El mercado de la vivienda se complica para aquellos que buscan casa tanto para alquilar como para comprar. La situación se podría resumir con la siguiente ecuación: los precios de alquiler rozan ya máximos históricos en algunas zonas de la región y de la capital. Pero si lo que se desea es comprar, la situación no es nada halagüeña. El precio de la vivienda de segunda mano alcanza la cifra más alta de los últimos 13 años. Y si lo que se quiere es obra nueva, el 'stock' está a punto de agotarse.
Ya se han cumplido más de dos años desde el estallido de la pandemia, y la situación del mercado inmobiliario ha sufrido cambios. Era de esperar. El primero de ellos en el mercado del alquiler. En agosto de 2020 (con estado de alarma y confinamiento) el precio del alquiler empezó a descender de Madrid con mucha fuerza hasta alcanzar la mayor caída de su historia (-10,7% interanual en abril de 2020).
Han tenido que pasar dos años para cambiar la tendencia. En febrero de 2022 se ha empezado a producir un cambio en el mercado y una subida progresiva de los precios, que ha culminado con un mes de abril rozando precios máximos, según el Índice Inmobiliario Fotocasa, que tiene registros de los últimos 16 años. La subida de los precios ha sido de un 5,4% en el último año.
Actualmente, el precio medio del alquiler en la Comunidad de Madrid está a 14,55 euros el metro cuadrado (el récord está en abril de 2020, casi cuando España se metía ya en plena pandemia, con 15,45 euros el metro cuadrado).
"Madrid está a las puertas de obtener de nuevo el precio máximo histórico del alquiler, lo que indica que volvemos a entrar en la vorágine de la escalada de precios, con subidas de dos dígitos en las zonas más tensionadas de la capital. Las razones de este gran cambio podrían deberse a la inflación, y a la reactivación de la demanda de manera tan rápida, que no le ha dado tiempo al mercado a absorberla" comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.
Otro de los cambios más relevantes se produce en el mercado de la compraventa, donde el precio de la vivienda de segunda mano en la comunidad de Madrid alcanza la cota más alta de los últimos 13 años al llegar a los 3.235 euros/m².
El coste de la vivienda continúa subiendo paulatinamente debido a la gran demanda por comprar que existe en la región y que se ha acentuado todavía más con la pandemia. Según el informe 'Radiografía del mercado de la vivienda 2021-2022' en la región hay un 32% de demandantes de vivienda, cuando en 2020 había un 30%. Sin embargo, los precios todavía se encuentra un 19% por debajo del precio máximo de su serie histórica en junio del año 2006 (3.970€/m²).
El crecimiento progresivo de la demanda de compra, mientras la oferta existente en el parque de vivienda se reduce, empuja los precios al alza, que en el caso de Madrid Capital se incrementan un 4,1% hasta los 4.063€/m².
¿Y la vivienda nueva?
La situación no es mucho mejor. En un momento complicado ante una cadena de suministros al límite, alza en los precios de los materiales de construcción, y falta de mano de obra (que afecta, sobre todo, a los puestos de encofradores, albañiles, jefes de obra, operadores de grúas y de montacargas), la industria de la construcción no produce tanta vivienda como se demanda.
De mantenerse el alto ritmo actual de compra y el bajo de construcción, el stock de vivienda nueva disponible en Madrid y sus municipios anexos se consumirá en tan solo cinco meses. Así lo enuncia el último 'Censo de Vivienda Nueva' publicado por Sociedad de Tasación. En este sentido, dentro del núcleo urbano de la capital apenas existe un remanente de 1.500 hogares que se consume a tasas constantes del 19%.
La escasez del mercado de nueva vivienda en lugares como la capital de España está relacionada con la situación que atraviesan las constructoras en la actualidad. Tras cerrar el 2021 con unas cifras notables que escenificaban la recuperación del sector inmobiliario español, el estallido de la guerra entre Ucrania y Rusia ha cambiado por completo el escenario.
La cadena de suministros se ha visto directamente afectada y algunos materiales, como el aluminio, se han encarecido cerca de un 60%. Así resulta muy complicado que las constructoras puedan cerrar un coste y un periodo de construcción.
