Москва против Казани и Сочи

Где окупятся инвестиции в недвижимость.

Регионы, ранее не лидировавшие в строительстве, сегодня демонстрируют высокие темпы ввода жилья, рассказали эксперты. Это промышленно развитые города в Поволжье и Сибири, субъекты, где активно развивается сельское хозяйство, а также Дальний Восток, где действует программа льготной ипотеки для молодых семей. Где выгоднее строить и куда инвестировать — в материале «Компании».

Дешевое жилье дорожает опережающими темпами

Несмотря на резкое повышение ключевой ставки, спрос на рынке жилья в Московском регионе остается активным, рассказал «Компании» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Это происходит благодаря ранее одобренным ипотечным кредитам: банки подняли ставки не сразу, дав клиентам возможность получить одобрение на кредит по прежним условиям. «Реализацию этой предодобренной ипотеки мы и видим сейчас: люди, планировавшие купить квартиру в ближайшие месяцы, устремились на рынок, чтобы успеть заключить сделки, пока ипотека не стала еще дороже», — пояснил Репченко.

Активный спрос поддерживает цены, которые по некоторым сегментам даже растут, добавил аналитик. В Москве, по данным Индекса стоимости жилья IRN.RU, по итогам августа жилье на вторичном рынке увеличилось в цене в среднем на 1,4%.

Опережающими темпами дорожает дешевое жилье: однушки и двушки, старые «панельки» и квартиры в бюджетных округах внутри МКАД. В августе рост цен на них доходил до 2,2% в зависимости от сегмента. Быстрее всего цены растут в тех сегментах, где покупатели в большей степени зависят от ипотеки, говорит Репченко. Но уже в октябре обороты на рынке жилья могут снизиться из-за досрочной реализации спроса и подорожавшей ипотеки. Вслед за спросом вниз поползут и цены, прогнозирует он.

Покупательская активность пока остается стабильно высокой, подтверждает коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев. «Более того, с конца августа число запросов клиентов начало расти, так как многие покупатели в связи с повышением ключевой ставки переориентируются с первичного рынка на вторичный», — добавил эксперт.

Стоимость новостроек в первом полугодии полностью отыграла падение конца 2022-го, и сейчас рост продолжается, отмечает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. Помимо высокой потребительской активности, свою роль сыграло удорожание строительных материалов, полагает она.

Ввод жилья может замедлиться к 2024–2025 годам

Согласно заявлениям властей, темпы строительства в России пока не сильно отличаются от прошлогодних уровней, отмечает Репченко. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин ранее сообщил, что в прошлом году в стране сдали 102,7 миллиона «квадратов» жилой недвижимости, а в планах на 2023-й — более 103 миллионов, напоминает он.

В целом активность застройщиков по стране постепенно даже растет, говорит девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин. «Сейчас общая площадь строящихся в стране многоквартирных домов составляет 110,5 миллиона квадратных метров, что на 4,7% больше, чем в августе 2022-го. Среднемесячный ввод жилья — почти 4 миллиона “квадратов”, что на 1% больше, чем за предыдущие 12 месяцев», — добавляет он.

Рост по-прежнему обеспечен столичными агломерациями — Москвой и Санкт-Петербургом с прилегающими областями, отмечает Щекин. Но не столицей единой: в последнее время высокие темпы ввода демонстрируют регионы, ранее не лидировавшие в строительстве. Это промышленно развитые города в Поволжье и Сибири и регионы, специализирующиеся на сельском хозяйстве и производстве сырья из сельхозпродукции. Также рост строительства, в связи с действием дальневосточной ипотеки под 2%, наблюдается на Дальнем Востоке.

Рынок недвижимости сегодня успешно развивается в большинстве российских городов, замечает Голев. На вопрос «Компании», может ли это быть связано с господдержкой оборонных предприятий, он ответил положительно, но назвал и другие причины — модернизацию целого ряда областей в рамках программы импортозамещения и масштабные проекты КРТ.

«Даже в субъектах, где ранее девелопмент находился в упадке, сейчас наблюдаются положительные изменения», — отмечает и Бардина. Она связывает это с масштабной господдержкой и действием программ субсидирования кредитов. От макроэкономических колебаний девелоперов сейчас защищают проектное финансирование и льготные ипотечные программы, так что в ближайшее время можно рассчитывать на сохранение высоких темпов сдачи домов, считает собеседница «Компании».

