"Идеальный шторм" на рынке недвижимости, вызванный ростом ключевой и ипотечной ставок и отменой ряда льготных ипотечных программ, затормозит вывод на рынок новых проектов, но способствует появлению инструментов взаимодействия застройщиков и покупателей. Такое мнение высказали специалисты на полях Уральского форума недвижимости.
Текущую ситуацию в сфере строительства на форуме обсуждали в рамках аналитической дискуссии "Без льгот. Рынок жилья в новых условиях", состоявшейся 3 октября.
Модератор площадки, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков, метко сравнил происходящее на рынке с сюжетом культового мультфильма "Ежик в тумане". Еще более хлесткое определение дал директор агентства недвижимости "ДИАЛ" Александр Дмитриев. По его словам, рынок сейчас напоминает "муху в чемодане": есть пространство для маневра, но непонятно, кто и куда несет этот "чемодан".
Михаил Хорьков
"Рынок недвижимости во всем мире имеет одинаковую специфику – 12–15 летние циклы, – успокоил коллег вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Андрей Бриль. – В каждом таком цикле есть фазы подъема, пика, спада, падения и нового подъема. Сейчас года полтора мы пробудем в ситуации пика, дальше пойдет период коррекции и снижения рынка. Главный вопрос – насколько девелоперы смогут отрегулировать объемы предложения, чтобы не произошло катастрофы, которая уронила рынок в 2008–2009 годах".
Андрей Бриль
На первый взгляд, особых причин для тревоги нет. Сегодня в продаже находятся 53 тысячи квартир на первичном и 7–8 тысяч на вторичном рынке. Объем предложения находится на пиковых значениях, считает директор по маркетингу и аналитике компании "Атомстройкомплекс" Станислав Оханов. При этом существенно снизилось количество новых проектов, выводимых на продажу. Девелоперы выжидают: если хороший спрос на новостройки в Екатеринбурге в ближайшее время сохранится, предложение будет держаться на сегодняшнем уровне, если спрос упадет – неизбежно снижение предложения, но не одномоментно, а в течение полутора–двух лет.
Рынок насыщен квартирами. Причин для тревоги нет?
Впрочем, по мнению начальника управления маркетинга компании "Синара-Девелопмент" Ольги Гришиной, замедление прироста новых проектов будет продолжаться в 2025 году. Тогда рынок либо "сожмется", и девелоперам придется "конкурировать качеством" создаваемого продукта, либо возобладает тенденция к упрощению, отказу от сложных дорогостоящих решений, уверен Михаил Хорьков.
Какой сценарий в итоге реализуется, во многом зависит от ключевой и ипотечной ставок. Сейчас первая достигла 19%, рыночная ипотечная ставка составляет 22–23% годовых. Если к середине 2026 года ключевая ставка снизится хотя бы до 12–14%, рынок начнется восстанавливаться, предполагает Ольга Гришина. Но для этого необходимо нормализовать уровень инфляции, прежде всего, за счет сокращения объема денежных средств, выданных населению в качестве кредитов.
"Сейчас банки принимают меры, чтобы не дать людям брать деньги в том объеме, в котором они брали раньше, в том числе ипотеку, потребительские и автокредиты", – пояснила "Уралинформбюро" начальник управления партнерских ипотечных программ ВТБ Ирина Качурина.
Ирина Качурина
Фактор "избытка денег", который косвенно разгоняет инфляцию, отметил и Андрей Бриль.
"Столько денег в стране не было никогда, – заявил эксперт. – Во-первых, ситуация с СВО и санкциями закрыла шлагбаум перед государством и финансовой системой по выводу денег за границу. Если у Центробанка и Минфина главный способ регулирования бюджета – девальвация, она будет проводиться, вопрос, с какой периодичностью. Но это один из главных двигателей рынка. А ипотека (с льготной ставкой – прим. ред.) это не помощь девелоперам, а главный способ помочь банкирам сформировать свои долгосрочные, приносящие доход статьи".
Стоит отметить, рыночную ипотеку с заградительной ставкой заемщики не спешат брать: в общем объеме ипотечного кредитования она занимает меньше 50%. Чаще всего ею пользуются те, кому для покупки жилья не нужна большая сумма, достаточно 1–2 миллионов рублей, остальное они надеются получить за счет продажи существующего жилья.
Владимир Щеколдин
В создавшихся условиях застройщики должны активнее использовать другие механизмы привлечения клиентов, в том числе отсрочки и рассрочки платежа за проданные квартиры, уверены участники форума. "Это один из оптимальных вариантов реализации квартир", – считает коммерческий директор группы компаний "Икар" Владимир Щеколдин.
Екатерина Логинова
Кроме того, стабилизация рынка немыслима без поддержки банков. По словам руководителя направления "Аккредитивы" Уральского банка ПАО Сбербанк Екатерины Логиновой, в данный момент Сбер формирует новую стратегию, в основу которой заложена "человекоцентричность", приоритет интересов клиентов. Также, планируется повысить значимость аккредитива, как наиболее безопасного способа расчетов, усилить взаимодействие с субъектами федерации в плане предоставления субсидий по программам господдержки, для граждан проводятся бесплатные финансовые консультации по сделкам любой сложности.
Стоит напомнить, 16-й Уральский форум недвижимости проходил в Екатеринбурге 1–4 октября на площадке МВЦ "Екатеринбург ЭКСПО". "Уралинформбюро" выступило информационным партнером мероприятия.
Евгений СУСОРОВ
