Владимир Исаков: «Количество проектов будет увеличиваться, качество их – улучшаться»
Ответом на введенные против России западные санкции стало принятие государством целого ряда мер поддержки ключевых отраслей. Особая роль отводится развитию локомотива экономики – строительного комплекса. О том, с какими трудностями сталкивается в современных условиях стройиндустрия, как решаются возникающие проблемы, в интервью рассказал председатель ассоциации «Застройщики Владивостокской городской агломерации» (АЗВГА) Владимир Исаков.
– Владимир Владимирович, как вы охарактеризуете ситуацию в строительной отрасли в настоящее время, когда февральские потрясения остались позади?
– Если говорить в целом, шок прошел. Ключевая ставка снизилась, включились механизмы льготной ипотеки, рынок стабилизировался. В Приморском крае начиная с конца мая продажи восстанавливаются, в первую очередь благодаря возвращению ипотечных программ к докризисным ставкам. Кроме того, правительство облегчило ряд регуляционных вопросов для застройщиков, что также способствует развитию.
К сожалению, произошло заметное удорожание банковского кредитования. Застройщикам приходится платить повышенную ставку за привлечение заемных средств. Кроме того, банки ужесточили требования к застройщикам, а практически все льготные программы, касающиеся строительной отрасли, отменены. В таких условиях фактически банки диктуют цены квадратного метра на рынке нового жилья, поскольку меняется финансовая модель проектов.
Так, строительство одного квадратного метра жилой площади в доме со стилобатом класса комфорт обходится застройщику от 100 до 150 тыс. руб. в зависимости от проекта. В «экономе» – 75–80 тыс. руб. Если присовокупить к этим затратам все текущие расходы и учесть заложенную маржу, получится, что цены на рынке весьма объяснимы. Но, с другой стороны, и поднимать стоимость некуда – встанут продажи. Поэтому цена «квадрата» держится на рынке пока в достаточно стабильном диапазоне. При этом маржинальность застройщиков снижается – сейчас рентабельность в среднем составляет 20%.
– Себестоимость растет также и за счет нарушения логистических цепочек, а собственное производство строительных материалов в крае наладить невозможно?
– В Большом Камне запроектирован строительный кластер. Государство создало довольно привлекательные условия для потенциальных производителей – бери да строй. Другое дело, что зайдут в данный кластер компании со штучными проектами и проблему дефицита стройматериалов они вряд ли решат в ближайшие два-три года. Фасады, панели отделочные материалы – все это можно купить и в России, но, во-первых, заводы сегодня загружены, и период от заказа до получения товара растягивается до полугода. А это неприемлемо в условиях реализации строительного проекта. Во-вторых, в России не все производят.
И именно по таким материалам сейчас и происходят логистические проблемы. Выстраивание альтернативных поставок строительных материалов и оборудования и формирование новой стратегии развития в условиях санкционной экономики, по сути, главная задача девелоперов на сегодня.
– В этих условиях застройщикам важно адекватно оценивать проекты, ведь перекос в любую из сторон губителен: ввязаться в демпинг означает столкнуться с рисками нехватки средств, а следовательно – и с остановкой проекта. Если же сильно увеличить стоимость жилья, могут остановиться продажи…
– Некоторые застройщики действительно могут задуматься о демпинге, но для строительной отрасли это недопустимо. Как это может выглядеть? Девелопер видит, что спрос низкий, продажи проседают, «пугается» и идет в банк с целью убедить, что цены нужно снизить. То есть «подписывается» на демпинг.
Да, в момент снижения стоимости произойдет всплеск продаж. Но короткий, и финплан при таких ценах выполнить невозможно. Другими словами, средств на достройку объекта может не хватить. Что придется делать? Оформлять новый кредитный лимит. Либо выводить на рынок оставшиеся квартиры по двойной цене. Все это запросто может привести к нарушениям срока ввода дома и банкротству застройщика.
Как этого не допустить? Существует один способ, который часто используют наши московские коллеги: в кризис никто никогда не выставляет на рынок сразу все проекты. Все должны ориентироваться только на реальный спрос.
– В общей сложности по Владивостоку сейчас выдано разрешений на строительство 2,5 млн квадратных метров, и около 1–1,5 млн – еще в запасе. Куда и для кого столько строить?
