Бизнесу нужны офисы, жильцам нужны квартиры, арендодатели ищут арендаторов. Афёры с арендой недвижимости всё больше и больше удивляют масштабами. Договор аренды, составленный по всем правилам, не гарантирует чистоты сделки – об этом рассказывают нам герои сегодняшнего материала. Как не оказаться в лапах мошенников и сохранить свои деньги, какие существуют схемы беспредела собственников – поделились с нами столкнувшиеся с обманом и потерпевшие убытки арендаторы.
Существует множество фирм по недвижимости, готовых предложить свою помощь в поисках необходимой квартиры, офиса или частного дома. Многие предлагают разыскать для вас нужный вариант за час, за день, за неделю. Они же помогут с оформлением договора, проверкой чистоты сделки и гарантируют вам безоблачное будущее в новых стенах. Так ли всё идеально на самом деле?
Начнём с того, что не все агентства вообще собираются что-либо для вас делать. Скорее наоборот, это вы для них будете полезны. Например, часто встречаются фейковые агентства недвижимости. Они заманивают клиентов интересными предложениями. Собственникам гарантируют быстрый поиск клиентов, арендаторам – квартиру или офис в хорошем районе, с ремонтом, по привлекательной цене. Для предоставления информации, нужно просто подписать договор с агентством и оплатить услуги. После подписания документов арендатор получает базу собственников, данные берут с бесплатных сайтов или придумывают на ходу. Возврат денег в таком случае не получится, потому что есть договор, по которому фирма выполняет обязательства по «оказанию информационных услуг», это указано в документе. После того как услуги оплачены, мошенники переезжают, отключают телефоны. Интернет полон рассказами о недобросовестных фирмах, которые, к сожалению, существуют и сегодня: «Приехал в Москву в 2018 году, срочно нужна была квартира. Нашёл неплохой вариант на популярном сайте поиска жилья. Оказалась риелторская контора. К сожалению, был глуп и наивен, приехал к ним – меня на 10000 рублей развели за услуги поиска и доступ к базе собственников, которые оказались липовыми. Понравившаяся квартира оказалась фейком, прождал у этого дома риелтора, она не приехала, придумала отмазку. Как итог – деньги не вернули и перестали выходить на связь. Агентство называлось «Приоритет», а до этого – «Платинум», как я выяснил позже». Наверняка сегодня это агентство существует под другим названием...
Существует также схема с подставными арендаторами, которых приглашают вместе с реальными клиентами и объявляют, что они вот-вот уже снимут этот объект, поэтому нужно срочно принимать решение, заплатив больше. Разница в цене уходит в прибыль агенту.
Часто фальшивыми оказываются не только приглашённые арендаторы, но и сам объект недвижимости. Арендатор интересуется хорошим объявлением, ему говорят, что этого варианта уже нет, и склоняют к просмотру других, выгодных агенту.
Ещё одна распространённая схема – просьба внести предоплату. Всем, кто просит показать объект, так называемый собственник сообщает, что находится в другом городе, но готов договориться о сделке за предоплату. После получения денег телефон выключается.
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕ ПОМОЩНИК
Совсем необязательно, что арендатор столкнётся с обманом риелторов. В Интернете существует множество отзывов о работе фирм и агентов. Следующий тип мошенников – это сами собственники, поэтому бдительность понадобится и тут.
Напомним, что правоотношения между арендодателем и арендатором возникают на основании договора аренды. Часто при сдаче недвижимости собственник помещения предлагает подписать «типовой» договор. Ссылаясь на многочисленный опыт его использования, бескомпромиссных юристов компании, обязательные условия и многие другие причины. Арендатор, как правило, к моменту подписания договора заинтересован в конкретном помещении, продумал свою логистику и ремонт, согласен на предложенную сумму ежемесячной оплаты, верит арендодателю и подписывает бумаги. После этого он принимает помещение и начинает им пользоваться. Лояльно настроенный арендатор – основная мишень для мошенников. Подписав договор, недобросовестный собственник помещения начинает «творить чудеса». Одной из таких историй поделилась с нами Екатерина Воронина:
«Я окончила Аграрный университет в Москве по специальности «Ландшафтная архитектура», перед выселением из общежития начала искать подходящее жильё и устроилась на работу по своему направлению. После недолгих поисков поняла, что бюджета пока хватает только на комнату в квартире, но после 5 лет проживания в студенческом общежитии меня это не пугало. Нашёлся хороший вариант рядом со станцией метро «Митино», уютная комната в трёхкомнатной квартире, в другой комнате проживала студентка, а в третьей – семейная пара. Минута до метро и свежий ремонт не оставили сомнений. Хозяйка – пожилая женщина, настаивала, что такой «элитной квартиры» за такие деньги нигде не найти». Девушка поделилась с нами, что её насторожил факт того, что хозяйка проживает на диване в коридоре, куда выходят двери всех трёх комнат… Но так она компенсирует это отсутствием оплаты за последний месяц, ведь всё контролирует, и дополнительно вносить так называемый страховой депозит на случай порчи имущества не требуется. Этот аргумент окончательно убедил девушку, и они подписали договор аренды на 11 месяцев. В первый месяц всё было терпимо, кроме хозяйки, которая часто делала замечания, всё время находилась в коридоре и даже мылась с открытой дверью. Но наша героиня была дома только по выходным, поэтому её это сильно не задевало. Дальше начали происходить интересные события.
