«Важный смысл – не потерять зеленый ресурс, не дать застроить берега озера Кабан»
Больше, чем в Нью-Йорке: изюминкой концепции развития исторического центра Казани станет городской парк
«Мы создаем новый продукт для девелоперов: кто поймет, будет на коне», — намекают разработчики концепции развития исторического центра Казани на потенциальную капитализацию земли. Самое, пожалуй, основное — в том, что предметом охраны становятся не исторические кирпичи, а ландшафт. О том, кого затронет «парковое кольцо» вокруг Кабана, какие правила пропишут архитекторам и что покажут Рустаму Минниханову, — в материале «БИЗНЕС Online» с круглого стола с авторами концепции.
Нижний и средний кабан как «линейный парк»: круче, чем в Нью-йорке?
Универсальный инструмент развития исторического центра Казани вскоре ляжет на стол Рустама Минниханова. Напомним, что практически эта работа началась весной прошлого года. Тогда он обозначил цель: «Нам нужна концепция, которая позволит сохранить исторический облик Казани. Необходимо тщательно проработать этот вопрос, исходя из того, какой мы хотим видеть Казань через 15-20 лет». Сейчас проектная группа готовится представить первые результаты работы Минниханову — на уровне мэра столицы РТ первые результаты уже обсуждали.
Поначалу всем — и общественности, и девелоперам, и разработчикам — казалось, что в итоге должен получиться набор правил: высотность, формы, цвета зданий и так далее. Однако в ходе работы команды проектировщиков выяснилось, что концепция получается не только «про дома». «Мы видим задачу в том, чтобы расширить взгляд на городскую среду, уйти от обсуждения узких аспектов, касающихся отдельных зданий и сооружений. Мы хотим прийти к обсуждению всей этой среды целиком», — пояснил в ходе импровизированного «круглого стола» в редакции «БИЗНЕС Online» руководитель проектной группы по разработке концепции устойчивого развития исторического поселения Казани Олег Маклаков.
Самой концепции пока нет, но готов инструментарий для ее создания. Он базируется на пяти основных слоях: ландшафт, сеть улиц и квартальный рисунок, принцип деления кварталов на домовладения, непосредственная застройка и ее объемно-пространственные характеристики, дизайн-код города.
Ландшафт и общественные пространства — основа основ. Здания «живут» десятилетия, столетия. Квартальная сетка, заложенная архитектором Василием Кафтыревым в конце XVIII века, задала развитие Казани на века, в центре она сохраняется и сегодня. А озерная система Кабан, самая крупная в Татарстане, существует тысячи лет. Берега Кабана — что 500, 300 лет назад, что сейчас — остаются природной территорией. И именно ее надо сохранить, сделав доступной для людей. Поэтому проектная группа предложила организовать вдоль озер масштабный городской парк. Напомним, что длина соединенных Ботанической протокой Нижнего и Среднего Кабана — 5,5 км. Это больше, чем, к примеру, знаменитый Центральный парк Нью-Йорка: длина его 4 км.
«Мы видим, что берега — это территория, любимая горожанами. Еще когда наша команда принимала участие в конкурсе на проектирование набережной озера Кабан, сообщество профессионалов указало на потенциал создания центрального линейного парка, которого сейчас в Казани нет, — рассказала Анна Новикова, ведущий архитектор творческой мастерской Николая Новикова. — Берега должны быть доступной зоной для всех горожан».
Важный смысл — не потерять зеленый ресурс, не дать застроить берега, устранить недоступность горожан к берегам озера, считают разработчики концепции.
вокруг кабана можно сделать 10-километровую набережную шириной 60 метров
Сейчас Нижний и Средний Кабан, по словам архитекторов, окаймляется в основном свободной от застройки полосой. Ее ширина варьируется на разных участках, но в среднем можно проектировать в границах примерно 60 метров.
Этого, конечно, мало (ширина примерно как Кремлевская набережная, если смотреть от бетонного парапета до ресторанных «мавзолеев»), но все же достаточно, чтобы сформировать кольцевую набережную, получив прогулочные зоны протяженностью более 10 км. И главным элементом охраны, если говорить терминами исторического поселения, становится не какое-то отдельное здание, а весь ландшафт, отмечает Маклаков. Это озеро со всей его прибрежной территорией, со всеми теми видами, которые присутствуют вокруг него.
С точки зрения развития центра ситуация сейчас в прямом смысле историческая, полагают разработчики концепции. Вопрос стоит так: или застройка. или общественные пространства. Пока потенциальных «жертв» не так уж и много. Если взглянуть на карту, то можно увидеть, что к берегам Среднего Кабана выходят некоторые домовладения жилых массивов Первомайский, Калинина, Воскресенский, садовые участки «Труженика» и т. д. На берегах громоздятся гаражные массивы в районе военного городка. Местами до воды нет и 10 метров! И как-то сомнительно, что тихо-мирно живущие в этих местах граждане мечтают о соседстве с велодорожками и прогуливающейся публикой.