– В Иркутске, который меньше Владивостока, ежегодно вводится не менее 1 млн квадратных метров по гораздо более низким ценам. Столице Дальнего Востока с ее стоимостью жилья, конечно, будет сложно единовременно переварить такой объем новостроек. Собственно, я не зря выше отметил «московский» способ борьбы с демпингом. Сейчас такой период, когда каждый застройщик должен адекватно оценивать будущее своих проектов. И в условиях растущей конкуренции объекты должны выводиться постепенно, с досконально продуманной маркетинговой историей.
– К слову, к нам зашли федеральные застройщики, анонсированы масштабные проекты. Что это означает для рынка недвижимости Приморья?
– Федеральные застройщики, безусловно, будут повышать стандарты, за которыми начнут «подтягиваться» и все местные. Стоимость «квадрата» понижаться не будет, так как в нашем регионе невозможно строить, «как в Москве»: крупные девелоперы здесь сталкиваются с теми же проблемами, что и вся отрасль.
Что касается их планов, то очень большой объем строительства запланирован в Снеговой пади, на Патрокле и на «Зеленом углу», утвержден план застройки мыса Кунгасного – курс взят на комплексное освоение территорий. Остальная застройка – точечно-квартальная, плюс много проектов выходит за городом, где, к слову, цена процентов на 30 ниже городской.
С приходом «федералов» количество проектов на рынке будет однозначно увеличиваться, качество их – улучшаться. Уже сегодня доля квартир с черновой отделкой растет, а базовый «умный дом» скоро будет даже в эконом-сегменте. Стоимость такого комфорта можно «зашивать» в ипотеку. Более того, сегодня даже покупку парковочного места есть возможность учитывать при оформлении жилищного кредита.
Мы надеемся, что это позволит сдвинуть продажи паркинга, ведь строительство парковочных мест тоже учитывается застройщиками при расчете финмодели и закладывается в стоимость «квадрата».
Мало кто знает, но себестоимость одного парковочного места составляет уже 1,2 млн рублей, тогда как люди готовы тратить на подземный паркинг не более 500 тыс. Так что увеличение парковочных нормативов будет разгонять цены на жилье. Понимая это, Минстрой уже дает рекомендации их уменьшать и вообще – развивать общественный транспорт.
– Ряд руководителей строительных компаний говорят о необходимости поэтапного раскрытия счетов эскроу. Как вы считаете, насколько это требование выполнимо?
– Безусловно, застройщики в настоящее время испытывают трудности с привлечением проектного финансирования по льготным (базовым) ставкам. Но счета эскроу не для того вводили, чтобы отменять. На раскрытие эскроу до получения акта ввода дома в эксплуатацию никто не пойдет – зачем лишний раз нервировать дольщиков? Гораздо более актуально стоит вопрос снижения ставки финансирования застройщиков банками.
– Недавно в правила благоустройства Владивостока были внесены изменения – был введен термин «стилобатная часть здания (стилобат)», а также установлена норма озеленения стилобата и крыш до 50%. В народе данные поправки оценили как-то неоднозначно: вот, мол, теперь застройщики будут озеленять крыши вместо придомовых территорий…
– Данные поправки инициировала наша ассоциация. Их необходимость продиктована тем, что во Владивостоке объекты, как правило, строятся на наклонных поверхностях. И это как минимум здание с одним цокольным этажом и стилобатом. Нововведение будет стимулировать застройщика улучшать архитектурный облик, саму комфортную среду жителей домов, которые фактически живут на стилобате. «Народное возмущение», как мне кажется, было и есть от плохого информирования. Думаю, как только процесс запустится в полной мере, волна недовольства сменится нормальным отношением к поправкам. Да, и к слову: правило «пятидесятипроцентного стилобатного озеленения» поддержали все известные архитекторы Владивостока.
– Минвостокразвития переименовало глобальный проект «Спутника» в «Новый Владивосток» и готовит почву для его освоения в районе поселка Западного. Но нужен ли он там?
– Если честно, не совсем понимаю, зачем сегодня планировать стройку в районе поселка Западного. Безусловно, развитие Владивостокской агломерации должно идти вдоль дороги Де-Фриза – в сторону Надеждинского района и Артема. Но там уже работают застройщики – «DNS Девелопмент» и другие компании. И на мой взгляд, логичнее было бы помочь сегодня девелоперам в части обеспечения этой территории сетями, вместо того чтобы отвлекать ресурсы в сторону Западного. Тем более качественное освоение здесь земельных участков может дать около 1 млн «квадратов» жилой площади.