компаний «ПИК», которая может построить 70–80 тыс. «квадратов» жилья на землях ASG на окраине Казани. Эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают, что столица РТ давно манит «федералов» ростом стоимости жилья. И вот — москвичи делают пробный шаг.
в какой компании оказался крупнейший застройщик России?
Как стало известно «БИЗНЕС Online», «ПИК» заключил соглашение с ASG миллиардера Алексея Семина о покупке земельного участка в Казани. По данным наших источников, речь идет о 8,3 га земли у проспекта Победы и Мамадышского тракта. Согласно кадастровой карты, земля предназначена для многоэтажной (высотной) застройки. В группе «ПИК» предпочли не комментировать информацию о покупке земли в Казани (хотя не стали и опровергать). А в ASG заявили, что обсуждают сотрудничество с большим числом застройщиков с опытом работы в Москве и регионах.
«Если говорить о ГК „ПИК“, то мы считаем, что приход этой крупнейшей структуры, фактически застройщика номер один в России, станет огромным плюсом для развития Казани, позволит вывести на качественно новый уровень жилищное строительство, рынок новостроек в регионе», — расплывчато сообщил нам директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов.
Условия сделки неизвестны, но кадастровая стоимость участка — 601 млн рублей. Как говорят собеседники «БИЗНЕС Online», землей тут интересовались, в частности, два казанских девелопера: «ЖИК города Казани» и «Унистрой». Торг, по всей видимости, шел давно. Но условия, на которых в ASG были готовы уступить землю, казанцев не устроили.
Напомним, что еще осенью 2020 года для освоения своих владений ASG предложила застройщикам создавать совместные предприятия. группа компаний Алексея Семина войдет в их капитал земельными участками.
Участники рынка полагают, что «ПИК» купил землю дороже, чем были готовы заплатить казанские девелоперы. Цена сделки могла значительно — как минимум раза в полтора — превысить кадастровую стоимость, утверждает один из наших собеседников. «Насколько я помню, переговоры по поводу участка завершились в ноябре–декабре. Но я не знаю, была ли сделка оплачена к концу года, — отмечает еще один источник. — „ПИК“ уже несколько лет присматривается к Казани, что объясняется растущим рынком. И, видимо, у них просто не осталось других вариантов, кроме как приобрести землю ASG». К слову, как писал «Коммерсантъ» в ноябре прошлого года, «ПИК» купил ряд проектов в Ленинградской области, где цена «квадрата» жилья близка к казанской. И, если не вдаваться в детали, цена земли там укладывается в «правило Семина»: 12-20% цены жилья.
По соседству с проданным участком «Ак Барс Дом» строит «Светлую долину», рядом «Унистрой» начал ЖК «Лето», финский ЮИТ возводит ЖК «Green». К участку ПИКа можно добраться со стороны проспекта Победы через двухполосный Дорожный переулок, обслуживающий поселки Малые Клыки, Царицыно, ЖК Green. По генплану-2040 транспортный каркас территории усилят в том числе проездами до Мамадышского тракта. По оценкам участников рынка, на этой территории можно возвести 70-80 тыс. кв. метров жилья. Ну, а если строить впритык к нормативам, то и 90-100 тысяч. Многое будет зависеть от наличия социальной инфраструктуры — мест в школах и детсадах.
Не без участия Хуснуллина и Минниханова
Для Казани это, безусловно, событие интересное. ГК «ПИК» — крупнейший застройщик России и ключевой участник проекта московской реновации. В 2018 году по программе расселения с компанией заключили госконтракты на 34,4 млрд рублей (а всего программа стоила 69 миллиардов). Тогда еще заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин объяснил это «наибольшей подготовленностью ее для участия в тендерах». Также в начале реновации власти Москвы заявили о сотрудничестве только с модернизированными домостроительными комбинатами, которые на тот момент были лишь у группы «ПИК». Марат Шакирзянович не раз комплиментарно отзывался о компании.
Но купить землю в Татарстане не значит мгновенно начать строиться. Впрочем, эксперты издания не видят препятствий для входа «ПИКа» в Татарстан. Они связывают интерес федералов с растущим казанским рынком. Столица РТ по цене «квадрата» — в тройке городов-миллионников России, так куда же еще стремиться за хорошей прибылью? Подтверждением этому служат и слова президента РТ Рустама Минниханова, который в ходе пресс-конференции по итогам прошлого года объяснил, почему московские строители долго не «заходили» в Казань.
