La verticalización residencial en las principales ciudades de México, nutre el desplazamiento de ventas desde finales de 2023 con lo cuál éste mercado entró en una etapa de expansión.
En consecuencia, la participación en Guadalajara y Monterrey llegó a 29 y 30 por ciento respectivamente de las ventas totales residenciales, detrás de la Ciudad de México (CDMX) que concentraba en ese lapso 36 por ciento de las 3 mil 728 unidades desplazadas.
Este avance es relevante respecto a la recuperación del segmento residencial, en específico se reflejó en el segundo trimestre del año. No obstante, analistas consideran que existen retos como el acceso a servicios urbanos que determinen un desarrollo sano y estable.Tinsa revela que los valores por metro cuadrado se recuperaron en el cuarto trimestre de 2023 y 12% en el año para un segmento cuyos precios superan los $5.9 millones de pesos en CDMX.En el mismo período la firma de consultoría Softec identificó en Monterrey la mitad de desarrollos verticales residenciales, mientras que en Guadalajara este nicho representó más de 60% de la oferta existente.Bajo este escenario es indudable la representatividad de la oferta y ventas en la expansión vertical.En específico, “de los 125 proyectos en Guadalajara, 67% son verticales con precios por m2 promedio de $44,000 pesos, que dejan un rango de $17,300 a $90, 500 por m2, mientras que de los 76 desarrollos de torres residenciales en Monterrey 52% absorbieron las ventas”, detallan un estudio de Softec.Bajo esta previsión, para este tipo de productos existe actualmente un inventario total de 158 proyectos
que suman al mercado 14,938 unidades totales con un avance de ventas del 62%, además de que la oferta se concentra en Guadalajara y Zapopan.Esa estadística indica que es una plaza que ha mantenido el número de proyectos y nivel de ventas, el número de proyectos vigentes se ha recuperado en los últimos años y se mantiene en el tercer lugar de acuerdo a nivel de ventas en el top 5.En el caso de la Sultana del Norte se registra un inventario total de 8,436 unidades y la oferta se concentra en el municipio de Monterrey, dado que “es una plaza que ha aumentado el número de proyectos en los últimos años manteniendo un nivel de ventas constante”.
El crecimiento de este mercado no sólo se ha dado en precios, sino la demanda de otro tipo de vivienda como la de interés social, como resultado del efecto nearshoring, la llegada de Tesla y la manufactura en sus distintas variantes
Retos y oportunidades
Marisol Becerra, presidente de MULIV asegura que lo que hoy vive Monterrey, es resultado del incremento en el precio de la tierra, la demanda de vivienda y el efecto que ha generado en permisos y licencias en la zona centro, donde se han dado cambios de densidades considerados en la normativa ante la falta de servicios urbanos.
Desde su perspectiva, una demanda no satisfecha podría generar distorsiones o inaccesibilidad en el mercado, como ya ocurre en CDMX donde los precios subieron en promedio 17% el año pasado ante el efecto de los nómadas digitales, la falta de nuevas edificaciones y la reducción del inventario disponible.
Otro caso que registra el efecto oferta-demanda es la Zona Metropolitana de Guadalajara que creció a una tasa media anual de 20 por ciento por la verticalización. El precio promedio por metro cuadrado es de $41,529 pesos, el segundo más alto después de CDMX donde el valor promedio para residencial es de 65,779 pesos.Pero a diferencia de Monterrey y CDMX, el crecimiento en Guadalajara es uno de los mercados en equilibrio ante el efecto industrial generado por el sector tecnológico.Así, mientras el stock del segmento residencial podría originar una alta concentración en los productos de mayor valor (residencial plus y luxury), el equilibrio ocurre porque la vivienda social representa 50% del mercado, y el resto se divide entre vivienda media, residencial y residencial plus.
