В конце июля на обсуждение жителей Екатеринбурга были вынесены, на первый взгляд, сугубо технические поправки в Правила землепользования и застройки. Они касаются выделения внутри градостроительных зон так называемых подзон. Для них устанавливаются особые параметры разрешенного строительства, в том числе повышенная плотность жилой застройки на участке: не стандартные 15 тысяч квадратных метров жилья на гектар, а, например, свыше 18 тысяч.
В роли пилотной территории для реализации нового норматива выступил квартал на Уралмаше в границах улиц 40-летия Октября – 22 Партсъезда – Машиностроителей. На его освоение претендует компания "Астон-Девелопмент". Как ранее сообщало "Уралинформбюро", застройщик планирует возвести 12 многоквартирных жилых домов различной высотности (от 8 до 25 этажей) с подземными паркингами и детским садом на 140 мест. В сумме площадь новостроек превысит 103 тысячи "квадратов".
Одобрят такую новеллу горожане или разгромят, выяснится после 26 августа. Но если инициатива получит добро, не превратится ли город в ближайшей перспективе в каменные джунгли с кварталами-гетто, где нет места для дорог, пешеходных зон, спортивных площадок и скверов?
"Это делается для того, чтобы не было лишней нагрузки на территории, – заверил в ходе недавнего брифинга вице-мэр Рустам Галямов. – Мы тем самым накладываем на инвестора обязательства: вот здесь должно быть такое-то количество жилья и не больше, такое-то количество парковок, образовательный центр, школа, дороги. К увеличению плотности застройки эта мера не приведет".
Проект застройки повышенной плотности на Уралмаше: белым цветом обозначены будущие новостройки. Схема: екатеринбург.рф
Не видит поводов для беспокойства и начальник отдела градостроительного проектирования филиала ЦНИИП Минстроя России "УралНИИпроект" Гульнара Родионова: "Эта методика уже несколько лет действует в более крупных городах, причем довольно успешно. Градостроительные зоны в разных частях города имеют неодинаковые характеристики и параметры, поэтому для участков на окраине и в центре должны применяться разные требования".
Что касается школ и детских садов — это неотъемлемый элемент расчета и планировки территории. Количество школ и дошкольных учреждений рассчитывается в зависимости от того, сколько квадратных метров планирует возвести застройщик. И если школе нужно два гектара, то, как говорится, вынь их да положь, в том числе за счет уменьшения жилой застройки".
"Конечно, застройщик заинтересован, чтобы у него было побольше мест, но пока что город в этом плане "держит оборону". Я знаю примеры из других регионов, где поступаются этим правилом в угоду квадратным метрам, дают зеленый свет девелопменту для жилой застройки, - отмечает Гульнара Родионова. - Но в Екатеринбурге в этом смысле более-менее соблюдается порядок. У нас довольно сильный департамент образования, его поддерживают и вице-мэр Галямов, и комиссия, следящая за тем, чтобы все новостройки имели рядом с собой расчетное количество социальных объектов".
Плотность застройки в Екатеринбурге высока в большинстве районов. Высотки вплотную подходят к частным домам на Юго-Западе
Как будет применяться регламент подзоны, во многом зависит от совести застройщика и компетентности чиновников, утверждающих проект планировки и межевания, уверен член комиссии по разработке Правил землепользования и застройки, архитектор Сергей Санок.
"Это как с освоением ядерной энергии: с одной стороны, она дает возможность производить большое количество энергии, а с другой стороны, способна разрушить всю планету. Сама по себе подзона не является чем-то однозначно хорошим или однозначно плохим, все зависит от применения этого механизма. Ведь для подзоны можно назначить и другие показатели, например, уменьшить плотность застройки. Если мы хотим создать в квартале комфортные условия проживания, мы устанавливаем маленькую плотность застройки. А если плотность увеличена, то, чтобы соблюсти все требования по социальной и дорожной инфраструктуре, застройщику, я полагаю, придется увеличивать высотность новостроек", - прогнозирует эксперт.