«У нас строительные подразделения и возможности строить есть. Мы не закрыты, — говорил в декабре Минниханов. — Я не стану называть — у нас был крупный игрок. Я говорю: „Давай приезжай, у нас есть несколько больших площадок“. Маржинальность в Москве и Московской области повыше, но в Казани тоже сейчас, видите, какой спрос на жилье? Очень большой. <…> У нас вот из Кировской области ребята, из Удмуртии работают. Пока москвичей не было, но сейчас они увидели, что Казань достойная и по маржинальности, и они уже сейчас рассматривают ее». Кстати, подмосковные компании на казанском рынке уже работают — с 2018 в столице РТ строит «Садовое кольцо» бывшего полпреда президента РФ Ильи Клебанова.
По словам участников казанского рынка, ПИК не первый раз пытается зайти на рынок Казани. Предыдущая попытка была в 2018 году — московская компания вроде бы присматривалась к землям за Салмачами, но не срослось. Возросший интерес к столице РТ показывает и тот факт, что в ноябре 2020 года ПИК запустил в Казани сервис «ПИК-аренда» по организации сдачи жилья всем желающим. Пока там, правда, очень мало предложений.
Что за компания идет на рынок Татарстана?
Чем знаменит крупнейший девелопер России? Первую ипотечную компанию («ПИК») в 1994 году основали Юрий Жуков и Кирилл Писарев. В 2013-м основным акционером компании стал бывший сенатор, ныне президент группы Сергей Гордеев. В 2016 году ПИК поглотил девелоперскую компанию «Мортон». И в 2017-м поставил рекорд, построив 2 млн кв. м жилья. В 2019 году ВТБ приобрел 23% акций компании, доля Гордеева снизилась до 59,4%. ПИК занимает 31-ю строчку в рейтинге 200 крупнейших частных компаний России и первую строчку в рейтинге крупнейших застройщиков по версии Forbes. В рейтинге 200 богатейших бизнесменов России президент ГК на 59-м месте.
В 2020 году группа ввела 2,4 млн кв. м жилья. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), портфель девелопера — 5,8 млн «квадратов» в застройке в Москве и еще 8 регионах России. Компания с 2017 года возглавляет рейтинг ЕРЗ по объему ввода и строительства жилья. В продаже 57 проектов. Строят в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени, Ростове-на-Дону, Новороссийске, Ярославле, Калуге, Обнинске. В марте 2020-го ПИК продал первые франшизы на использование своих технологий застройщикам из Ярославля и Читы. Объем реализации недвижимости ПИК в минувшем году составил 341 млрд рублей, что на 42% больше показателя 2019 года.
В 2017 году ПИК ушел с Лондонской биржи и сконцентрировал 17,6% обыкновенных акций компании на Московской бирже. Рыночная капитализация компании на 20 января составляла 419,4 млрд рублей.
панель и монолит-кирпич ПЛЮС комплексная застройка по единому стандарту
Одна из главных «фишек» ГК «ПИК» — использование современных технологий, позволяющих серьезно снижать себестоимость строительства. И это не только дома из так называемой «европанели», но и хорошо знакомый казанцам монолит. Обе технологии применяются в соотношении 50/50. Побывавший на стройке «пиковского» ЖК «Волоколамское 24» в Москве корреспондент «БИЗНЕС Online» лично убедился в этом. Монолитно-кирпичные дома ПИК строит и в других городах: Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Новороссийске. В зависимости от локации получается жилье класса «стандарт», «комфорт» или «бизнес».
В городах присутствия компания продает квартиры как с отделкой, так и без. Само собой, что качество строительства может быть разное, как и вообще на стройке. Достаточно посмотреть форумы и видеообзоры «пиковских» квартир. Там и «косые» окна, и «пляшущая» плитка, и сколы, и царапины. Случается, компания затягивает и срок сдачи жилья. По оценкам ЕРЗ, ПИК занимает 99-ю строчку по потребительским качествам ЖК из 313 российских компаний. Для сравнения, по этому показателю «Унистрой» на 9-м месте, «Домкор» на 22-м, СК «Грань» на 41-м, «Ак Барс Дом» на 66-м месте.
