Эксперты отмечают снижение сделок на первичном рынке
В 1 полугодии 2020 года на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 279,2 тыс. ДДУ – в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2019 года) спрос просел на 37% (тогда было заключено 444,5 тыс. ДДУ). Относительно аналогичного периода 2018 года падение составило 16%, 2017 года – 7%. К таким выводам пришли аналитики Циан, проанализировав структуру спроса на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2020 года по данным, опубликованным Росреестром.
Эксперты Циан отмечают, что снижение активности покупателей началось еще до объявленного режима самоизоляции. В частности, в 1 кв. 2020 года на первичном рынке России зарегистрировано 147,8 тыс. ДДУ или 53% от всего числа сделок первого полугодия. В годовой динамике (относительно 1 кв. 2019) года спрос просел на 26,7%. На 2 кв. 2020 года пришлось 131,4 тыс. ДДУ соответственно или 47%. В годовой динамике (в сравнении со 2 кв. 2019 года) спрос оказался ниже на 46%.
Таким образом, ограничительные меры из-за коронавируса стали не единственной причиной падения спроса на первичном рынке РФ в 1 полугодии. И до самоизоляции количество сделок оказалось на четверть ниже, чем в прошлом году.
Эксперты подчеркивают, что ни один из лидирующий по спросу регионов не смог улучшить прошлогодние показатели.
— В 1 полугодии 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 169,7 тыс. сделок из 279,2 тыс. (61%). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров пришлось 60% ДДУ), — говорят эксперты.
Лидерами по числу сделок в 1 полугодии 2020 года стали Москва (14,3% сделок от общего числа по РФ), Санкт-Петербург (12,4%), Московская область (9,5%), Краснодарский край (6,1%) и Свердловская область (3,8%). В десятку также вошли Новосибирская, Ленинградская, Ростовская области, Татарстан и Башкортостан.
При этом, ни один из субъектов с наибольшим числом сделок по РФ не смог улучшить продажи относительно аналогичного периода прошлого года. Наибольший спад зафиксирован в Ленинградской (-45%), Новосибирской (-43%), Московской (-42%) областях. Минимальное падение среди лидирующих по продажам регионов – в Свердловской (-15%) и Ростовской областях (-22%) и Татарстане (-29%).
Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился – в десятку вошли Башкортостан и Татарстан, вытеснившие Воронежскую и Рязанскую области.
Эксперты отмечают, что топ-10 лидирующих по числу сделок объектов совпадает с десятком регионов, где в первом полугодии застройщики ввели наибольшее количество квадратных метров по РФ. Таким образом, наблюдается прямая зависимость между объемами строительства и числом сделок.
В целом по России только в 10 регионах отмечен прирост сделок относительно 1 полугодия 2019 года. Лидерами по росту стала Бурятия (+104%), Ямало-Ненецкий АО (+66%) и Забайкальский край (+64%). Впрочем, во всех трех регионах число сделок за все первое полугодие не превысило тысячу. Преодолеть данную отметку и показать прирост относительно прошлого года удалось в Архангельской области (вкл. Ненецкий АО), +24% по количеству ДДУ, Орловской области (+14%) и Приморское крае (+8%).
Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Карачаево-Черкесии (-97%, где прошла всего 1 сделка), Ингушетии (-88%, 11 сделок), Чечне (-84%, 54 сделки). Только в одном из десятка регионов с наибольшим падением сделок, число ДДУ превысило тысячу за все полугодие. Это Рязанская область (-70%, 3,25 тыс. сделок).
В пяти субъектах РФ в 1 полугодии 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Еврейская АО, Мурманская область, Республика Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО.
Эксперты также отметили, что снизилось число регионов, в которых количество зарегистрированных ДДУ превысило 10 тысяч за полугодие. В 1 полугодии 2020 года таких субъектов было всего пять: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский Край и Свердловская область.
За аналогичный период 2019 года таких регионов было 13. Помимо вышеперечисленных преодолеть отметку в 10 тыс. ДДУ за полугодие смогли также в Рязанской, Воронежской, Ленинградской, Новосибирской, Ростовской областях, Татарстане, Башкортостане, Красноярском крае.
— Со вступления в силу поправок в 214-ФЗ прошел год. В 1 полугодии 2019 года, когда продажа через эскроу-счета не была обязательной, через данную схему прошло только 0,7% всех сделок в РФ на первичном рынке. В 1 полугодии 2020 года доля достигла уже 26%: 72,7 тыс. ДДУ из 279,2 тыс. В 1 полугодии 2020 года доля ДДУ, заключенных с открытием эскроу-счетов, составила 24%. Во 2 полугодии 2020 года – 28%. Наблюдается устойчивый рост, — отметили аналитики Циан.
В пяти регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Карачаево-Черкессия, Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край. Причем в двух последних регионах прошло более 500 сделок за полгода, и ни одной – по новым правилам.
Абсолютным лидером по доле эскроу-счетов стала Ингушетия, где все 11 ДДУ в первом полугодии прошли по новым правилам (100%). В числе лидеров также Калмыкия (82%), Курганская область (72%), Томская область (71%), Чувашия (66%). По подсчетам Циан, на топ-10 регионов, лидирующих по количеству открытых эскроу-счетов, пришлось 22% всех сделок, заключенных по новым правилам.
Если учитывать в статистике субъекты, в которых было продано за квартал хотя бы 1000 лотов, пятерка лидеров по доле эскроу-счетов выглядит так: Чувашия (66%), Тюменская область (64%), Красноярский край (54%), Нижегородская область (44%) и Республика Крым (вкл. Севастополь), 44%.
В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 34% ДДУ, в Московской области – 11%. В Санкт-Петербурге – 7%, Ленинградской области – 33%.
По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО (33%) сделок. Однако в пересчете на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (398 сделок на 100 тыс. жителей или 1 сделка на 251 человека). Для сравнения – в Центральном округе прошло 233 сделки на 100 тыс. жителей или одна сделка на 429 человек. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 42 ДДУ на 100 тыс. человек или один договор на 2 384 жителей округа. В среднем по России на 100 тысяч населения прошло 190 сделок. Сделку на первичном рынке в 2020 году заключил каждый 526 житель нашей страны.
В разрезе отдельных регионов, где за полгода прошла хотя бы тысяча сделок, наибольшее число ДДУ в пересчете на 100 тыс. населения отмечено для Санкт-Петербурга (643 сделки на 100 тыс. населения), Ленинградской области (471 ДДУ.), Калининградской области (386 ДДУ), Новосибирской области (345 ДДУ) и Московской области (344 ДДУ).
В годовой динамике снижение числа ДДУ отмечено для всех федеральных округов. Наибольшее падение — в Северо-Кавказском ФО (-48%) и Сибирском ФО (-41%).
— Падение числа сделок почти на 40% в сравнении с прошлым годом связано не только с ограничительными мерами, — комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. — Спрос в сравнении с прошлым годом просел на четверть еще по итогам первого квартала. Проблема заключается не только в росте цен на первичном рынке на фоне стагнирующих доходов населения, но и эффекте высокой базы. В первом полугодии 2019 года россияне форсировали заключение сделок на фоне новостей о переходе рынка на новые правила работы с открытием эскроу-счетов – именно поэтому во втором полугодии в сравнении с прошлым годом число сделок снизилось в два раза. С учетом текущей ситуации на рынке, даже при условии действия льготной ипотеки, полагаю, спрос по итогам года окажется на уровне 2017 года.
Фото: amanda kelso