Екатерина продолжила: «На работе пошла на повышение, предложили поработать ландшафтным дизайнером в доме у клиентов нашей компании, находящемся в Таиланде. Ехать нужно было на 3 месяца, о чём я сообщила хозяйке квартиры, оплатив эти месяцы – уехала со спокойной душой. Вскоре мне позвонила соседка из другой комнаты и сообщила, что хозяйка стала частенько подолгу бывать в моей комнате, и уже дважды поменяла жильцов в другой. Ещё через месяц мне раздался звонок от соседки, которая рассказала, что в мою комнату заселили других людей, а мои вещи находятся в коридоре». Хозяйка сказала, что её прогонит по приезде, потому что «она там проституцией, наверное, занимается». По приезде в страну Катя отправилась в оплаченную квартиру – хозяйка отдала ей вещи и стала прогонять. На все вопросы она кричала: «Потому что ты странная, ты испортила мой реликтовый дуб на кухне (из которого сделана кухонная мебель. – Прим. ред.), у меня из-за тебя пропала одежда, и, вообще, будешь возмущаться, я сделаю так, что ты не найдёшь больше в Москве ни работы, ни жилья». Девушка ушла, забрав свои вещи. В силу молодости и отсутствия понимания причин происходящего, она никуда не обращалась и не жаловалась. Получается, что договор не всегда является гарантом спокойствия арендатора. Бывают случаи, при которых арендодатель открыто нарушает права арендатора, не заглядывая в документы и не ссылаясь на них. С другой стороны, если бы героиня обратилась с заявлением в полицию и доказала, что хозяйка квартиры – аферистка, у которой выселение после оплаты с одними и теми же аргументами и обман жильцов поставлены на поток, она могла бы получить компенсацию и раскрыть преступную схему.
ЧЕМ ОПАСЕН АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ?
Ещё один важный документ – акт приёма-передачи помещения. Часто он прилагается к договору, собственник просит подписать его «заодно», в целях экономии времени. Почему не стоит этого делать? По рассказам обманутых арендаторов, проблемы могут начаться с недостающих вещей и предметов в помещении, а закончиться отсутствием указанного помещения вовсе. В таком случае, если акт уже подписан, гораздо сложнее заявить о своих правах и вернуть арендную плату.
Сергей Патрушев поделился с нами своей историей: «С будущей женой мы проживали в квартире её родителей. После свадьбы решили начать жить отдельно, поближе к работе. Обратились в крупную фирму недвижимости, нам быстро подобрали подходящий вариант. На просмотре сразу же договорились о заселении, подписали «типовой» договор аренды, оплатили услуги агента 100%, полную оплату за первый и последний месяц проживания. В конце договора был акт приёма-передачи помещения. Быстро пробежали глазами по акту и по квартире, вроде бы все предметы присутствовали. Не стали придираться, потому что хозяин обещал привезти ещё стулья и шторы, заменить чайник и кран в ванной. Всё подписали, чтобы скорее заселиться. В договоре было указано, что мы начинаем проживать 1 декабря 2023 года (через неделю). Довольные, уехали собирать вещи. Спустя неделю, в намеченное время пришли с вещами получать ключи. Собственник передал и уехал.
