El problema de la vivienda ha copado tanto conversaciones a pie de calle como debates políticos -e incluso se coló en el discurso de Navidad del rey Felipe VI- en 2024, un año que para el mercado inmobiliario ha estado marcado por la bajada de los tipos de interés. El abaratamiento de las hipotecas ha desatado un ‘boom’ de compras de viviendas en la recta final del año, pese a que los precios no han dejado de crecer hasta alcanzar niveles no vistos desde la burbuja. Las abultadas cifras del mercado inmobiliario contrastan con un panorama social en el que las dificultades para acceder a una vivienda son persistentes y donde las tensiones se han redoblado en el mercado del alquiler.
A falta de conocer los datos del último trimestre, según el Índice de Precios de Vivienda del INE, los pisos se han encarecido en 2024 un 9,3%, un aumento que casi duplica la subida acumulada en 2023 también hasta septiembre (5,3%). De hecho, es la más elevada de la serie. Este incremento ha alzado los precios por encima de los máximos de 2007, aupados principalmente por el empuje de la obra nueva. Las estadísticas del Ministerio de Vivienda sitúan el precio medio del metro cuadrado en 1.921 euros, pero en zonas de alta demanda como Barcelona, Gipuzkoa, Madrid o Baleares se superan los 2.500 e incluso los 3.000 euros de media.
«La oferta sigue siendo insuficiente y eso hace que los precios suban. Seguiremos viéndolo en 2025 e incluso yo creo que también en 2026″, augura el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo. Y es que la escalada incesante de los precios refleja el desajuste entre una oferta escasa y una elevada demanda que se ha reactivado al calor de las bajadas de los tipos de interés.
El Banco Central Europeo (BCE) inició la desescalada de los tipos en junio con un primer recorte que llegó casi dos años después de iniciar las subidas para contener la inflación. A esa rebaja la siguieron otras tres, que han dejado los tipos al cierre de año en torno al 3%, en su nivel más bajo desde marzo de 2023. El euríbor -el indicador de referencia para la mayoría de hipotecas a tipo variable- se adelantó a estos recortes, aunque también ha acelerado su caída en la segunda mitad de 2024, franqueando el umbral del 2,5% en las últimas semanas. Esta evolución ha dado un respiro a los hipotecados y ha traído consigo unas condiciones más atractivas para quienes pensaran en comprar piso.
El giro de timón del BCE devolvió la compra de viviendas y la firma de hipotecas a terreno positivo, después de un 2023 marcado por las caídas interanuales y una primera mitad de 2024 de continuos altibajos. Los últimos datos contabilizan 69.418 transacciones -el mayor volumen registrado en un solo mes desde mayo de 2007- y 51.535 préstamos en octubre, un 51,3% y un 60,8% más que en 2023 respectivamente. A falta de conocer los datos de noviembre y diciembre, en los diez primeros meses de 2024 se vendieron 537.283 viviendas, un 7,5% más que en el mismo periodo de 2023. Las previsiones del sector apuntan a un cierre con cifras cercanas a las de 2022, que fue un año récord desde 2007. «Ha sido un muy buen año, se ha vendido mucho», confirma Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios.
«No solamente el número de compraventas va a ser superior al de 2023, sino también el número de visados obra, y eso es una buena noticia, porque supone reducir el déficit de vivienda», añade Salcedo, que espera que en 2025 se mantenga el impulso del ladrillo. Según datos oficiales, hasta octubre se concedieron 107.098 visados de obra, un 16,5% más que en 2023. «Desde que se visa una vivienda nueva hasta que se convierte en realidad pasan unos dos años. Por lo tanto, cuando realmente veremos los resultados será en 2026», matiza el experto.
