Venezia sempre più cara. Anche sotto il profilo del mercato immobiliare e in controtendenza anche con le altre città italiane in cui i prezzi degli alloggi cominciano a mostrare segnali di rallentamento.
Lo confermano i dati del secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomina, l’istituto di ricerca specializzato in questo tipo di rilevazioni.
Si riferiscono al primo semestre di quest’anno e a trainare i prezzi è l’intensità della domanda di acquisto - legata al mercato delle seconde case e degli alloggi turistici - fortemente interessata all’investimento residenziale nella città storica.
Una dinamica dei prezzi che finisce per tagliare fuori quei veneziani ancora alla ricerca della prima casa e che non possono permettersi certe quotazioni.
Già nel 2023, con oltre 3.700 transazioni, il mercato ha registrato una variazione positiva dell’1,5 per cento rispetto al 2022, in controtendenza rispetto alle altre città analizzate e al dato nazionale, sostenuta principalmente dalla componente di investimento, oltre che dalle famiglie.
Per questo anche nei primi sei mesi dell’anno in corso i prezzi medi delle abitazioni veneziane, sia nuove, sia usate, hanno continuato a crescere, confermando la tendenza osservata nell'ultima parte del 2023, con aumenti rispettivamente dell’1,8 per cento e dell’1,7 per cento.
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Per le abitazioni nuove o ristrutturate in zone di pregio della città storica - ad esempio lungo il Canal Grande o nell’area dell’Accademia -l’aumento dei prezzo negli ultimi sei mesi supera anche il 4 per cento, con quotazioni decisamente sopra i 6 mila euro al metro quadro, che scendono intorno ai 3.600 euro per lezione più marginalia della città.
Per le abitazioni usate in buono stato invece, le quotazioni sono intorno ai 4.800 euro al metro quadro per le zone più ricercate per scendere anche intorno ai 2.500 euro per quelle nelle zone più periferiche. Ma crescono anche i prezzi degli alloggi in affitto, perché l’offerta non è sufficiente a soddisfare le richieste di famiglie con minori disponibilità economiche.
C’è la concorrenza “sleale” soprattutto degli alloggi turistici affittati sul mercato internazionale e, in misura molto minore, degli studenti universitari fuori sede in cerca di un alloggio. Nei primi sei mesi dell’anno pertanto, i canoni di locazione sono aumentati del 2,9 per cento e sembrano destinati ad aumentare ancora. I rendimenti lordi da locazione si attestano al 4,4 per cento.
Non va bene invece per gli immobili d’impresa, con un calo del 22 per cento delle transazioni nel 2023 anche se i valori di mercato sono invece aumentati dello 0,8 per cento a livello semestrale.
Analogamente ai valori di mercato, anche i canoni di locazione sono aumentati in questo primo semestre mediamente del 2,9 per cento su base semestrale, con un incremento più marcato in periferia (+3,9 per cento ). Segnali positivi a per i negozi, sulla spinta del settore residenziale, che riguardano sia le compravendite sia gli affitti, sebbene le transazioni siano calate del 5,6 per cento nel 2023.
I prezzi medi sono lievemente aumentati in tutte le zone (+0,6 per cento su base semestrale la media urbana). Anche i canoni hanno continuato a crescere, ma con un’intensità minore rispetto al semestre precedente (0,7 per cento).
I rendimenti medi lordi da locazione si mantengono ormai da oltre un decennio intorno al 7,7 per cento, confermando un rendimento più alto per gli immobili commerciali nel centro città (8,4 per cento). La previsione degli operatori per la seconda parte del 2024 è che il mercato delle compravendite di alloggi resti stabile, quello degli affitti crescerà ancora.
Per quanto riguarda Mestre, i valori medi delle abitazioni, sia nuove che usate, hanno registrato una crescita più intensa rispetto alla seconda parte del 2023, rispettivamente dell’1,4 per cento e dell’1,6 percento su base semestrale.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, gli operatori sono concordi nel rilevare un'ulteriore crescita della domanda rispetto al 2023, trainata da studenti universitari, lavoratori temporanei e giovani coppie. I canoni di locazione sono anch’essi aumentati dell’1,3 per cento su base semestrale, con un picco del 2,5 per cento nelle zone di pregio, con un'intensità superiore rispetto al semestre precedente. Debole invece il comparto degli uffici in terraferma, per una domanda piuttosto scarsa.
I valori di mercato sono aumentati in media dell’1 per cento a livello semestrale, invertendo la tendenza al ridimensionamento, in linea con l’andamento di Venezia città. Analogamente ai valori di mercato, anche i canoni di locazione sono aumentati in tutte le zone, mediamente del 2,1 per cento su base semestrale.
I rendimenti medi lordi annui si mantengono stabili intorno al 5,9 per cento.
Per i negozi di piccole dimensioni si osserva in questo primo semestre una ripresa dei valori di mercato dell’1,2 per cento, particolarmente sostenuta nel semi centro, dopo la flessione consistente registrata nella seconda metà del 2023. I rendimenti medi lordi degli affitti e si mantengono intorno all’8,1 per cento per tutte le zone.
In definitiva la città storica in particolare sul piano immobiliare sembra restare sempre più una meta proibita per famiglie normali a medio reddito in cerca di una prima casa. Impossibile anche trovarle in affitto.
