La crise du logement a-t-elle emporté Kamala Harris sur son chemin et porté Donald Trump au pouvoir pour la deuxième fois ? C’est ce que pense Joel Kotkin, géographe et chercheur en urbanologie à l’université Chapman de Californie, qui voit dans la défaite de l’ancienne procureure un rejet massif du modèle californien qu’elle incarne : "San Francisco est souvent perçue par les Américains comme un exemple de ce qui ne fonctionne pas en Californie : une crise du logement, un nombre de sans-abri en augmentation, des inégalités flagrantes, et des politiques jugées inefficaces ou déconnectées des réalités". Mais il y a encore plus grave, selon l’auteur du livre The Coming of Neo-Feudalism : A Warning to the Global Middle Class (L’Avènement du néo-féodalisme : Un avertissement à la classe moyenne mondiale), qui a récemment expliqué dans le journal conservateur britannique The Spectator pourquoi, et surtout comment la crise du logement menace de saper la démocratie libérale. Aux Etats-Unis, mais également dans d’autres pays occidentaux comme le Canada ou le Royaume-Uni, où l’on rencontre les mêmes symptômes : "L’accession à la propriété, qui a longtemps été la clé de la mobilité sociale, est en déclin, en particulier parmi les jeunes générations et les minorités."
Une crise du logement bien différente des précédentes : "Celle-ci n’est pas principalement causée par des déplacements massifs dus à des guerres, des catastrophes naturelles ou une croissance démographique. Elle résulte en grande partie d’une blessure auto-infligée, provoquée par des urbanistes et une classe politique qui ont faussé les marchés fonciers et entravé l’espoir de la classe moyenne d’accéder à la propriété", déplore-t-il. Depuis sa propriété située à Orange, en Californie - l’avant-dernier Etat du pays en termes de taux d’accession à la propriété,- Joel Kotkin explique à L’Express pourquoi il est urgent de redonner aux classes moyennes le pouvoir de devenir propriétaires. Sans quoi nos démocraties basculeront dans une sorte de "socialisme féodal", où les gens deviennent des locataires à vie, "esclaves" - au choix - de l’Etat ou des élites financières.
L’Express : Vous affirmez que la crise du logement qui touche les Etats-Unis et de nombreux pays occidentaux menace de saper la démocratie libérale. Pourquoi ?
Joel Kotkin : Un élément essentiel de l’essor d’une société libérale est la dispersion de la propriété parmi les ménages à revenu moyen. Autrement dit, pour fonctionner, la démocratie nécessite une large classe de propriétaires. Et c’est précisément ce dont nous nous éloignons. Cela est dangereux à plusieurs niveaux. D’abord, les gens se sentent moins impliqués dans la vie en collectivité car ils ne font plus que louer et déménagent au bout de quelques mois. Ensuite, ils sont moins susceptibles de se marier et de fonder une famille. Et comme vous le savez, les sociétés occidentales font déjà trop peu d’enfants. Moins d’enfants, cela signifie moins de travailleurs et donc moins de personnes qui cotisent pour payer les retraites des personnes âgées. Cela crée une situation problématique. Si vous n’avez pas une propriété dispersée et accessible et que vous avez des locataires à vie, vous vous retrouvez avec une forme ou une autre d’oligarchie. Elle peut être une capitaliste – les gens deviennent les esclaves des marchés financiers et promoteurs immobiliers - ou bien étatique - vous devenez dépendant de l’Etat pour votre retraite puisque vous perdez la possibilité de vendre votre bien pour améliorer vos revenus. Or, la propriété offre une indépendance, une sécurité, et un lien intergénérationnel que ni l’Etat ni le marché ne peuvent remplacer. Personnellement, je crois fermement que si l’on veut une société équilibrée, il faut encourager la présence d’enfants.
A quel point peut-on lier baisse de la natalité et crise du logement ?