Однако власти уже высказали опасения по поводу темпов ввода жилья в 2024–2025 годах, когда будут сдаваться дома, возведение которых стартовало в период неопределенности 2022-го, говорит Репченко.

Где строить

При выборе региона для вложений застройщик отталкивается прежде всего от соотношения стоимости строительства и продаж жилья в регионе, подчеркивает девелопер жилого кластера RDD. Опираясь на данные Ассоциации инженеров-сметчиков, он назвал привлекательными для возведения недвижимости Воронежскую, Волгоградскую, Нижегородскую, Тюменскую, Иркутскую, Новосибирскую, Омскую и Сахалинскую области, а также Краснодарский, Ставропольский, Приморский край, Башкортостан и Татарстан. «В этих регионах рыночная стоимость квадратного метра более чем на 20% превышает себестоимость строительства», — поделился эксперт.

Гендиректор Агентства регионального развития Архангельской области Максим Заборский назвал перспективным направлением Арктику. Он напомнил, что с 1 ноября 2023 года будет расширена «Дальневосточная ипотека» — программа, по которой молодым семьям предлагается льготная ипотека под 2% годовых в Арктической зоне.

«По данным агентства регионального развития, 2023 год стал рекордным по объему ввода жилья в Архангельской области за последние 10 лет. Это объясняется налоговыми льготами для резидентов АЗРФ. Девелоперы инвестируют в регион, так как им оказывается всесторонняя поддержка по принципу одного окна: сопровождение на этапе административных вопросов, подбора земельных участков и ввода жилья», — пояснил спикер.

Предложения на рынке новостроек в Архангельской области значительно выше в сравнении с другими регионами Севера, указал Заборский. Если, к примеру, в Мурманской области каждый год вводится около 60 тысяч «квадратов» жилой недвижимости, то в Архангельской эта цифра последние десять лет превышает 300 тысяч «квадратов». Рост строительства в регионе он связал в том числе с большим количеством трудоспособного населения, в отличие от других арктических субъектов. В области, по его словам, реализуется множество инвестпроектов и создается немало рабочих мест.

Куда смотреть частным инвесторам

Эксперты разошлись в оценках того, можно ли отнести Москву к инвестиционно привлекательным регионам для вложений в жилье. Двое из них высказались за, один — против.

«Оптимальным выбором для инвесторов я считаю рынок новостроек Москвы. За последние пять лет средняя цена квадратного метра на нем выросла на 49,8%, что существенно превосходит уровень инфляции за обозначенный период», — заметила Бардина. По ее словам, сейчас первичное жилье дорожает медленно, но стабильно, особенно в ликвидных проектах в престижных локациях, например в «Москва-Сити».

Самым привлекательным для инвестиций в России является первичный рынок Москвы, солидарен с коллегой Голев. Он наиболее устойчив к внешним обстоятельствам, и даже в условиях экономической нестабильности здесь не происходит обвала цен. «Кроме того, рынок столицы характеризуется обилием качественных предложений и регулярным высоким спросом, позволяющим оперативно конвертировать актив в деньги», — заключил собеседник «Компании».

По мнению Репченко, цены на рынке недвижимости столицы перегреты и особенно это касается «первички». За последние 1,5–2 года квартиры в Москве и других крупных городах подорожали в 1,5–2 раза, напоминает он. «На первичном рынке стоимость жилья на высоком уровне сегодня поддерживает льготная ипотека. Готовое жилье может быть дешевле строящегося, поэтому заработать на пассивных инвестициях в квадратные метры вряд ли получится», — предупредил эксперт. Тем не мене, покупатели могут рассматривать этот вариант в качестве одного из способов сохранения капитала для диверсификации инвестпортфеля.

Инвесторам сегодня можно обратить внимание на рынки Ялты и Сочи, советует директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». Интерес к домам и квартирам на ключевых курортах на фоне внешнеполитических ограничений значительно вырос, а локальные девелоперы анонсировали планы реализации ряда перспективных проектов, объясняет она.

По словам представителя Optima Development, в России сегодня активно развиваются рынки недвижимости Краснодарского края, Свердловской области и Республики Татарстан и инвесторам стоит присмотреться именно к ним.

Фото: Новый Взгляд

Лилиана Набиуллина

“КО”