По мнению архитектора и урбаниста Евгения Волкова, особый регламент подзон принят для того, чтобы исключить противоречия между местными нормативами градостроительного проектирования (МНГП) и Правилами землепользования и застройки.
"По местным нормативам плотность составляет 15 000 квадратных метров на гектар с возможностью ее увеличения на 25% в условиях реконструкции, такая новелла появилась в конце 2021 года. Однако при этом для каждого земельного участка действует другой параметр плотности — коэффициент строительного использования территории (КСИТ), и он уже зафиксирован в Правилах, - напомнил собеседник агентства. - Если разрабатывается проект планировки территории, то плотность считается комплексно на весь квартал и принимается в соответствии с МНГП. Но на Уралмаше квартал разнородный: в целом плотность нормативная, но на некоторых участках, из-за того, что застройка происходит поэтапно, КСИТ превышается. Очевидно, чтобы эту коллизию исправить, администрация и внесла изменения в Правила землепользования и застройки. В этом есть логика".
Застройка центрального района Екатеринбурга
Риск превращения столицы Урала в каменные джунгли заложен не в усложнении Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а в недобросовестном городском планировании, когда чиновники идут на поводу у капризов застройщика, пренебрегая здравым смыслом и современными подходами в городском планировании, считает архитектор, координатор "Том Сойер Фест" в Екатеринбурге Любовь Дегтева.
"В текущей версии наши ПЗЗ написаны крупными мазками, и их, конечно, необходимо уточнять, и появление подзон как инструмента такого "уточнения", мне кажется, хорошая идея, – отметила она. – Думаю, нужно дифференцировать городскую среду на небольшие градостроительные единицы с самостоятельными параметрами и требованиями к среде. Ведь каждый квартал имеет уникальные, сильные и слабые градостроительные качества, свою идентичность, сложившийся экономический контекст, увязку со смежными кварталами и территориями. Определение параметров для небольших территорий позволяет внимательнее отнестись к городскому пространству. Вопрос в том, какие именно будут подзоны и на основе чего они будут прописаны. Ведь дьявол, как известно, кроется в деталях. Хотелось бы видеть разработанную систему подзон, их внутреннюю логику — иными словами, какие виды подзон мы хотим получить, в каких контекстах, почему они должны появляться и какие задачи будут решать".
Евгений Волков, в целом положительно оценивший новеллу, не исключает рисков для городской среды при применении нового регламента: "Я не вижу в тексте Правил землепользования и застройки ни слова о том, что такой инструмент может применяться исключительно в случаях, когда разработана и принята градостроительная документация. И если инструмент "подзонирования" будет применяться для проектов точечной застройки, это будет опасно. Мы можем оказаться в ситуации, когда под конкретного застройщика регламент фактически будет отменяться в ходе непрозрачной процедуры утверждения ПЗЗ".
Так будет выглядеть жилой квартал "Форум Сити" на улице Шейнкмана после сдачи в строй. Визуализация: "Яндекс. Недвижимость"
А главный градостроитель института "УралНИИпроект" Григорий Мазаев уверен: если положение о подзонах будет принято, оно даст зеленый свет только увеличению плотности застройки, но никак не ее уменьшению.
"Несколько лет назад я предлагал мэрии ввести положение об изменении плотности на отдельных объектах по решению Градсовета. Например, на совет представили конкретный проект, и решено - да, здесь, исходя из градостроительных соображений, должно быть такое объемно-планировочное решение. И только после этого городские власти принимают постановление об изменении плотности застройки, причем исключительно по конкретному объекту. Такая модель была бы в пользу градостроительного решения, а не в угоду застройщику, которому всегда мало", - бывший главный архитектор Свердловской области.
А вообще про каменные джунгли можно размышлять, глядя на ЖК "Форум Сити" (девелопер Олег Черепанов). Девять жилых домов, включая 100-метровую башню, запихнули на участок, где когда-то располагался один Центральный рынок. 50 тысяч квадратных метров жилья – из окон напротив без бинокля можно узнать жизнь соседей. Застройщик рекламирует свой товар как хайфлэты, а со стороны похоже на тюрьму с внутренним двориком для прогулок по очереди.
Евгений СУСОРОВ