У компании две серии индустриальных (панельных) многоэтажных домов: ПИК и СЭМ («суперэффективный монолит») с вариациями для класса «комфорт» и «стандарт». Фундамент и первый коммерческий этаж домов серии ПИК возводят по монолитной технологии, со второго этажа используют облицованные керамической плиткой или кирпичом железобетонные сэндвич-панели. Стыки в 12-15 мм герметизируют. В домах серии СЭМ используют гибридную технологию: панели крепят к готовому монолитному каркасу.
Планировки свободные настолько, насколько это возможно в типовом доме. Квартиры площадью от 23 до 100 кв. метров. Окна практически в пол, и это не случайно. Так проектировщики компенсировали невысокие потолки: 2,65 м в квартирах стандарт-класса и 2,9 м в «комфорте». У компании самое большое в Европе архитектурное бюро с 2 тыс. проектировщиков. Минималистичные «коробки» переменной этажности в 80% случаев без балконов, но есть кладовки. И никакой «серости»: на выбор богатая цветовая гамма фасадов, от ярких до сдержанных тонов. ПИК владеет пятью домостроительными комбинатами: ДСК «Град» в подмосковном Наро-Фоминске, Алексинский завод ЖБИ в Тульской области, завод «Новые строительные системы» в Обнинске, Очаковский завод ЖБК в Москве и ЗАО «ЗДЖБ «Волга форм» в Нижнем Новгороде. Их производительность 2 млн кв. м жилья ежегодно. Скорость строительства впечатляет: на этаж одной секции из 9 квартир у монтажников в среднем уходит всего два дня. Можно собрать дом за пару месяцев.
Для сравнения, в Татарстане работают два завода крупнопанельного домостроения: «Казанский ДСК» (150 тыс. кв. м жилья в год) и набережночелнинский «Домкор индустрия» — за всю историю из ЖБИ этого завода построили 5,5 млн кв. м жилья. «Панельки» татарстанских компаний отличаются от ПИКов и СЭМов — в РТ на стройку приходит «голая» панель, на которую потом монтируют вентилируемый или «мокрый» фасад. Но итог один: непрофессионал не отличит панельный дом от монолитно-каркасного или «гибрида».
ЗАХВАТИТ ЛИ ПИК ЛИДЕРСТВО В КАЗАНИ?
Как полагают участники рынка, строить в Казани ПИК будет скорее не панельные, а монолитно-каркасные дома. Так девелопер чаще всего поступает там, где нет его собственных панельных заводов. «Слишком большое транспортное плечо сведет к нулю все выгоды индустриального домостроения, — полагает один из собеседников „БИЗНЕС Online“. — Может быть, конечно, они закажут панель в Ульяновске, Чебоксарах или в самой Казани? В любом случае, 8 гектаров — совсем небольшой объем, чтобы строить тут свой завод».
Но все же, первый участок — это, скорее, что-то вроде «птичьего коготка», зацепившегося за Казань. Дальше, теоретически, должна последовать вся «лапка». Совсем другое дело, если в планах компании масштабная комплексная застройка, скажем, 150-300 тыс. «квадратов» и более ежегодно. Тогда это будет уже изрядная доля рынка — максимум, что строили в Казани, это миллион квадратов за год. Но для этого надо застраивать не 8, а 20-30 га каждый год. А вот как раз с готовой под массовую застройку землей в Казани большие проблемы — ее нет. «Семинские» сотни сельскохозяйственных гектаров нуждаются в проектах планировки — на этом настаивают власти. Однако, вероятно, ПИК нацеливается на игру вдолгую — а начнет с показательной стройки. Если он продолжит покупать земли Семина, то в его земельном банке неподалеку сотни пустых гектаров. Главное, чтобы было понимание, как их осваивать, и у города, и у бизнеса.
В ASG полагают, что крупные застройщики помогут сдержать рост цены квадратного метра в Казани. Сейчас цена такова, что еще позволяет обеспеченным покупателям из других регионов смотреть на Казань, но уже затрудняет улучшение жилищных условий небогатым казанцам. О необходимости удержать цены на жилье путем роста предложения говорит и Марат Хуснуллин. В ASG с этим посылом вице-премьера согласны. «Остро стоящий сегодня вопрос стабилизации цен на квартиры нельзя решить принудительным путем. В условиях недостатка объема предложения, цена так и будет расти, — считает Ринат Аисов. — Выход видится нами только в создании на местном рынке конкурентной среды и увеличении объемов ввода. При этом качество и комфорт городской среды также должны расти, в этом мы видим свою миссию. А в частности — привлечение новых застройщиков в Казань, прежде всего федеральных с их стандартами и опытом».