В квартире обнаружили ужасный бардак, который так и не убрали, неприятный запах, грязные вещи и куски шерсти. К слову, чайник и кран остались те же. Мы вызвали клининг, навели порядок, так как в подписанном акте было указано, что приняли жильё в надлежащем виде. Через месяц пришла за оплатой жена хозяина, которую мы видели впервые. Ей не понравилось состояние квартиры и беспорядок. Потом она ещё раз пришла без предупреждения, когда у нас были гости. Ещё через пару месяцев она заявила о поднятии цены, а потом о продаже квартиры и что теперь к нам будет водить клиентов на покупку по выходным для просмотров. Мы приняли решение переезжать». Сергей поделился с нами, что предупредил хозяев за месяц о своём переезде, а также напомнил, что последний месяц уже был оплачен при заселении. На что хозяйка ответила, что этот вопрос будет решён после сверки имущества в квартире с тем, что прописано в акте. После чего она приехала в квартиру, не нашла пропаж, но указала, что по акту помещение было передано в надлежащем виде, по договору оно также должно быть возвращено в надлежащем виде. Поэтому жильцы проживают последний месяц «бесплатно», но возмещают стоимость клининга. Все аргументы Сергея о том, что при заселении он сам оплатил уборку, и квартира была очень грязная – не возымели действия, потому что на руках у хозяйки был подписанный акт. К слову, акт приёма-передачи помещения, будь то квартира или офис, является хорошим гарантом благополучия арендатора.
НЕВОЗМОЖНО РАССТАТЬСЯ
Клиент адвоката Александра Усачёва арендовал офисное помещение в Москве в бизнес-центре «Конвент Плюс», расположенном на Багратионовском проезде. Он рассказал нам, что подписал договор аренды с руководством бизнес-центра, а также акт приёма-передачи помещения. В начале 2024 года арендатор принял решение о расторжении договора и возврате собственнику помещения, но у него начались проблемы… Собственник отказывался подписывать акт возврата, расторгать договор, возвращать депозит. Потом он и вовсе перестал выходить на связь. Фирма привлекла на помощь адвоката Александра Усачёва, который поделился с нами:
«Мы составили уведомление собственнику о намерении расторгнуть договор и передать помещение, но на связь он так и не вышел». Для таких случаев существует определённый алгоритм действий арендатора.
Первым и самым главным условием для возврата помещения является расторжение договора аренды. Оно осуществляется по обоюдному согласию или в одностороннем порядке. Если сотрудничество ещё не прекращено по договору, то собственник не подписывает акт приёма-передачи помещения на законных основаниях. Если арендодатель отказывается подписывать акт после расторжения договора, его действия считаются незаконными, о чём говорится в статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если такая ситуация произошла, то арендатору необходимо произвести следующие действия:
1) Пригласить собственника для возврата помещения.
2) Повторить приглашение.
3) Подписать акт в одностороннем порядке в присутствии свидетелей.
4) Опечатать это помещение.
5) Направить один экземпляр акта арендодателю заказным письмом по почте вместе с ключами.
Выполнение таких действий позволяет минимизировать риск негативных последствий отказа арендодателя от подписания акта возврата имущества. При этом очень важно соблюдать все юридические формальности, так как это повлияет на ход дальнейшего судебного разбирательства. Адвокат компании также объяснил: «Необходимо понять, чем опасна для арендатора ситуация, которая складывается, если арендодатель отказывается подписывать акт возврата помещения. Согласно положениям статьи 622 ГК РФ, данный документ выступает в качестве доказательства того, что арендатор перестал использовать помещение. Отсутствие подтверждения этого факта означает необходимость продолжать платить арендную плату, расторгнут договор или нет. Естественно, возникают и другие последствия, в числе которых:
а) убытки, не покрытые арендной платой;
б) неустойка взыскивается в том случае, если такой пункт присутствует в договоре;
в) упущенная выгода (сложна в расчёте, но при определённых усилиях с арендодателя тоже может быть взыскана)». Отметим, что количество негативных последствий пугает, и чтобы минимизировать риски, стоит знать о таких случаях и стараться скорейшим образом решать проблему с окончанием аренды.
Александр Усачёв также обратил наше внимание на количество негативных отзывов о бизнес-центре, в котором его клиент снимал помещение под офис. Во многих случаях описывается подобная ситуация, когда собственник отказывался выходить на связь, принимать помещение, возвращать депозит и вообще каким-либо образом взаимодействовать с арендаторами.
Мы ознакомились с отзывами арендаторов БЦ «Конвент Плюс», о которых говорил юрист. Такие примеры напоминают о том что, даже если вы не разбираетесь в юридических вопросах, не умеете искать недвижимость, работать с риелторами и правильно оформлять документы, «сарафанное радио» всегда может спасти. Начиная поиски, начните с отзывов, возможно, это убережёт от необдуманных действий и печальных последствий.
