ING cambia su hipoteca estrella para jóvenes
El banco neerlandés ING vuelve a mover ficha en el mercado hipotecario español en plena tensión por el acceso a la vivienda. La entidad financiera había irrumpido con fuerza en 2024 al ofrecer un producto que muchos compradores jóvenes consideraban prácticamente desaparecido tras la crisis inmobiliaria. Según explica el Banco de España, la financiación superior al 80% del valor de una vivienda se había convertido en algo excepcional tras el endurecimiento de las políticas de riesgo.
Durante meses, esta propuesta permitió a un perfil muy concreto acceder a financiación casi total para comprar casa, algo cada vez más difícil en un contexto de precios al alza y mayores exigencias de ahorro previo. Sin embargo, la entidad ha decidido introducir un cambio relevante que modifica las reglas para quienes buscan su primera vivienda.
ING modifica su hipoteca para jóvenes en España
La entidad ha decidido limitar al 95% del valor de tasación la financiación que ofrece en su hipoteca dirigida a clientes menores de 36 años. De este modo, el producto deja de cubrir el 100% del valor del inmueble, una característica que había convertido a esta oferta en una de las más llamativas del mercado hipotecario español.
La hipoteca había sido presentada por ING en octubre de 2024 con un objetivo claro: diferenciarse en un mercado donde la competencia entre bancos se centraba principalmente en el precio de los préstamos. Mientras otras entidades competían reduciendo tipos de interés, el banco optó por facilitar el acceso a la financiación completa.
El producto permitía financiar el 100% del valor del inmueble sin necesidad de aval adicional, siempre que el solicitante cumpliera determinados requisitos:
- Tener menos de 36 años
- Solicitar un máximo de 400.000 euros
- Contratar la hipoteca con un plazo máximo de 30 años
- Mantener las mismas condiciones que una hipoteca tradicional al 80%
En su lanzamiento, la oferta incluía un tipo de interés aproximado del 3,66% fijo durante los primeros 20 años y posteriormente variable en torno al 4,34%.
Por qué ING reduce la financiación al 95%
La entidad justifica el cambio señalando que el porcentaje de financiación más solicitado por los clientes que contrataron este producto se situaba alrededor del 93%, incluso por debajo del nuevo límite establecido.
Desde el banco explican que el ajuste responde al análisis del comportamiento de los solicitantes y a su política habitual de control de riesgos. El objetivo, según la entidad, es asegurar que el producto sea sostenible a largo plazo tanto para la entidad como para los clientes.
Más de 12.000 hipotecas para menores de 36 años
Los datos internos del banco reflejan que durante 2025 ING concedió unas 12.300 hipotecas a clientes menores de 36 años. A esta cifra se suman otras 2.500 operaciones formalizadas a través del programa de avales impulsado por la Comunidad de Madrid.
Este tipo de programas públicos permite a las entidades ofrecer financiación cercana al 100% del valor de la vivienda gracias a garantías institucionales que cubren parte del riesgo.
La dificultad de ahorrar el 20% para comprar vivienda
El requisito de aportar ahorros previos sigue siendo uno de los principales obstáculos para comprar vivienda en España. Tras la crisis financiera de 2008, los supervisores bancarios impulsaron criterios más estrictos que obligan a los compradores a aportar normalmente entre un 20% y un 30% del valor total.
Este porcentaje incluye no solo la parte no financiada del inmueble, sino también impuestos y gastos asociados a la operación.
Con los precios de la vivienda alcanzando máximos en muchas ciudades, reunir ese ahorro previo se ha convertido en una barrera especialmente difícil para los compradores jóvenes.
La preocupación del BCE por el mercado hipotecario
El cambio introducido por ING se produce además en un momento de creciente vigilancia por parte de los supervisores financieros europeos. El Banco Central Europeo ha iniciado revisiones sobre los criterios de concesión de hipotecas ante el temor de que los bancos estén relajando demasiado las condiciones de financiación.
Las autoridades financieras analizan especialmente los préstamos con mayor riesgo, como aquellos que superan determinados niveles de financiación respecto al valor del inmueble.
Las posibles nuevas medidas de control
Entre las herramientas que estudian los reguladores se encuentran las llamadas borrower based measures. Estas medidas podrían limitar por ley aspectos como:
- El porcentaje máximo de financiación sobre el valor de la vivienda
- La relación entre deuda e ingresos del prestatario
- La duración máxima de los préstamos hipotecarios
El objetivo es evitar que una relajación excesiva del crédito pueda derivar en una nueva crisis financiera similar a la que siguió al estallido de la burbuja inmobiliaria.
La guerra hipotecaria entre bancos en España
El mercado hipotecario vive además un momento de intensa competencia entre entidades financieras. Con el descenso de los tipos de interés iniciado por el Banco Central Europeo, los bancos han intensificado su oferta de préstamos para captar clientes.
Sin embargo, algunos directivos del sector han alertado de que los precios actuales podrían estar situándose por debajo de los niveles que garantizan la rentabilidad de estos productos.
Algunos bancos incluso han optado por reducir su exposición al crédito hipotecario en España ante la posibilidad de que los márgenes sean demasiado bajos.
En este escenario, la decisión de ING de limitar su hipoteca al 95% del valor del inmueble refleja el equilibrio que las entidades buscan entre competir por nuevos clientes y mantener el control del riesgo en un mercado cada vez más exigente para quienes quieren acceder a la vivienda.