A Venezia il mercato immobiliare degli alloggi tiene – nonostante la crisi nazionale innescata dal rialzo dei mutui – ma è sempre più “tarato” verso le seconde case piuttosto che verso le abitazioni principali, legandosi così sempre più soprattutto alla domanda turistica rispetto a quella dei residenti. Chi cerca una prima casa, si rivolge, con scarso successo, al mercato degli affitti, che favoriscono soprattutto, per un diverso livello di prezzo, ancora una volta, gli alloggi turistici.
Sono le considerazioni che suggerisce il terzo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma – la società di ricerca che da oltre quarant’anni studia le dinamiche del settore in Italia – reso noto in questi giorni.
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Ad agevolare le compravendite nella città storica sono principalmente due fattori. La discesa dei tempi medi di vendita di un alloggio scesi a 5, 5 mesi di media, il dato più basso da quindici anni a questa parte.
E lo sconto sul prezzo medio richiesto, che è nell’ordine dell’11,5%, cioè sensibile. Gli oltre 1.700 passaggi di proprietà registrati nei primi sei mesi del 2023 sono un valore in leggero calo (-3,8%) rispetto all’andamento degli ultimi due anni, che avevano visto incrementi a due cifre.
Questo calo rappresenta la prima variazione negativa dopo il periodo del Covid, ma secondo gli analisti di Nomisma potrebbe costituire solo un rallentamento fisiologico dopo una crescita così tumultuosa. E un inevitabile riflesso di quello che è al momento il trend nazionale. Gli agenti immobiliari veneziani interpellati dall’istituto di ricerca ritengono in larga maggioranza che la domanda residenziale a Venezia si sposterà sempre più verso l’affitto rispetto che all’acquisto di alloggi.
Quanto ai prezzi, la seconda parte del 2023 ha registrato, rispetto allo stesso periodo del 2022, un arretramento generalizzato dei prezzi medi di vendita delle abitazioni in buono stato di conservazione, con un calo dello 0,2%, che non coinvolge però le aree di maggiore pregio, dove i prezzi crescono dell’1,1%.
Rispetto ai sei mesi precedenti invece i prezzi crescono dell’1,3%. Per le abitazioni nuove o ristrutturate invece i prezzi aumentano dello 0. 9 per cento rispetto al semestre precedente. I prezzi medi per le abitazioni nuove o ristrutturate vanno dai 5.942 euro a metro quadro per le aree di pregio ai 3.300 per quelle più periferiche o insulari, mentre per gli alloggi in buono stato di conservazione si va dai 4.717 euro al metro nelle aree più pregiate, ai 2.491 euro per le zone più periferiche della città storica e insulare.
Il costo degli affitti sale del 2, 5% su base annua e dell’1, 7% negli ultimi sei mesi, soprattutto per la diminuzione dei canoni nelle zone di pregio. Le previsioni per i prossimi sei mesi sono quelli di una tenuta delle compravendite e di una crescita ulteriore degli affitti. Per gli uffici calano le compravendite (-19% nei primi sei mesi) ma su numeri ancora elevati, mentre i prezzi, dopo un calo nel primo semestre di circa l’1% ora sono in ripresa.
Stabile la situazione dei negozi, che si vendono in meno di sette mesi (il valore più basso degli ultimi 12 anni), con una ripresa di circa l’1% dei prezzi.
A Mestre i tempi medi di vendita risultano ancora in calo (4, 5 mesi) e si attestano sui livelli più bassi degli ultimi 18 anni, mentre lo sconto scende senza soluzione di continuità al 10,5%. G
li agenti intervistati prevedono però un drastico raffreddamento della domanda per l’acquisto di immobili ad uso residenziale, a tutto vantaggio dell’affitto giudicato, il fattore emergente del mercato immobiliare mestrino.
L’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, elabora su base semestrale un rapporto periodico destinato agli operatori che fornisce un quadro puntuale del panorama italiano e approfondisce le performance immobiliari dei 13 principali mercati del Paese: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia. Oltre che quello delle abitazioni, il rapporto riguarda anche le quotazioni e l’andamento immobiliare di negozi e uffici.
Nomisma è una società indipendente – con sede a Bologna – fondata nel 1981 su iniziativa di Nerio Nesi e Francesco Bignardi, allora presidente e direttore generale di Bnl, che affidarono il coordinamento dell’attività di ricerca a Romano Prodi – che propone studi settoriali e territoriali, ricerche economiche e intelligence di mercato, valutazioni, strumenti di supporto decisionale, advisory strategico e servizi di consulenza.
