Центробанк планирует ограничить ипотечные программы от застройщиков

Эксперты предупреждают: переплата по рыночной ипотеке может быть пятикратной, а в Москве при покупке недвижимости придётся платить сотни тысяч рублей в месяц. Но есть проблема и посерьезнее: ЦБ объявил войну ипотечным программам застройщиков и банков. Разбираемся, какие варианты останутся на рынке. Мария Соколова Аналитика ипотечного департамента компании «Этажи» показывает, что средний срок ипотеки на новостройки вырос с 15,6 лет в 2016 году до 26,8 лет в 2024 году. Здорово, что доходы населения растут, но они явно не дотягивают до темпов роста ежемесячных платежей по ипотеке. Неспроста люди растягивают выплаты почти на 9 лишних лет. На вторичке, кстати, ситуация не сильно лучше: средний срок ипотеки составляет 24,4 года. Космические суммы переплат Подсчёты аналитиков также показывают, что при займе на 30 лет по ставке 20% годовых переплата окажется в 5 раз больше выданной ссуды. Взяли, к примеру, 5 млн рублей, а вернуть банку должны будете более 30 млн рублей. Из них 25 млн рублей составят начисленные проценты. Напоминает мошеннические схемы, но всё в рамках закона. Самые большие переплаты грозят москвичам — недвижимость в столице самая дорогая. По подсчётам ЦИАН.Аналитики после повышения ключевой ставки даже с учётом изменения цен на недвижимость в июле платёж за типовую квартиру площадью 55 кв. м. в Москве вырос с 224,8 тыс. рублей до 249 тыс. рублей. Новость о том, что в Москве горожане отдают четверть миллиона рублей в месяц только по ипотеке сама по себе способна стать причиной разжигания розни между москвичами и россиянами. На втором месте по ежемесячным расходам идут жители Санкт-Петербурга. У них ежемесячный платёж вырос со 145,6 тыс. рублей до 160,8 тыс. рублей. На третьем — жители Казани, чьи платежи выросли со 118,2 тыс. рублей до 131 тыс. рублей. Стимулирование спроса ипотечными программами от застройщиков Естественно, когда люди видят такие расчёты ежемесячных платежей, то, мягко говоря, удивляются и задумываются об альтернативном варианте покупки квартиры. Опросы «СберСтрахования» показывают, что теперь люди живут надеждой на скорейшее погашение ипотеки. За последний год доля тех, кто планирует выплачивать ипотеку более 5 лет сократилась с 77% до 36,1%. А 28,7% респондентов хотят закрыть ипотеку за 3 года. Кто-то рассчитывает на будущие доходы, кто-то на продажу имеющейся квартиры. Девелоперы тоже прекрасно понимают, что на базовых условиях, когда ставка легко и непринуждённо переваливает за 20%, много квартир не продадут. Поэтому они совместно с банками разрабатывают собственные программы стимулирования спроса. Есть вариант траншевой ипотеки, когда платёж разбивается на несколько частей, и вам придётся платить проценты только на текущий транш, а не на всю сумму необходимого займа. Например, вам не хватает 10 млн рублей. В случае с траншевой ипотекой вы можете взять первый транш на 5 млн рублей и платить проценты только по нему, а второй транш на оставшиеся 5 млн рублей проведёте после продажи своей квартиры. Другой популярный вариант, когда застройщик оплачивает проценты по ипотеке на протяжении 1-3 лет. Чем больше срок, тем выше будет процент, который придётся заплатить клиенту. По истечении льготного периода начнёт действовать обычная рыночная ставка. Тоже удобный вариант, если вы уверены в том, что в скором времени получите необходимую сумму на досрочное погашение ипотеки. ЦБ против доступной ипотеки Но скоро от этих программ может ничего не остаться, ведь ЦБ подготовил «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». В нём есть положения, которые призваны сделать ипотечные займы безопаснее и прозрачнее, но при этом они противоречат новым программам, призванным компенсировать отсутствие ипотеки с господдержкой. Во-первых, ЦБ рекомендует устанавливать размер займа так, чтобы он не превышал 80% от справедливой стоимости ипотеки. Проще говоря, первоначальный взнос должен быть не меньше 20%. Исключение сделано для случаев с возможным досрочным погашением ипотеки за счёт маткапитала или продажи иной недвижимости. Но как гарантировать досрочное погашение ипотеки? Во-вторых, банк должен запрашивать у клиента, получает ли он материальную выгоду от застройщика. Субсидирование процентов в первые годы погашения ипотеки — как раз такой случай. В-третьих, клиент обязан будет честно рассказать, использует ли он потребкредит на оплату первоначального взноса. Сейчас информация в бюро кредитных историй обновляется с задержкой в несколько дней, и это позволяет получить одновременно и потребкредит, и ипотеку даже если долговая нагрузка превысит норму. По оценке ЦБ, в прошлом году 6,2–6,9% ипотечников брали потребкредит на сумму более 100 тыс. рублей. В-четвёртых, банки будут не в праве получать компенсацию от застройщиков, если это приводит к удорожанию недвижимости. То есть купить квартиру подороже, но с хорошей рассрочкой будет нельзя. Главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко считает, что новые стандарты от ЦБ сильно ограничивают возможности покупателей. — Если такие схемы убрать, на рынке останется ипотека под 20% годовых и более, которую никто не сможет взять. Перед людьми, нуждающимися в улучшении жилищных условий, вырисовывается неблагоприятная картина. Остаётся только заставлять себя поверить Эльвире Набиуллиной — она считает, что ставки ипотеки вернутся к значению в 8-9%, когда инфляция опустится. Правда, когда это произойдёт — не известно.