Девелоперская компания Art House уже более 15 лет работает на рынке недвижимости Таиланда, она же — один из крупнейших застройщиков на острове Пхукет. Начиная новый проект, компания выделяет пять качественных характеристик недвижимости, на которые ориентируется потенциальный покупатель: стоимость, ликвидность, рентабельность, качество и юридическая чистота. Эксперты Art House проанализировали каждую из них.
СтоимостьОт цены жилья, как правило, напрямую зависит и его качество: метраж, отделка, местоположение и т.д. Но на ликвидность актива принцип «чем дороже, тем лучше» влияет не всегда положительно. Например, жилье класса люкс дольше продается, так как не входит в массовую нишу и покупателя для него придется поискать.
На рентабельность объекта влияют другие, неценовые факторы. Так, если речь идет о курортной недвижимости, стоит обратить внимание на планировку: двуспальные квартиры и дорогие пентхаусы окупаются быстрее, так как в Таиланде есть дефицит таких предложений.
Курортная недвижимость в Таиланде чаще всего сдается под ключ — с отделкой, мебелью и техникой. Качество интерьера и мебели покупатель выбирает исходя из цели. Если для собственного проживания, то можно отказаться от предлагаемого пакета мебели от застройщика ради скидки и обустроить пространство самому, если для сдачи в аренду, то интерьер должен быть максимально функциональным и практичным.
Хотя последние годы на Пхукете все чаще появляются предложения от застройщиков, вовсе лишенные отделки. Так что и пространство выбора для будущих инвесторов становится больше.
ЛиквидностьНа ликвидность курортной недвижимости (возможность быстро и выгодно ее продать) прежде всего влияет ее расположение. Самым высоким спросом у инвесторов пользуются апартаменты на первой береговой линии — на Пхукете, например, недвижимость на первой береговой линии всегда пользуется повышенным спросом, продается быстрее другой, но и появляется она не так часто: здесь действует множество ограничений на строительство у воды.
Пляжная линия острова — не бесконечная, так что спрос на жилье на берегу Андаманского моря дальше будет только расти — по мере сокращения доступных площадей. За годы работы в регионе компании Art House только сейчас удалось приобрести участок на первой береговой линии, у пляжа Карон, где сейчас строится проект Hennessy Residence, объединивший в себе весь опыт девелопера.
Другой фактор, влияющий на ликвидность, — выбор каналов, которыми пользуется владелец при продаже недвижимости. Большая часть клиентов, как правило, пользуется услугами брокеров, но обращение в одно агентство для перепродажи сильно сужает сегмент потенциальных покупателей, так как брокер работает только с собственными клиентами.
В то же время в Art House заметили: если в квартирном комплексе есть отдел продаж недвижимости, то продаваемый объект попадает в руки всему сообществу риелторов, что соответственно сказывается на ликвидности.
Кроме того, делопроизводство брокера уменьшается с 30 дней подготовки сделки до 15 минут — ровно столько занимает подписание резервационной формы. Застройщик через свои отделы предоставляет договоры с соблюдением всех юридических формальностей, а так как на стороне девелопера обычно есть собственный отдел юристов, сделка проходит быстро. Так что всегда стоит обращать внимание на то, есть ли на объекте офис перепродаж от застройщика, при его наличии ликвидность жилья кратно вырастает.
Пхукет — один из самых быстроразвивающихся туристических курортов мира из-за сочетания уникальных природных особенностей и развитой инфраструктуры. Соответственно, любой объект жилой недвижимости превращается здесь в актив для сдачи в аренду. А вот насколько быстро этот актив окупится, зависит от нескольких факторов. Один из них — наличие в комплексе недвижимости централизованной системы управления. В случае если комплексом управляет одна компания, цена аренды для многих квартир остается единой. В тех же вариантах, где множество брокеров и агентств сдают жилье самостоятельно без единой ценовой политики, появляется демпинг. Каждый пытается выиграть за счет понижения цены аренды. Это очевидно хорошо для туристов, но не для инвесторов.
Второй фактор, влияющий на стоимость аренды, — наличие отельного сервиса. Отельное управление подразумевает ежедневные уборки, консьерж-сервис, обслуживание в номерах, организацию завтраков и т.д. Обычно в квартирном комплексе с отельным управлением действует не меньше сотни сотрудников обслуживающего персонала. Соответственно, и стоимость аренды таких квартир иногда равна отельному номеру или превосходит его.
Не все объекты на Пхукете имеют подобную структуру управления. Но если она есть, специалисты компании Art House рекомендуют обращать внимание на такие варианты в первую очередь.
Прозрачная сделка купли-продажи — важнейший фактор ликвидности, так как минимизирует риски покупателя. При оформлении сделки обычно проверяются два условия: принадлежит ли объект продавцу и нет ли на нем бремени — банковского залога, например. Бывают случаи, когда продавец предлагает еще не до конца выкупленный объект, тогда нужно подключать к сделке реального владельца.
Тем не менее проблема банковского бремени в Таиланде стоит не так остро. Местные банки финансируют только крупных и надежных девелоперов. Если брокеры все-таки находят банковский залог на объекте, это обычно значит, что застройщик прошел многомесячный аудит. Кроме того, ставка рефинансирования в Таиланде составляет всего 2,25%. Коммерческие кредиты крайне выгодны строительному бизнесу и не сильно влияют на расходы компании.
Реклама. LTD ART PROPERTY CO, erid: F7NfYUJCUneP5VzP4rXC
