El 25% de las viviendas de uso turístico de Madrid están vacías, según el sector, pero los propietarios se resisten a abandonar este negocio para mudarse al alquiler tradicional. Los datos del registro de la Comunidad de Madrid donde deben inscribirse las casas que se arrIendan de esta manera, lo confirman: solo el 1,6% de las viviendas (190 de 11.946) se han dado de baja entre marzo y diciembre. La mayoría (109) están ubicadas en el centro de Madrid y un puñado en zonas rurales como Rascafría, Colmenar de Oreja o Chinchón, según la relación de bajas a la que ha tenido acceso elDiario.es.
Las empresas y particulares tratan de buscar atajos para evitar sacar los inmuebles a un alquiler prolongado, como el que obliga la Ley de Arrendamientos Urbanos, que blindó los contratos a cinco años como mínimo para proteger a los inquilinos frente a las subidas. La misma norma permite el "arrendamiento para uso distinto de vivienda", alquileres por temporadas para actividades "profesionales, culturales o docentes" que sirven como un paraguas a los propietarios de viviendas turísticas y les exime del "encorsetamiento", dicen, de alquilar por cinco años. "Se va al libre pacto. El inquilino no genera el derecho de prórroga. Es lo más razonable", defiende José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias.
Así se publicitan miles de pisos en las plataformas tradicionales de alquiler turístico, pero también en portales inmobiliarios como Idealista, que se han llenado de estas ofertas. La de Airbnb no ha descendido respecto al año pasado. El número de anuncios colgados en noviembre asciende a 20.617 frente a los 20.539 de las mismas fechas el año pasado, según el análisis realizado por el grupo de investigación LoCUS-UPM, que hace un rastreo por meses de la oferta.
La pandemia, por tanto, no ha adelgazado la oferta pero sí ha contenido una nueva subida. Según un estudio de Redpiso realizado en 2019, el 70% de las viviendas compradas en el interior de la M-30 de Madrid –la almendra central– se destinaba al uso turístico por su alta "rentabilidad". Los datos de 2020 sí revelan un pequeño cambio: sube ligeramente la proporción de anuncios que son para alquilar habitaciones (no apartamentos completos). Si hace un año suponían un 38,5% de toda la oferta; en 2020 son el 42%.
Los tenedores se quejan de que su actividad no ha recibido ayudas de ninguna administración, como sí ha ocurrido, por ejemplo, con los hoteles. "No entramos en ninguna ayuda, es una putada", lamenta Chema González, presidente de Asotour y propietario de Alterhome, un gestor de viviendas de uso turístico. "La situación es desastrosa. Ahora mismo tenemos una masa laboral del 10%", agrega Merás. Las patronales inciden en que la rentabilidad "no es el motivo principal para el uso turístico", sino evitar la "indefensión si alguien te deja de pagar".
¿Y todo esto qué impacto está teniendo en el precio? Alfaro analiza que se está produciendo una "subida de la oferta por desocupaciones porque la demanda está cambiando de hábitos". Por ejemplo, irte a vivir a la sierra y dejar la ciudad. "El reequilibrio oferta-demanda tira los precios para abajo porque es más difícil alquilar", asegura este agente inmobiliario contrario a la regulación de los precios propuesta por el Gobierno y a la que se opone también el Ayuntamiento de Madrid. Ferrán Font, del portal inmobiliario pisos.com, apunta a un mayor impacto en las zonas más sobrecargadas de viviendas turísticas porque algunas, aunque sea en pequeña proporción, se pasan al alquiler tradicional.
Otra cuestión preocupante son las fiestas ilegales que la Policía Municipal ha interceptado y desmantelado en pisos de la capital, también en turísticos. "Nos reunimos con la Policía. Ahora de manera preventiva nos ponemos en contacto si vemos que hay riesgo", explican en Madrid Aloja. La última desmantelada fue el 17 de diciembre, en una vivienda de uso turístico situada en la calle Desengaño, de donde los agentes sacaron a 22 personas. Era un pequeño apartamento de una sola habitación.
"Calculamos que unas 2.500 viviendas no se ofrecen de ninguna manera, pero uno se queda dentro del registro para ver qué pasa. Nos estamos dando tiempo porque una vez sales no puedes volver a entrar sin licencia municipal", expone Adolfo Merás, presidente de Madrid Aloja, una de las patronales madrileñas de vivienda turística. Los pisos dedicados a este uso en la capital están en un limbo jurídico. Estrictamente son todos ilegales porque ninguno cumple los requisitos que impone el plan de especial aprobado por Manuela Carmena para poner coto al negocio.
El plan está en manos de la justicia por los recursos interpuestos por los propietarios de viviendas turísticas, que quieren tumbarlo. El Gobierno de José Luis Martínez-Almeida no ha concedido en un año y medio de mandato ninguna licencia —las viviendas no cumplen los requisitos marcados por la norma, como el acceso independiente— y espera a la resolución judicial para dar cualquier paso. La patronal ya cuenta con que la nueva regulación les será favorable.