La crise du logement est un facteur de cette baisse, mais certainement pas le seul. Les bas salaires et le faible taux d’emploi qui permettent une réelle ascension sociale jouent également un rôle majeur. Il y a un autre aspect tout aussi important que je qualifierais d’effondrement spirituel. Les individus semblent de plus en plus centrés sur eux-mêmes, sur leur propre vie. Ce manque d’engagement envers des valeurs partagées, des traditions ou des responsabilités au-delà de soi-même contribue à la baisse des taux de natalité. Cela montre que les défis sont non seulement économiques, mais aussi culturels et spirituels.
La propriété a toujours été un moyen clé pour les classes moyennes et ouvrières d’accumuler de la richesse
Pour résumer, je ne dirais pas que le logement est la seule explication, mais il fait partie du tableau général. Et en même temps, c’est un cercle qui s’auto-alimente. Les gens n’ont pas d’enfants, donc les promoteurs immobiliers construisent des petits appartements pour des célibataires, car c’est ce que demande le marché. Cela crée un cycle qui perpétue la situation. Fondamentalement, si vous n’avez pas d’espaces propices aux familles, vous n’aurez pas de familles.
Les maisons individuelles ont-elles encore un avenir ?
Si les maisons individuelles n’ont pas d’avenir, il en sera de même pour les institutions républicaines et les taux de natalité. L’incapacité à offrir des logements adaptés, susceptibles d’encourager les familles à avoir des enfants, représente un problème majeur. Sans cela, la société s’expose non seulement à des tensions démographiques, mais aussi à des défis sociaux et culturels qui peuvent être difficiles à gérer sur le long terme. Dans mon travail avec des démographes, notamment pour le gouvernement de Singapour, nous avons analysé ces tendances. Nous avions prédit, et nous avons eu raison, que les pays en développement connaîtraient eux aussi une chute vertigineuse du taux de natalité, en partie parce que les gens ne pouvaient pas se permettre d’avoir l’espace nécessaire pour élever des enfants. Même si l’impact du contexte politique est réel, ce facteur joue aussi. En Iran, par exemple, le taux de natalité est aujourd’hui extrêmement bas, comparable à celui des pays développés. Le Brésil connaît également un taux très faible, tout comme presque tous les pays d’Afrique du Nord. Les seules régions où la natalité n’est pas effondrée sont l’Afrique subsaharienne et quelques pays d’Asie centrale.
"Le déclin actuel de l’accès au logement entraîne une augmentation des inégalités", avez-vous écrit dans The Spectator. A quoi faites-vous référence ?
Selon une étude récente réalisée pour la Banque des règlements internationaux (Berne) par l’économiste Gianni La Cava, la part de la richesse immobilière détenue aux Etats-Unis par la classe moyenne et les propriétaires ouvriers a considérablement diminué au cours des dernières décennies, tandis que celle contrôlée par les riches est passée de moins de 20 % à plus de 28 %. Or, historiquement, la propriété a toujours été un moyen clé pour les classes moyennes et ouvrières d’accumuler de la richesse. Ma belle-mère, par exemple, a vendu sa maison et a pu prendre sa retraite dans de bien meilleures conditions que si elle n’avait pas possédé ce bien. Etre propriétaire de son logement ouvre des opportunités : vous pouvez le transmettre à vos enfants, l’utiliser pour financer leurs études, ou encore le vendre pour améliorer votre qualité de vie à la retraite. En revanche, si vous ne faites que payer un loyer, les seuls à en bénéficier sont les investisseurs. Cela aggrave également la fracture sociale entre les propriétaires et la majorité qui reste locataire. Prenez la Californie, par exemple. Dans des endroits comme le comté d’Orange, où je vis, le prix médian d’une maison est d’environ un million de dollars. Les plus anciens comme ma femme et moi avons acheté nos maisons à une époque où c’était plus abordable. Nos biens ont pris au fil du temps une valeur impressionnante. Mais pour les jeunes générations, c’est une tout autre histoire. Je demande souvent à mes étudiants s’ils pensent pouvoir se loger à Orange. Ils me répondent quasi systématiquement que cela leur est impossible à cause des prix élevés. Cela montre à quel point l’accès au logement est devenu un problème générationnel majeur, créant des disparités économiques et sociales qui ne cessent de se creuser.
"Partout en Occident, et particulièrement dans les pays anglo-saxons, le coût du logement ravage la classe moyenne", soulignez-vous. Quand cette crise a-t-elle commencé ?