Есть еще один момент — деньги. Напомним, что в достройку всего лишь полуторакилометрового участка набережной Нижнего Кабана — от театра им. Галиаскара Камала до «Планеты фитнес» — республика вкладывает 600 млн рублей. Значит ли это, что на все 10 километров придется выложить 10 миллиардов? Экономической модели пока нет. Однако, как говорит Новиков, вокруг озера уже есть ранее сформированные участки. Что-то делали к Универсиаде — например, центр гребных видов спорта на Среднем Кабане. Не на пустом месте возник парк Тысячелетия. В этом году наконец должен открыться зоопарк. В общем, остается соединить уже имеющиеся очаги благоустройства с тем, чтобы получить впечатляющие прогулочные зоны, что можно сделать уже в ближайшие годы.
КНУТ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА: РАЗМЕР УЧАСТКА ДИКТУЕТ ОБЪЕМ и этажность ЗДАНИЙ
Следующий уровень набора инструментов, позволяющий навести порядок в застройке — уличные сети, структура кварталов и их парцелляция (то есть деление на домовладения). «Мы должны делать проходимыми наши непроходимые территории. Шаг пешеходных улиц или пространств должен быть где-то через сто метров. А в плотном историческом центре — на таких улицах, как Баумана, Профсоюзная, Кремлевская — мы должны иметь возможность пройти и внутри дворов», — объясняет Новиков. Сейчас во дворы зайти невозможно, в застройке центра царит хаос — где-то красуются гаражи, где-то запущенные, не благоустроенные территории. Почему размер кварталов должен быть небольшим? Потому что это стимулирует пешеходный трафик: людям становится комфортно передвигаться пешком.
«Квартал, исторически характерный для Казани, резко отличается от квартала советского периода, характерного для спальных районов, которые начали формироваться на окраинах исторического поселения, — говорит Маклаков. — Один замысел не доводился до конца, на него наслаивался следующий, и в результате мы получили довольно хаотичную структуру участков. Но даже за ней по-прежнему разглядеть изначальные правила и порядок, очень хорошо видный в каком-нибудь западном городе даже с самолета».
По словам архитектора, для старой Казани характерны кварталы с диагональной геометрией и протяженностью, в основном, от 100-200 метров. «Советский» же квартал имеет размерность 700 на 700 метров. Поэтому разработчики концепции рассматривают в качестве варианта рекомендацию по блокировке перемежевания участков в центре. Цель — обязать девелоперов вписывать свои объекты в границы исторического квартала. Сетка улиц, парцелляция участков — то есть нарезка кварталов на домовладения — сами по себе мощные инструменты ограничений размерности объектов. В начале XX века и размер, и геометрия этих домовладений зависели от уклада жизни и финансового достатка тех, кто селился на этой территории. К началу 80-х система парцелляции в историческом центре во многом сохранилась — хотя, к примеру, тот же «Дом печати» на улице Баумана «посадили» посреди двух кварталов. Но затем в 90-е, после расселения центра Казани, и в «нулевые» эту систему где-то укрупнили, где-то исказили. Достаточно вспомнить, например, ЖК «Барселона» или Арбитражный суд РТ, каждый из которых занимает целый квартал.
«Участки стали объединять, что позволяло строить большие объемные здания, не соответствующие историческому масштабу», — говорит Новиков. Путем регулирования размера участков можно регулировать и объемы строящихся зданий. Поэтому там, где квартальная сетка сохранилась, ее планируется закрепить законодательно. Сделать это предполагается в рамках внесения изменений в предмет охраны исторического поселения. И даже более того: разработчики допускают вариант перемежевания свободных участков земли с тем, чтобы привести их размеры к историческим кварталам Кафтырева. Ранее об этом говорили в ходе конференции архитектурного наследия, которая проходила в Казани.
УРОВЕНЬ ЗДАНИЙ: АРХИТЕКТУРНЫЙ ХАОС, ПАМЯТЬ МЕСТА И ДИЗАЙн-КОДЫ СОВРЕМЕННОСТИ
Завершающий уровень концепции касается собственно зданий. Он также многослойный.
Первый слой описывает объемно-пространственные характеристики застройки. Как раз здесь речь и идет об этажности и конкретных размерах объектов. Каждая территория в границах исторического поселения будет прорабатываться отдельно. Универсальных правил — что и где строить — создать не удастся. Например, улица Калинина: рядом с деревянным особняком № 12, который сейчас любовно перекрашивают в рамках «Том Сойер феста», высится 6-этажный многоквартирный дом из красного кирпича. «Зады» корпусов КГАСУ оппонируют деревянным домикам напротив. Метров через 50-100 — несколько многоквартирных домов, фасады их — то кирпич, то плитка. А если свернуть в переулок, снова попадаешь в усадебно-деревянный антураж конца XIX века! «Причесать» этот архитектурный хаос под одну гребенку вряд ли получится. И теперь это, наверное, настоящий памятник «темным» временам неразберихи с архитектурными памятниками.
Вместе с тем есть устоявшиеся участки Казани, где объемно-пространственный слой применим на большей части улиц. Например, широкими мазками просматривается застройка в районе улицы Карла Маркса, Старо-Татарской слободы, Баумана, Московская и других улицах исторического центра. Очевидно, что где-то можно следовать правилам среды, которая диктует размеры, высоту и стилистику.
