Un mercato dinamico, con il costante aumento dei prezzi. Se si vuole affrontare la crisi abitativa – quella denunciata dal vescovo monsignor Claudio Cipolla una settimana fa in occasione della Festa dei Noli – non si può che partire da una considerazione: il mercato non si autoregola, ma risponde ai criteri di offerta e domanda. E in questo momento, così come nei prossimi mesi, a Padova i prezzi delle case continueranno a salire, in centro come in periferia. Perché c’è una richiesta forte.
A fotografare la situazione è il report dell’ufficio studi di Gabetti, che esamina i dati Omi dell’Agenzia delle entrate.
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A Padova, nei primi nove mesi del 2024, si sono registrate 2.498 compravendite, in aumento del 6,1% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Una tendenza positiva confermata da tre trimestri consecutivi in crescita rispetto agli stessi periodi dell’anno precedente, rispettivamente del 7,9% nel primo trimestre, del 5,3% il secondo, e sempre del 5,3% anche nel terzo.
Una dinamicità del mercato che riguarda solo il capoluogo, mentre nel resto della provincia euganea si conferma una contrazione del 6,6% delle compravendite, con un picco negativo addirittura del 10,2% nel primo trimestre.
Secondo quanto emerge dalle rilevazioni dell’ufficio studi Gabetti, dopo un triennio 2020-2023 che ha visto crescere i prezzi delle abitazioni del 3%, nei primi nove mesi del 2024 le quotazioni segnano ancora una lieve crescita dello 0,8% rispetto allo stesso periodo precedente.
Analizzando la distribuzione degli immobili attualmente in vendita a Padova, emerge che il prezzo medio richiesto è di 309.705 euro e una superficie di 130 metri quadri.
I prezzi medi si aggirano su una media di 2 mila euro a metro quadro, con un minimo di 1.450 euro e un massimo di 3.500 euro. I prezzi delle case tra il 2019 (pre-pandemia) e il 2023 sono cresciuti del 3%.
Il budget di spesa medio si aggira intorno ai 330-350 mila euro in centro, cifra che si abbassa intorno ai 220-250 mila fuori città. I tempi medi di vendita si aggirano intorno ai 4-5 mesi, con una scontistica che è passata dal 15% al 10%.
La distribuzione della domanda di immobili risulta più alta per le zone Armistizio, Paltana e Mandria, ma anche per la zona di Pontevigodarzere, insieme alla parte a ovest del centro storico.
In centro storico, il valore medio delle abitazioni è intorno ai 3.400 euro al metro quadro, considerando che possono esserci variazioni significative sulla base della tipologia abitativa.
Prezzi leggermente inferiori nelle zone Dimesse, Città Giardino, Santa Croce, Porta Trento e Portello con quotazioni tra i 3.100 e i 3.200 euro. A Carmine-Savonarola e Riviere interne ed esterne i prezzi scendono sotto i 3.000, attestandosi tra i 2.700 e i 2.900 euro.
Al Portello i valori si aggirano a 2.300 euro, mentre scendono a circa 2.000 euro nei quartieri Facciolati-Santa Rita, San Paolo-Sant’Osvaldo, Ospedali, Forcellini e Terranegra-San Gregorio. Quotazioni più basse nelle zone Palestro-San Giuseppe, Sacra Famiglia, Madonna Pellegrina, Scrovegni, Stazione, Stanga e Fiera con 1.900 euro al mq.
A Paltana, Bassanello-Guizza, Crocefisso, Chiesanuova, Pontevigodarziere, Sacro Cuore, Montà e Torre il prezzo medio si attesta intorno ai 1.500 euro. Infine, nei quartieri di Salboro-Pozzoveggiani, Camin, Ponte di Brenta- San Lazzaro, Mortise e Arcella le quotazioni medie sono di circa 1.400 euro.
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C’è una mappa nel report di Gabetti che sembra termica. E in effetti i punti in cui il colore è più intenso (in verde) sono quelli in cui i prezzi delle case sono più alti.
Così anche un occhio non esperto nota che ci sono macchie intense – e prezzi alti – non solo in centro storico, ma anche in zone in cui non ce lo si aspetta, tipo Torre o Altichiero. Perché?
«I prezzi risultano più elevati in alcune zone a nord dove sono presenti nuove costruzioni – risponde Sergio Masiero, titolare dell’agenzia Gabetti di corso Vittorio Emanuele – Questo perché il costo delle nuove costruzioni è identico dappertutto. Può cambiare il valore del terreno o i coefficienti urbanistici, ma sono variazioni da poco. Per cui i prezzi degli immobili nuovi sono sempre gli stessi. Il valore della zona non è così determinante, incide al massimo per un 20% sul prezzo finale. Il fatto che un quartiere sia più o meno servito, che ci sia o no il tram, incide invece sulla commerciabilità, cioè un immobile si vende prima».
Masiero, nonostante questi prezzi alti gli immobili nuovi si vendono lo stesso?
«Assolutamente. Il nuovo sta andando in maniera importante, addirittura oggi si compra su carta. Cosa che non accadeva più da un po’ di tempo. Anche perché si guarda alla prospettiva futura».
In che senso?
«Già oggi dove arriverà il tram c’è una commerciabilità completamente diversa. Se una persona spende 2.500 euro al metro quadro preferisce andare a Rubano, piuttosto che in un posto magari più vicino al centro però non servito. Perché quello che spende in più poi lo risparmia in minori costi di auto, benzina, eccetera».
Gli investitori dunque conoscono bene come sta cambiando la città?
«Certo, e i prezzi si stanno già adeguando. È un po’ come la borsa, si guarda in prospettiva visto che un immobile ha una vita di una trentina d’anni. Se prima ci chiedevano era se c’era o meno il garage, oggi i clienti vogliono sapere se passa o no il metrobus. I cantieri oggi sono un problema, ma molti hanno capito che sono anche un’opportunità».
Continuiamo a guardare in prospettiva: com’è destinato a cambiare il mercato?
«C’è una tendenza alla desertificazione delle aree non urbane. La città e soprattutto la prima periferia cresceranno in maniera importante. Diciamo che la prospettiva è ottima per tutta la cintura fino al primo Comune confinante con Padova».
I prezzi alti si riflettono anche nel mercato degli affitti. E questo rischia di rendere inaccessibile la città agli studenti fuori sede.
«Quello che osserviamo è che per recuperare costi gli studenti devono andare lontano dal centro, come a Salboro o Albignasego. E che ci sono molte richieste per immobili da investimento, da affittare poi agli studenti. Ma credo sia un fenomeno destinato ad attenuarsi in pochi anni, quando saranno aperti i nuovi studentati oggi in costruzione».