Je pense que cela a commencé dans les années 1990. Particulièrement au Royaume-Uni, au Canada, en Australie ou encore en Californie. C’est à ce moment-là que toutes ces règles ont commencé à apparaître, disant que vous ne pouviez pas construire ici ou là, et que vous deviez construire tel type de logement, quand bien même ce n’est pas ce que les gens voulaient. Et bien sûr, lorsque vous restreignez les zones où vous pouvez construire, vous augmentez les prix dans les endroits où la construction est autorisée. Il y a ainsi de nombreux propriétaires fonciers qui sont parfaitement satisfaits de cette situation parce que si je possède une grande parcelle du centre-ville de San Francisco et que le plan est que tout le monde vienne y travailler et y vivre, cela fera mes affaires ! Ce phénomène met en évidence une tension entre la régulation excessive et les besoins réels des individus. Cela s’est notamment ressenti après le Covid, lorsque de nombreuses personnes logeant dans des centres-villes ont souhaité déménager vers des zones moins denses.
Selon vous, les politiques de logement mises en place par les démocrates n’ont fait qu’aggraver les choses. Pourquoi ?
La grande erreur des progressistes a été d’abandonner cette aspiration à la propriété. Une grande partie de leur idée repose sur le fait que les gens devraient vivre plus densément regroupés, qu’ils devraient prendre les transports en commun, ne pas avoir de voiture et vivre dans des appartements. C’est essentiellement le mantra des partis progressistes partout dans le monde. Mais pendant ce temps, ce que la majorité des gens veut vraiment, c’est une maison individuelle ; sinon, au moins une maison de ville. Et ils veulent la liberté de posséder une voiture. Car aux Etats-Unis, les transports en commun sont très limités. La majorité de leurs utilisateurs vivent dans la région de New York. Et même là, la plupart vivent en banlieue, possèdent une voiture et conduisent jusqu’à la station de métro.
On a du mal à imaginer que cette crise, dont les causes remontent à une trentaine d’années et qui dépasse largement les frontières des Etats-Unis, soit simplement imputable à la gauche. La droite était aux responsabilités et pourtant…
Bien sûr. Même si la situation du logement était un peu meilleure sous Trump, il s’agit avant tout d’un phénomène mondial qui s’étend à tous les pays. Certaines de ces dynamiques dépassent les décisions politiques. Une grande partie de la politique de densification urbaine est d’abord motivée par les profits massifs générés par la spéculation immobilière et par des financiers, sans aucune morale, et prêts à tout pour imposer des loyers élevés. Les grandes entreprises et promoteurs immobiliers qui développent des biens dans les villes exercent une forte influence. Aux Etats-Unis et en Australie notamment, l’achat de propriétés par de grandes banques d’investissement qui les louent ensuite exerce une pression sur les prix et contribue à l’érosion de la classe moyenne. Sans compter que dans de nombreuses villes, en particulier celles qui sont attrayantes, l’offre de logements est limitée par la croissance d’Airbnb. Or, si vous enlevez aux gens la possibilité de posséder des biens immobiliers et que vous concentrez ces biens dans un petit nombre de mains, il n’y a que deux issues possibles : soit le féodalisme, soit un régime socialiste. Je dis toujours aux conservateurs malavisés : "Vous ne voulez pas protéger les maisons individuelles ? Très bien, mais qui pensez-vous votera républicain aux prochaines élections ?".
L’autre responsabilité de cette crise est à chercher du côté de ceux qui font ce que j’appellerais "religion verte". Vous savez, cette idée qu’il faut réduire l’empreinte humaine en incitant les gens à ne pas avoir d’enfants, parce qu’en réalité, ils ne veulent pas que les gens en aient. Ils veulent que les gens vivent dans de petites boîtes et prennent le bus pour aller travailler. Mais le problème, c’est que personne n’en a envie. Dans presque tous les pays étudiés, à l’exception notable de Singapour – où il n’y a pas d’espace disponible –, la tendance est de quitter les grandes villes pour s’installer dans des banlieues ou dans des petites villes attrayantes. Cela inclut la France, où de nombreuses familles cherchent à s’éloigner de Paris pour des communes plus agréables à vivre. En fin de compte, bien que certaines politiques de densification soient justifiées par des préoccupations environnementales ou économiques, elles ne correspondent souvent pas aux souhaits des populations. La réalité est que les gens cherchent des espaces plus grands, un meilleur cadre de vie et des opportunités économiques accessibles.
