El Ayuntamiento de Madrid tramita un plan especial de una promotora que reducirá los elementos protegidos del inmueble y permitirá multiplicar por más de dos la edificabilidad hasta ahora permitida. La construcción ha sufrido un grave proceso de deterioro durante los últimos años con su actual propietaria
El PP de Almeida permitirá arrasar un jardín protegido para construir pisos de lujo que se pusieron a la venta en 2022
Un edificio con gran valor histórico pero encaminado a su vaciado total, situado en una de las zonas más valoradas de Madrid, será totalmente transformado gracias a un plan especial que tramita el Ayuntamiento de Madrid y que permitirá duplicar su altura y multiplicar sus pisos, que se alquilarán a precios de hasta 3.400 euros mensuales.
El inmueble está ubicado en el número 1 de la calle Alcalá Galiano, esquina con Monte Esquinza, a pocos metros de la plaza de Colón, en la zona más cara del distrito de Chamberí. Fue construido para la marquesa de Onteiro antes del año 1900 -se desconoce la fecha exacta- como parte de los hotelitos que por entonces abundaban en esta zona, situada en el siglo XIX en las afueras de Madrid. Y su altura se elevó a principios del XX gracias a un proyecto del prestigioso arquitecto Luis Bellido.
Debido a su antigüedad y valor histórico, el inmueble cuenta con un grado 2 de protección que afecta a todo su volumen, por lo que actualmente no es posible cambiar su aspecto exterior. Así fue adquirido por la empresa Copenav S.L., que en 2021 lo compró por 1,61 millones de euros según Brainsre, que vincula esta compañía a la familia Entrecanales. Su intención entonces era la de reformar el edificio a través de un plan especial menos ambicioso que el actual para construir siete viviendas y un local comercial, pasando de los 647 metros cuadrados de edificabilidad a 712 (los planes de este tipo permiten sumar un 10% de superficie).
En paralelo a estas obras, Copenav acaba de pedir al Ayuntamiento de Madrid una modificación del Plan General para rebajar el nivel de protección y poder cambiar totalmente el proyecto, con el objetivo de elevar la altura del edificio hasta duplicar su edificabilidad, multiplicando la rentabilidad de la operación. Argumenta que “son muy pocos los edificios catalogados en nivel 2 grado volumétrico, como es este caso, y están destinados, mayoritariamente, a viviendas unifamiliares en colonias”, explica en la memoria del proyecto, a la que ha tenido acceso este periódico.
“Su interior ha sido modificado en su distribución para adaptarse a diferentes usos (el último de uso para oficinas)”, prosigue la empresa antes de destacar que “actualmente no existe traza alguna de distribución residencial original (...) se aprecia cómo las distribuciones interiores han sido alteradas (...) en la disposición actual nada queda del programa de vivienda unifamiliar original”, lo que se acompaña con fotos interiores. Luego otorga un grado de relevancia “bajo” a su valor ambiental e histórico para justificar la ampliación del edificio hasta el doble de su superficie.
En un inicio la rentabilidad de la operación se calculaba en un 35% y no estaba previsto un cambio en el nivel de protección. Pero desde 2021 el aspecto exterior del edificio ha ido mutando por las obras del primer plan especial, que ya incluía un cambio en la inclinación de la cubierta, pese a su protección volumétrica vigente. Actualmente, su apariencia exterior, llena de vigas de sujeción, invita a pensar que su interior está muy modificado.
El portavoz socialista en la Comisión municipal de Urbanismo, Antonio Giraldo, profundiza en los pormenores de la maniobra en conversación con Somos Madrid: “En junio de 2021 consiguieron licencia para obras de rehabilitación con acondicionamiento general y reestructuración parcial, pero la realidad es que han ejecutado más de lo autorizado, por lo que a todas luces les han pillado y han solicitado una nueva licencia para ampliación en marzo de 2024 que está sin conceder”.
“Mientras les concedían la primera licencia (y también empezaban la ejecución de obra), fueron tramitando un primer plan especial para ampliar la edificabilidad un 10%. Consiguieron la aprobación definitiva en diciembre de 2021 y que la Comisión de Patrimonio les autorizase eliminar la cubierta inclinada y cambiarla a una cubierta plana. Esto es sorprendente porque es un nivel 2 y no se puede cambiar su envolvente, pero aprobado está”, añade el edil del PSOE. Profundiza en las razones que explican la protección del recinto: “La volumétrica no hace referencia tanto a la estructura como el tamaño y el espacio que ocupa en la ciudad: es de los pocos palacetes con su pequeño jardín que quedan en la zona, construcciones clave en el origen del ensanche de Chamberí”.
“Ahora tramitan una modificación del plan general argumentando que, dado el estado del edificio, el grado de catalogación es excesivo y quieren reducirlo a nivel 3 Parcial, con solo las fachadas protegidas. En resumen, el propietario del inmueble nunca ha querido mantener su protección, sino sacarle el mayor aprovechamiento económico posible”, indica Giraldo.
Así, a lo largo de los últimos años han ido consiguiendo autorizaciones “de forma sorprendente” y después “se las han ido saltando, hasta cargarse prácticamente el edificio”. Gracias a ello, “argumentan pérdida de valores y pueden incrementar la edificabilidad que siempre han pretendido sin limitaciones de ningún tipo”.
La recalificación propuesta al Ayuntamiento, que el área de Urbanismo está tramitando favorablemente, hará pasar de los 647,45 m2 de edificabilidad actuales hasta los 1.458,24 m2, más del doble. La intención de Copenav es la de horadar un nuevo sótano para albergar allí las instalaciones y pasar de las cuatro plantas actuales hasta siete, a las que añadirá además un ático.
Si finalmente se lleva a cabo la rebaja en la protección para poder ampliar el edificio, la rentabilidad de la operación se multiplicará ya que, según el estudio económico que acompaña a la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, la intención de la empresa es alquilar como pisos de lujo las nuevas construcciones, facturando entre 2.250 euros al mes por vivienda hasta los 3.374 que quiere ganar por el ático. Además, cobrará más de 4.000 euros mensuales por la renta de la oficina situada en el bajo. Estas cifras aseguran unas rentas de más de 386.000 euros al año.
Giraldo cree que “algo ha fallado en el control”. Se pregunta si “el Ayuntamiento de verdad está salvando la protección de los edificios o en cambio hace lo que puede por los intereses del promotor”. Y añade: “El Consistorio debería sancionar o abrir los expedientes oportunos, tanto si el dueño ha dejado caer el inmueble como especialmente si ha demolido (el plan especial no le permitía vacilar)”.
Por otro lado, las obras necesarias para levantar el nuevo edificio y ponerlo en marcha se calculan en 2,2 millones de euros lo que, sumado al coste de adquisición del edificio, podría hacer que esta operación arrojara grandes cifras de rentabilidad en poco más de diez años. Siempre que el Gobierno de Almeida admita la rebaja en la protección de este edificio singular, recuerdo de las primeras construcciones de Chamberí.
