"Rien ne sera plus comme avant" fut l’un des slogans les plus répétés pendant la pandémie de Covid. Les acteurs du secteur touristique, moribond à l’époque, envisageaient l’avenir avec inquiétude. En Italie, le redressement a été spectaculaire, avec comme principal ressort les locations de courte durée - moins de 30 jours consécutifs - gérées via des plateformes de type Airbnb. Ce marché, qui a connu une croissance de plus de 38 % au cours de la période 2021-2024, est devenu un véritable pilier de l’économie transalpine, employant directement 150 000 personnes et contribuant à hauteur de 66 milliards d’euros au PIB en 2024.

Les hôteliers crient au "Far West"

Au cours des huit premiers mois de 2025, plus de 8 milliards d’euros de loyers ont été générés par les appartements mis à disposition en ligne pour quelques nuits. La proposition originelle, qui consistait à louer une chambre inoccupée pour arrondir ses fins de mois, n’est plus qu’un lointain souvenir. Selon Inside Airbnb, à Florence, près de 80 % des locations concernent des appartements entiers et des maisons, contre 77 % à Venise, 70 % à Rome ou 66 % à Naples. Des villes d’art, qui redoutent aujourd’hui de devenir des "Airbnb géants". C’est déjà le cas pour Venise mais aussi pour Florence où près du tiers des logements du centre historique sont loués sur la célèbre plateforme américaine. L’entreprise a vu son activité dans la botte bondir de 80 % ces cinq dernières années.

Face à cette concurrence jugée mortifère par le secteur hôtelier, ses représentants auprès de la Confindustria, le Medef italien, ont demandé au gouvernement de mettre de l’ordre dans le "Far West de ces activités incontrôlées" qui déséquilibre, selon eux, le marché immobilier. Le centre d’étude et de recherche Nomisma estime à 700 000 la demande de biens sur le marché locatif national alors que selon l’Aigab, l’Association des professionnels de la location de courte durée, 502 000 appartements sont pour l’instant recensés sur les différentes plateformes. Une aubaine pour leurs propriétaires, qui triplent ainsi leurs revenus à Rome et les doublent à Naples ou Bologne.

Hausse de la fiscalité en vue

La réponse du gouvernement Meloni se veut à la fois normative et fiscale. Depuis le 1er janvier 2025, le CIN est obligatoire pour les propriétaires. Ce Code d’identification national est exigé pour toutes les locations de courte durée et les hébergements touristiques. Son objectif est d’assurer à la fois plus de transparence et de sécurité dans le secteur touristique, mais surtout de lutter contre l’évasion fiscale. Un aspect essentiel pour un Etat italien surendetté et toujours en quête de recettes pour boucler son budget. Le ministère de l’Economie vise ainsi les locations de courte durée pour récolter quelques centaines de millions d’euros supplémentaires dans le cadre de la loi de finances pour 2026.

Ce texte prévoit une hausse de 5 % de l’impôt forfaitaire dont doivent s’acquitter les propriétaires de logements sur les plateformes de location. Ils pouvaient jusqu’à présent choisir de s’acquitter de la "cedolare secca" au taux de 21 % sur les revenus bruts d’une location de courte durée. Ce taux ne concernait que le domicile principal. Il passait à 26 % pour d’éventuels appartements supplémentaires. Cette distinction entre les opérateurs considérés comme des investisseurs "professionnels" et ceux qui utilisent les locations de courte durée comme complément de revenu sera donc supprimée, pour introduire le taux unique de 26 %.

"Compte tenu des défis économiques actuels auxquels de nombreux ménages sont confrontés, imposer des charges fiscales supplémentaires uniquement sur les plateformes en ligne, où les paiements sont d’ailleurs déjà tracés et l’impôt forfaitaire appliqué, rendrait la situation encore plus difficile pour la classe moyenne, commente la direction d’Airbnb. Une telle mesure découragerait les Italiens d’utiliser les outils technologiques, rendrait l’Italie moins compétitive par rapport à d’autres pays et favoriserait les transactions hors ligne et non tracées, allant à l’encontre de l’objectif national de transparence dans l’enregistrement."

Un avis partagé par la Confedilizia, la Confédération italienne de la propriété immobilière, qui y voit "un coup de massue pour les familles et les classes moyennes" susceptible de "favoriser l’évasion fiscale, réduire le nombre d’appartements disponibles sur le marché et faire augmenter les prix, avec une contraction de la consommation et de l’activité touristique."

Particuliers ou "agences immobilières masquées" ?

En Italie, pour la majorité des hôtes, l’activité d’accueil n’est pas l’occupation principale. Plus de la moitié d’entre eux affirment qu’Airbnb leur permet de faire face à l’augmentation du coût de la vie, souligne la plateforme américaine, qui met également en avant ses retombées pour les collectivités locales, soit près de 100 millions d’euros annuels de taxe de séjour. "L’hospitalité à domicile est un élément essentiel du succès de grands événements", insiste-t-elle, comme le Jubilé 2025 de l’Eglise catholique à Rome, ou les JO d’hiver 2026 à Milan et Cortina d'Ampezzo.

Les hôteliers, réunis dans Federalberghi, le principal syndicat de la profession, ne l’entendent évidemment pas de cette oreille et saluent l’augmentation à 26 % de la taxe. "Nous sommes face à des personnes qui achètent des appartements et les louent toute l’année pour de courtes durées, ce qui représente une activité économique qui n’est pas soumise aux règles et charges qui pèsent sur les hôtels : TVA, personnel, normes de sécurité, rappelle son président Bernabò Bocca. Cela constitue une concurrence déloyale qu’il convient de corriger".

A Florence, une vingtaine d’hôtes contrôleraient à eux seuls près de 10 % de l’offre d’Airbnb. Des "agences immobilières masquées", pointe Bernabò Bocca, qui sévissent dans les grandes villes du pays où l’instauration de mesures contraignantes est difficile. Le plafonnement des jours de location ou l’interdiction pure et simple dans les centres historiques se heurtent aux intérêts du secteur touristique qui assure 13 % du PIB et jouit d’importants relais au sein du gouvernement.