Quels types de mesures peuvent contribuer à résorber cette crise du logement ?
Construire davantage ferait certainement partie de la solution. Je pense aussi qu’il serait fort utile de réduire le nombre de quartiers où vous ne pouvez pas vivre avec vos enfants parce que les écoles y sont médiocres. Aux Etats-Unis, c’est très souvent une question de code postal : si vous êtes dans le mauvais secteur, vous ne pouvez pas accéder aux bonnes écoles publiques. Je peux vous donner un exemple personnel. Nous vivions dans un beau quartier de Los Angeles, avec de magnifiques maisons des années 1930. Mais quand ma femme est allée visiter l’école primaire locale, la directrice lui a dit : "Cette école n’est pas pour vous." Je me suis insurgé en disant : "Comment ça ? Je paie une fortune en taxes chaque année, pourquoi l’école ne serait-elle pas pour nous ?" Eh bien, elle avait raison. Ma fille, qui parle plusieurs langues, dont le français, n’aurait pas pu y aller. L’école était remplie d’enfants qui, pour beaucoup, ne parlaient pas anglais et qui avaient des problèmes de discipline.
La gauche ne semble pas vouloir que les gens possèdent leur maison
Cela illustre bien le problème : les familles sont contraintes de limiter leur choix de logement à des zones où les écoles sont de qualité. Par exemple, dans le sud de la Californie, si vous quittez le district scolaire de Los Angeles (LAUSD) pour des juridictions avec de bonnes écoles comme Calabasas, les prix des maisons augmentent immédiatement de 20 à 30 %. Cela réduit considérablement les options pour les familles. Il y a donc des endroits où ils ne s’installeront jamais, soit à cause de la criminalité, soit à cause des mauvaises écoles. Plus on s’attaque à ces problèmes, plus on peut élargir les zones où les familles peuvent vivre.
Un autre point crucial est la nécessité d’innover dans le domaine du logement. Par exemple, je connais quelqu’un qui construit des maisons préfabriquées qu’il vend à 400 000 dollars dans des zones où le prix moyen est de 600 000 dollars. Il existe des avancées technologiques que nous pourrions exploiter. J’ai un ami au Texas qui construit des maisons avec des imprimantes 3D, résistantes aux moisissures, aux inondations et même aux tempêtes électriques. Enfin, il faut lutter contre la réglementation excessive et les restrictions inutiles qui aggravent la situation, rendant la vie encore plus difficile pour les familles et les travailleurs. La priorité devrait être de trouver des solutions locales, flexibles et adaptées aux besoins réels, plutôt que d’imposer des règles générales qui ne tiennent pas compte des réalités de chaque région.
Pendant sa campagne, Donald Trump a notamment promis d’ouvrir à la construction des parcelles de terres fédérales et de soutenir les primo-accédants, mais sans donner plus de détails. Est-ce susceptible de résorber cette crise du logement ?