«ВНАЧАЛЕ БЫЛИ ДИСКОНТЫ, НО СЕЙЧАС ЦЕННИК В РЫНКЕ»: Как ПИК строит в регионах и что ждет рынок РТ?
Нельзя сказать, чтобы ПИК занимал в регионах РФ доминирующие положение. За 2020 год больше всего компания построила в Ярославской области — 56 тыс. кв. м, меньше всего в Краснодарском крае — 11,5 тыс. «квадратов».
Впрочем, для покупателя важнее, какова цена. Себестоимость строительства ПИКа на границе Петербурга и Ленинградской области, к примеру, оценивается в 45-50 тыс. рублей за «квадрат». А цена продаж — от 70 до 100 тыс. рублей за «квадрат», что примерно сопоставимо с ценами новостроек в Казани. «Когда цены растут во всех регионах, то демпинговать особо незачем, — говорит о ценовой политике ПИКа в Санкт-Петербурге владелец „Авентин-Недвижимость“, президент ассоциации риэлторов СПб и Ленинградской области Валерий Виноградов. — Да, в начале действовали дисконты, бонусы. Но сейчас ценник в рынке. Как и многие московские конторы, которые вышли на рынок жилья Петербурга, „ПИК“ ориентирован на качественный масс-маркет с отделкой. К ее качеству нет претензий, если люди не ожидают там увидеть хоромы. В сравнении с Setl Group отделка проще, но близка к ЛСР по масс-маркету. Есть компании, которые „косячат“ гораздо больше ПИКа». По словам Виноградова, фасады домов унифицированы, без фантазий. «ПИК не работает над каждым новым домом, чтобы сделать его уникальным, — продолжает эксперт. — Что в Москве, что в Санкт-Петербурге дома одни и те же. Третья улица строителей…».
В Ростове-на-Дону компания построила ЖК бизнес-класса «Доломановский» и строит жилой комплекс «Норд» в классе «комфорт» по монолитно-кирпичной технологии. «Выбирают хорошие локации, как в Москве и Подмосковье, — рассказала руководитель отдела продаж ростовского агентства недвижимости „Перспектива 24“ Юлия Ламба. — При заходе в город компания держала цену квадратного метра на 5-7 процентов ниже рынка, но это продолжалось недолго. В „Норде“ цена уже чуть выше рынка. Но зато качественное благоустройство: дорожки, закрытая территория. Продают быстро, работают с двумя риэлторскими агентствами города за вознаграждение в 2%. Договороспособны — у меня был случай, когда ПИК полностью переписал договор по продаже коммерческого помещения под клиента. Покупатели жилья в „Доломановском“ довольны состоянием подъезда, двора, площадью квартир. Управляющая компания — от застройщика, правда, жильцы жалуются на достаточно высокие тарифы, но к качеству обслуживания вопросов нет».
Гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость», глава гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев сомневается, что приход федеральной компании как-то изменит ситуацию на рынке жилой недвижимости РТ. Просто появится еще один игрок. «Чтобы диктовать условия, застройщик должен занимать до 40 процентов рынка, но в Казани пока просто нет крупных и подготовленных участков для столь мощной застройки, — говорит Савельев. — Участок, о котором вы говорите, перспективный. Не зря там строят „Унистрой“, ЮИТ и „Ак Барс Дом“. Жилые комплексы в том месте ближе к комфорту, но не совсем: это все-таки окраина города. Если „ПИК“ действительно придет, то вряд ли он принесет что-то новое в строительстве. Необычное может быть в схеме продаж, маркетинге. Ценник на первом этапе скорее всего будет ниже рынка — но недолго».
Об этом же говорят и опрошенные нами застройщики. «Компания идет в Казань заработать, а не нести убытки», — говорит один из девелоперов. И высказывает надежду, что любимого застройщика Марата Хуснуллина ждут те же общие правила игры, что и всех остальных участников рынка Татарстана и Казани.