La mitad de los hogares que vive de alquiler no podrá comprarse nunca una vivienda
La mitad de los hogares que vive ahora mismo de alquiler está prácticamente condenada a hacerlo de por vida. Es la conclusión que extrae el análisis titulado "¿Comprar o alquilar? Los efectos económicos y redistributivos de las restricciones financieras en el mercado de la vivienda en España", publicado en la Revista ICE del Ministerio de Economía y elaborado por los técnicos comerciales y economistas del Estado Ana Fernández Pablo, Alejandra Martínez Lera y Pablo Valero Carrasco.
Tan crudo panorama deriva de que, según los autores, la regulación financiera que se erigió tras la Gran Recesión y el estallido de la burbuja inmobiliaria ha generado unas restricciones de liquidez a los hogares, reduciendo la oferta de préstamos hipotecarios disponible para ciertos segmentos con menos recursos que viven de alquiler.
Como describe el análisis, a raíz de la crisis financiera, los costes que enfrenta el banco para conceder hipotecas están altamente intervenidos, dado que la regulación bancaria impone exigencias a la estructura financiera de las entidades financieras en función de los activos de su balance. En concreto, se penaliza la concesión de hipotecas en las que el importe del préstamo exceda el 80% del valor de tasación (LTV) de la vivienda. "Conceder un préstamo hipotecario con LTV superior al 80% supone un sobrecoste para el banco. Como dicho tipo de préstamo hipotecario es mucho más caro regulatoriamente para el banco, el tipo de interés implícito exigido es teóricamente más elevado", prosigue.
Al estar penalizados regulatoriamente los préstamos con un LTV superior al 80%, se les exige un tipo de interés relativo muy superior. Así, añade el informe, se acaban creando "dos mercados muy segmentados, en función del LTV del préstamo, con tipos de interés muy distintos". Con la regulación actual, los préstamos por debajo del 80% de LTV tienen unos precios artificialmente bajos, y por encima del 80%, el precio es prohibitivo, asegura.
Como consecuencia de la regulación financiera, los autores del artículo concluyen que la oferta hipotecaria "segmenta el mercado en dos separados por el umbral del 80% de LTV del préstamo". Esto, a su vez, segmenta a los demandantes en dos tipos de hogares, en función de si su tasa de ahorro es suficiente para acumular la liquidez necesaria para afrontar la compra de vivienda por la parte no cubierta por el préstamo hipotecario. Los dos grupos se enfrentan a la decisión de comprar o alquilar desde perspectivas muy distintas, dado el mismo precio del alquiler: los que pueden conseguir un préstamo por debajo del 80% con un interés relativamente bajo y para los que, por tanto, el coste de alquiler es superior al de comprar; y los que no pueden porque no tienen ahorros y tendrían que recurrir a un crédito con un LTV superior al 80% con un coste prohibitivo y solo tienen la opción de recurrir al alquiler.
De esta forma, argumenta el documento, más hogares eligen el alquiler "no por un cambio en sus preferencias, sino por la imposibilidad de acceder a un préstamo hipotecario". Este trasvase forzoso de hogares del segmento de compra al segmento de alquiler, advierte, "incrementa los precios relativos del alquiler, dado que se expande la demanda en ese mercado. Así, el endurecimiento de la restricción financiera incrementa el coste relativo del alquiler frente a la compra".
Expulsados en la práctica
El problema es que aliviar la presión sobre el alquiler no es sencillo dado que, como afirma el artículo, el trasvase de hogares de este mercado al de compraventa es complicado. Por no decir que imposible para la mitad de los que ahora viven de alquiler. Los autores del trabajo han tomado los hogares en régimen de alquiler y han estimado el tiempo que necesitan esperar para acumular la liquidez necesaria para comprar una vivienda, teniendo en cuenta que tienen que poder acumular en forma de ahorro el 30% de su valor, esto es, la suma de la entrada y los costes fiscales iniciales. Su conclusión es que se estima que en España en torno al 50% de los hogares que actualmente están en régimen de alquiler tendrían que esperar más de 30 años para acceder a la compra de vivienda a través de su ahorro, es decir, "están expulsados del mercado en la práctica".
Al comparar este resultado con el caso sin restricción de liquidez inicial, en el que solo los hogares con ahorro líquido corriente insuficiente para cubrir la cuota hipotecaria, los intereses, los gastos de reposición y otros gastos derivados de la propiedad quedan expulsados, el informe estima que, aproximadamente, solo el 26% de los hogares actualmente en alquiler quedarían expulsados si no hubiera tal restricción financiera.
De la anterior estimación los autores deducen que "el endurecimiento de la restricción financiera iniciado en 2008 habría podido tener un impacto muy significativo en el porcentaje de hogares que pueden acceder a la opción de compra de vivienda: hasta una cuarta parte de los hogares habrían sido expulsados de la opción de comprar una vivienda y serían inquilinos forzosos. Esto apoyaría la tesis de que gran parte del incremento del diferencial entre coste de compra y coste de alquiler es imputable al endurecimiento de la restricción financiera", concluyen.