Costa Rica atraviesa una transición demográfica acelerada que trae consigo retos significativos. Con una población envejecida, es probable que veamos un incremento de las propiedades desocupadas o subutilizadas.
No solo sería un desperdicio de recursos, sino también un foco de problemas económicos y sociales si no se maneja adecuadamente. El desafío consiste en cómo crear un incentivo que genere ingresos y el uso productivo del suelo urbano.
El economista Arnold Harberger sostiene que los impuestos son herramientas poderosas para mejorar la eficiencia económica y la equidad social. Siguiendo sus principios, propongo un incentivo por el uso de propiedades que hayan permanecido desocupadas el suficiente tiempo para que representen riesgos sociales (vandalización), sanitarios (plagas) o económicos.
El incentivo proporcionará una fuente de ingresos anticíclica (crece cuando más se necesita) y progresiva. Son fondos utilizables para financiar programas que aseguren la sostenibilidad financiera del sistema de protección social a una población envejecida.
Al imponer un costo al mantenimiento de propiedades vacías, los propietarios estarán obligados a buscarles utilidad, con lo cual se reduce la especulación inmobiliaria y se fomenta el desarrollo urbano. No solo mejora la eficiencia del mercado inmobiliario, sino también la equidad cuando se reduzca el número de lotes, casas o edificios desocupados, que atraen actividades delictivas y causan problemas sanitarios.
Las ciudades densas y conectadas son motores de crecimiento económico. Al penalizar el desuso y promover la densificación urbana, el incentivo impulsará la creación de economías de aglomeración y, al mismo tiempo, mayor productividad y eficiencia, esenciales para compensar la disminución del soporte necesario para una población de personas mayores.
El incentivo es progresivo, ya que recae principalmente en quienes poseen propiedades y generalmente están en mejor posición económica. Además, siguiendo el principio de Harberger, el incentivo está diseñado para minimizar distorsiones en la economía y estimular el uso productivo de los recursos.
En términos prácticos, obligaría a los propietarios a declarar el valor de sus propiedades y hacer públicas estas declaraciones. Si un propietario reporta un valor bajo para reducir sus impuestos, debe estar dispuesto a vender la propiedad por ese valor. Este mecanismo simple asegura que los precios declarados reflejen el verdadero valor del mercado, como forma de favorecer la transparencia y la equidad.
El estímulo proporcionaría recursos adicionales para, por ejemplo, en el financiamiento de servicios públicos esenciales, especialmente aquellos dirigidos a la población envejecida.
Según un barrido de la Municipalidad de San José, llevado a cabo en el 2019 en los cuatro distritos centrales, los bienes inmuebles y predios en desuso alcanzaban un total de ¢200.000 millones.
Un impuesto muy bajo del 2% (Finlandia cobra entre un 2 y un 6%) generaría ingresos frescos de casi ¢4.000 millones solo por estos cuatro distritos. A escala cantonal, la recaudación sería de unos ¢21.300 millones (el 0,32% del PIB cantonal o el 0,307% del PIB nacional), una suma nada despreciable y que se incrementa automáticamente cuando más se necesita: cuando el desuso de las viviendas es mayor, por lo que sería un buen mecanismo para financiar la transición demográfica o paliar sus efectos negativos en la economía.
Además, al incentivar el uso productivo del suelo, se promueve la densificación urbana y se crean economías de aglomeración. Con ello, suben la productividad y la eficiencia económicas.
La reciente discusión sobre la necesidad de reformar el sistema tributario resalta la relevancia de esta propuesta. Según el ministro Nogui Acosta, el sistema tributario “no tiene futuro en las condiciones en las que está hoy”. Este llamado a la acción enfatiza la urgencia de reformas con miras a la sostenibilidad de los ingresos gubernamentales frente a desafíos futuros.
El incentivo ofrece una solución innovadora para aumentar la recaudación y estimular una utilización más eficiente de los recursos.
Cabe destacar que este tipo de incentivos también contribuyen a una mejor distribución de la carga tributaria, como se mencionó en el artículo “Más impuestos, pero mejor distribuidos” (16/7/2024).
El autor es economista.