Возможно, местами кому-то захочется поставить и псевдоисторический особняк — но в этом случае придется применять старые технологии. «В концепции мы формируем такой подход — это дорогое исключение. И его нужно делать в специальных, особо отведенных местах — там, где нужно поддержать культурный и исторический образ, создать какие-то туристические, прогулочные зоны. Поддержать ту самую историю. И это будет специальная история для каждого застройщика, владельца участком», — предлагает Маклаков. Примеры такой реконструкции в Казани есть: например, лавки Сенного базара в Казани не были памятником, но после сноса их воссоздали в том масштабе и облике, который был когда-то.
Наконец, есть улицы, где сохранилась лишь память места: когда-то там был какой-то объект, к которому шли люди. На этом уровне вступает в силу дизайн-код, когда сохраняется лишь функция места — а вот архитектура, членения фасадов и стиль могут соответствовать современным подходам, видению заказчика и архитектора. В качестве примера Маклаклов показал свои фотографии из Таллина. Там на исторической улице «посажены» современные особняки. Но за счет применения сходных материалов (деревянный фасад), трех этажей и цвета новые дома по соседству с историческими не лезут в глаз, а гармонично вписываются в ландшафт.
«Если мы на какой-то территории регламентируем дизайн-код, архитектура будет разная, но материалы будут похожи. И тогда можно создать ансамблевую застройку улиц», — продолжает Маклаков. Поэтому понятно, что в районе улицы Тукаевской привязка будет к заводу Петцольда с его красно-кирпичным фасадом и зеленой крышей, в районах Старо-Татарской слободы — деревянные и штукатурные фасады, и так далее.
«Сейчас концепция выглядит довольно размыто, — видя некое сомнение в глазах корреспондента „БИЗНЕС Online“, признает Новиков. — Мы говорим об общих подходах, но вообще-то надо применять их к локальным территориям. Каждая улица должна быть проработана архитекторами в соответствии со своим дизайн-кодом». Поэтому всю площадь Казани как исторического поселения — это примерно 23,5 кв. км — предстоит делить на «пусковые комплексы» и прорабатывать отдельно. «Где-то дизайн-код будет буквальным: в исторических стилях. Где-то он строится на базовых преемственных элементах — материалы, объемно-пространственные решения. И где-то исходного дизайн-кода нет — но есть понимание, что мы казанцы. Там тоже должны быть дизайн-коды. Потому что комплексность и целостность застройки еще никому не вредила» — резюмирует Маклаков.
ПРЯНИК ДЕВЕЛОПЕРУ: КАПИТАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЛИ, «ЖИВОЕ ОКРУЖЕНИЕ» И ЯСНЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ
Для девелоперов, впрочем, самое главное — это соотношение инвестиций с возможной отдачей. И возникает вопрос: если ограничивается этажность, да еще и нельзя объединять землевладения для «посадки» крупных объектов — как капитализировать землю? Если есть правила игры, но нет никаких льгот от диктующих (в данном случае города и республики) — какой смысл вкладываться?
Концепция должна стимулировать развитие, а не запрещать, но развитие должно идти в верном направлении, сохраняя идентичность Казани. «Торговые центры нужны? Да, нужны — это современная функция. Но ее можно упаковать и во внешний вид зданий, которые будут выглядеть как исторический пул, — считает Новиков. — Для казанской айдентики это, например, пассаж: с внешней стороны это выглядит как застройка квартала, когда мы заходим вовнутрь, видим торговый центр. Но не этот большой объем, который облицован сайдинг-панелями».
На пути утверждения концепции есть препятствия — действующие советские нормы, рассчитанные на периферийную квартальную застройку спальных районов, отмечает Маклаков. Нормативы эти — число школ, число детских садов, правила бытового обслуживания — лежат во главе угла проектирования крупных кварталов. Но для исторического центра, его пространственной структуры это не подходит: со школой на 1500 мест в исторический центр не влезешь. Школу, детский сад, торговый тоже можно спроектировать в рамках плотной квартальной сетки, нужна лишь фантазия. Более того: не обязательно строить высотные дома, чтобы продать максимум квадратных метров. Модель, которую тестировали архитекторы, позволяет «упаковать» на одном участке десятиэтажный объем в несколько малоэтажных объектов — с сохранением коммерческих площадей.
«Можно говорить, что мы для девелоперов тех же самых создаем новый продукт. И кто быстрее сообразит и поймет, тот и будет на коне в ближайшее время», — полушутя-полусерьезно утверждает руководитель проектной группы. Сейчас же проплешины в центре имеют низкую привлекательность: «протащить» проект через горнило комиссий и согласований крайне сложно, четких правил игры нет.
«Концепция — это не только здания: это пешеходные пространства вокруг зданий, дворы, проницаемость, пешеходные связи и жизнь вокруг, — рассказывает Новиков. — Эта работа интересна и выгодна не только специалистам по охране памятников, но и архитекторам. Потому что, во-первых, будут понятны правила, по которым проектировать. Во-вторых, эта боль за исторический центр будет решена».