Ce qu’il peut affirmer, et il a raison sur ce point, c’est que lorsqu’il était président, la situation n’était pas aussi mauvaise, loin de là, qu’elle l’a été par la suite. Mais pour être franc, je ne pense pas que le logement soit un sujet qu’il ait particulièrement travaillé. D’un autre côté, comme je vous le disais, la gauche ne semble pas vouloir que les gens possèdent leur maison. Cela ne semble pas être une de leurs priorités alors que pour c’en est une pour les citoyens. Vous savez, en tant qu’ancien démocrate, ce que j’ai été pendant de nombreuses années, l’un de nos objectifs a toujours été d’élargir l’accès à la propriété. Nous voulions que les gens, et en particulier dans les communautés minoritaires, puissent devenir propriétaires. Or, les démocrates ont été ceux qui ont rendu très difficile le fait de construire davantage de logements abordables dans des endroits comme New York ou la Californie. Quand on regarde dans le détail quelle population quitte la Californie pour aller s’établir ailleurs, ce sont des personnes de la classe moyenne qui ont entre 35 et 54 ans. Des personnes qui sont donc à un âge où elles pensent à acheter une maison, à fonder une famille ou à se marier. Et puis, si l’on regarde les taux de fécondité, ils sont beaucoup plus élevés dans les Etats républicains, où les prix des logements sont plus bas que dans les Etats démocrates. Il est important de noter que deux des cinq plus grandes métropoles américaines sont désormais au Texas, et dans le top 10, on trouve également Atlanta et Phoenix. Ces villes, en forte croissance, offrent des options abordables et attrayantes pour les jeunes professionnels et les familles. Ces options géographiques influencent profondément les changements politiques, démographiques et économiques aux Etats-Unis.
De quelle manière ?
Par exemple, un cabinet d’architectes avec lequel j’ai discuté m’a expliqué qu’ils ont dû ouvrir un bureau à Dallas parce que leurs jeunes collaborateurs ne pouvaient tout simplement pas se permettre d’acheter une maison dans des endroits comme le comté d’Orange. Cela illustre une tendance importante : les gens migrent vers des régions où les coûts sont plus bas et les opportunités plus nombreuses. Les jeunes Californiens déménagement en masse vers le Texas, tandis que les personnes plus âgées choisissent des destinations comme le Nevada (notamment Las Vegas et Reno) ou Phoenix, en Arizona. Par ailleurs, un autre mouvement significatif est celui des habitants du Nord-Est qui se déplacent vers la Floride. Et ce qui est nouveau, c’est que la Californie voit partir elle aussi des résidents vers la Floride, ce qui n’était pas le cas auparavant. Bien que je reste un fervent défenseur de mon Etat – malgré mes critiques sur sa gestion actuelle –, si j’avais 30 ans, que je voulais acheter une maison, fonder une famille et vivre dans un district scolaire décent, mes perspectives d’y arriver seraient probablement meilleures en Floride.
Les jeunes ont le sentiment qu’ils ne pourront jamais vivre dans l’endroit où ils ont grandi, c’est triste
Ce phénomène met en lumière un problème fondamental : la Californie, qui autrefois symbolisait l’opportunité et la prospérité, perd son attrait auprès des jeunes générations en raison de la hausse des coûts de la vie, de la crise du logement, et des défis liés aux infrastructures sociales comme les écoles. A l’inverse, la Floride et le Texas offrent des logements plus abordables, de meilleures opportunités économiques, et des environnements plus adaptés aux jeunes familles, ce qui explique ces migrations significatives. Pour ma part, je suis dans une position ambivalente. J’ai bénéficié de la hausse des prix en Californie. Environ 50 % de mon patrimoine net provient de ma maison, que je possède avec ma femme. Cela m’a permis de tirer parti de cette dynamique économique. Mais en tant qu’observateur, je ne peux ignorer les conséquences sociales de cette crise. Quand vous parlez à des jeunes et qu’ils ont le sentiment qu’ils ne pourront jamais vivre dans l’endroit où ils ont grandi, c’est triste. Cela reflète une perte de cohésion sociale et une érosion du rêve de propriété, en particulier dans ces zones où la crise est la plus aiguë.
Des Américains qui vivent dans leur voiture trouvent désormais refuge dans des "parkings sécurisés"…
Cela fait partie d’un écosystème plus large. Lorsque le logement devient trop cher pour une personne qui aurait normalement pu en être propriétaire, elle se retrouve obligée de louer un appartement. Puisqu’elle loue, mais dispose d’un budget plus élevé, elle est capable de payer un loyer plus cher. Cela exerce alors une pression sur les logements moins chers, ce qui impacte les personnes à revenus plus faibles. En fin de compte, à la base de ce système, on trouve les sans-abri, qui sont les plus vulnérables face à ces dynamiques. C’est pourquoi il est essentiel d’examiner le système dans son ensemble et de comprendre comment chaque niveau est interconnecté.
