Bodegas entran al estándar Clase A: adiós a “lo que hay”

El mercado de bodegas en Guatemala está dejando atrás “lo que hay” y moviéndose hacia “lo que la operación exige”. Ya no se compra solo metraje: se evalúan fricción con vecinos, eficiencia y continuidad operativa, con el precio en la mesa. Cuando el cliente sube el listón, el estándar se vuelve el idioma común.

Por qué importa. La categoría Clase A cambia la conversación: no es “tener bodega”, es operar con especificaciones consistentes. “Nada puede competir contra la calidad”, afirma Carlos Tellería, gerente general de Grupo Habitare.

• Ese estándar se sostiene en variables medibles: altura mínima de 12 m, planicidad y estructuras de concreto. La promesa es menos riesgo en maniobras, mejor flujo y un activo durable con menor mantenimiento.

• Y el juego es de largo plazo. Tellería habla de 40–50 años y de un “grado institucional” que atrae inversión por estabilidad: ubicaciones pensadas para permanencia y baja rotación del ocupante.

• Si el inventario nacional sube de nivel, se acorta la distancia con las multinacionales. En sus mercados, las prácticas internacionales ya vienen “embebidas” en el diseño de parques industriales.

Entre líneas. La Clase A no la define un folleto; son los “no negociables” del ocupante y la operación diaria. Juan Carlos Flores, director de Águila Logística Integrada, lo resume desde la logística: el cuello de botella suele ser físico.

• Por eso pesan accesos claros y patios de maniobra bien resueltos. Esa geometría recorta tiempos muertos y reduce daños en descargas, incluso con camión pesado.

• La altura también es capacidad: “maximizar el uso del espacio”, dice Flores, para crecer sin multiplicar huella, clave en operaciones de rotación y perecederos.

• El diferencial aparece cuando el cliente conecta puertos, ciudad y Triángulo Norte: transnacionales y grandes centros de distribución empiezan a exigir ese estándar.

Sí, pero. El mercado local sigue dominado por inventario B y C. La presión hacia arriba, cuando llega, suele venir con especificaciones por escrito. “Lo que manda en los mercados es eso”, resume Miguel Ángel Par, investment manager.

• La clasificación se pierde por ausencias concretas: andenes sin equipamiento o alturas inconsistentes. Desde ahí, el ocupante entra con listas detalladas y requerimientos operativos.

• No buscan “prestigio”. Buscan cumplir un estándar internacional: confort térmico, bioseguridad y, a veces, capacidad estructural para paneles solares.

• En precios, la Clase A habilita contratos mejores y rentas más altas. El piso ronda USD 7–8/m² según servicios incluidos; en B o C, el techo suele caer a USD 5–6/m².

Balance. El mercado guatemalteco está en transición: la demanda local sostiene B y C, pero el cliente sofisticado empuja especificaciones y servicio. Eso obliga a la oferta a subir de liga.

• Para el desarrollador, el estándar es inversión: menos mantenimiento, menos sorpresas operativas y activos que envejecen mejor. Pero exige administración y servicio constante.

• Para el inversionista, el diferencial está en contratos: mejores términos y rentas más coherentes con el riesgo.

• Para el ocupante, Clase A significa accesos, maniobra y capacidad de crecer. Si la promesa se cumple, el estándar deja de ser novedad y se vuelve referencia.