Los buenos datos económicos del mercado inmobiliario en 2024 no se han traducido a nivel social en una mayor facilidad para acceder a la vivienda. «Todo lo contrario. En la medida en que los precios de la vivienda suben más que los salarios, cada vez son más los que están expulsados del acceso a la vivienda», reconoce Salcedo. No en vano, el problema de la vivienda se ha alzado como la principal preocupación de los españoles, según el último barómetro del CIS de diciembre. El 22,3% de la población lo menciona como el primer problema del país, una preocupación que es especialmente acuciante entre los jóvenes y en las grandes ciudades. De hecho, urbes como Madrid, Barcelona o Valencia han acogido precisamente manifestaciones multitudinarias a lo largo del año reclamando soluciones a la crisis habitacional.
La situación es especialmente delicada en el mercado del alquiler. Según el Banco de España, el 45% de los inquilinos se encuentran en riesgo de pobreza o exclusión social, la mayor proporción de la UE. Y es que los precios se han disparado, suponiendo para muchos un gasto excesivo que se ‘come’ de media más del 35% del sueldo en ciudades como Palma de Mallorca (48%), Barcelona (46%), Málaga (43%), Valencia (40%), Alicante (40%) y Madrid (38%), según Idealista, que calcula que en el último año los alquileres se han encarecido de media un 11,1%. Arrendar un piso de 70 metros cuadrados cuesta más de media más de 1.000 euros mensuales en ciudades como San Sebastián, Málaga, Valencia o Bilbao y sobrepasa los 1.400 euros en Barcelona y Madrid.
«Las subidas en el precio de los alquileres se están trasladando hacia la periferia de las grandes ciudades, que son polos de atracción de población», señala Salcedo, que subraya que la situación en el mercado del alquiler es «terrorífica» debido a la caída de la oferta de pisos para arrendar como vivienda habitual. «Cada vez tenemos más demanda y, sin embargo, menos oferta», coincide Martínez, que opina que esto es consecuencia de la intervención sobre el mercado con iniciativas como la ley estatal de vivienda, que en mayo cumplió su primer año en vigor y fue avalada por el Tribunal Constitucional -salvo el blindaje de la vivienda protegida-.
Para contener los precios, el Gobierno confía precisamente en la declaración de zonas tensionadas prevista en la ley aprobada en la pasada legislatura. Este reconocimiento permite utilizar el índice de precios de referencia lanzado a principios de año por el Ministerio para topar los alquileres, pero su solicitud corresponde a las comunidades autónomas, que son quienes tienen las competencias en materia de vivienda. Por el momento solo Cataluña aplica las zonas tensionadas -asegura que han bajado los precios de los alquileres-, aunque también trabajan en ello País Vasco y el resto de comunidades del PSOE, salvo Castilla-La Mancha.
El PP rechaza de plano la puesta en marcha de zonas tensionadas. El partido de Alberto Núñez Feijóo, que ha anunciado que presentará una ley con su receta para atajar la crisis habitacional, considera que la intervención del mercado trae consigo la reducción de la oferta de alquileres y no sirve para frenar las subidas de precios, una posición que ha desencadenado un choque frontal con la ministra Isabel Rodríguez en su primer año al frente de Vivienda. La falta de entendimiento entre PSOE y PP se escenificó también en la retirada por parte del Gobierno de la reforma de la ley de suelo minutos antes de que fuera votada en el Congreso, dada la falta de apoyos para que saliera adelante una norma que el sector lleva años reclamando para agilizar la construcción.
Lo que sí consiguió luz verde en el Congreso -con los votos en contra de PP, Vox y UPN- fue la toma en consideración de la ley presentada por los partidos a la izquierda del PSOE para regular y limitar los alquileres por habitaciones y de temporada, cuya proliferación desde la entrada en vigor de la ley de vivienda preocupa bajo sospecha de fraudes. Tras un primer intento fallido y después de que Junts cambiara de posición, la Cámara Baja acordó en el último Pleno de 2024 iniciar la tramitación de esta norma, que ha quedado como tarea pendiente para 2025, año para el que también está prevista la entrada en vigor del nuevo registro de alquileres de corta duración.
