Praha Vltavskou filharmonii potřebuje, říká šéf Křetínského realitní divize Palička
Když Petr Palička na konci roku 2024 přecházel z Penty, v níž od píky vybudoval úspěšnou realitní divizi, do skupiny EPH Daniela Křetínského, dostal za úkol obdobně rozpohybovat i společnost EP Real Estate, která pod sebou sice měla několik zajímavých pozemků, ale co se týkalo konkrétních projektů, byla teprve v počátcích.
Teď už je jasné, že EP Real Estate do nemovitostí šlape naplno. Nedávno realitní větev Křetínského holdingu například vstoupila do společného podniku s pražským dopravním podnikem a skupinou CPI Radovana Vítka. Spolu budou rozvíjet pozemky kolem stanice metra Nádraží Holešovice.
EP Real Estate má navíc rozsáhlé pozemky také na západ od projektu Nové Holešovice a zde chystá výstavbu bytů, kanceláří a obchodů za několik miliard korun. V památkově chráněné budově Holešovické elektrárny pak chce vytvořit sportovní a kulturní centrum celé čtvrti.
V rozhovoru pro Forbes popisuje Petr Palička plány EP Real Estate nejen v pražských Bubnech, ale i jinde. A také srovnává přístup k nemovitostem Marka Dospivy, pro něhož vedl realitní část Penty dlouhých sedmnáct let, a Daniela Křetínského, který si ho na pozici šéfa EP Real Estate vybral jako zkušeného a respektovaného manažera.
„Kvalita projektů byla tím, co nás v Pentě docela odlišovalo od řady dalších developerů. A byl bych rád, kdyby se nám minimálně po této stránce, když už ne třeba objemem nebo množstvím, i v EP Real Estate podařilo zařadit se po bok těch nejlepších developerů,“ říká Palička.
Před pár týdny jste koupili od Karlín Group podíl ve společném podniku pro projekt Nové Holešovice, v němž je zapojený také pražský dopravní podnik a CPI. Proč jste do projektu vstoupili?
Možnost vstoupit do projektu vyplývala z předkupních smluv, respektive z opce, kterou jsme měli uzavřenou se zapojenými společnostmi ještě z doby, kdy se ten společný podnik zakládal. A protože EPH má v místě projektu pozemek, tak došlo k dohodě, a ve chvíli, kdy Karlín Group oznámila úmysl z projektu vystoupit, rozhodli jsme se předkupní právo využít.
Rozhodli jsme se tak, protože nám to dává ekonomický i městotvorný smysl, vzhledem k tomu, že přes ulici máme další pozemky v rámci celého rozvojového území Bubny-Zátory. Je to tedy tak, že na naše území navazují pozemky společného podniku a na ty pak z druhé strany zase území CPI. To je, myslím, velmi dobré uspořádání.
Neodrazovalo vás dění kolem společného podniku z minulosti? Řešily se tam politické spory, figurovali tam lidé zapojení do kauzy Dozimetr, kteří po Sergi Borensteinovi chtěli úplatek.
Každý takový podnik, který máte s veřejnou institucí, městem nebo státem, je samozřejmě určitá komplikace, protože začnete podléhat procesům té instituce. V technickém smyslu je tedy komplikací i společný podnik s dopravním podnikem, protože než dopravní podnik může udělat rozhodnutí, musí se to schválit na několika úrovních, a protože je vlastněný Prahou, je tam navíc i rozhodování politické.
Na druhou stranu ten samotný společný podnik nám prostě dává smysl. To území, které je velmi zanedbané, především potřebuje kompletní regeneraci, ale samozřejmě, vzhledem ke své poloze, má i velký potenciál. A co se týče těch problémů, které tam byly v minulosti, ať už to byla nějaká podezření z korupce, či jiné problémy, tak to beru tak, že my s tím nemáme nic společného.
I kdyby tam nějaká taková podezření někdy v minulosti byla, i kdyby se tam něco v rámci všech těch vyšetřování objevilo, tak nás se to netýká. Naopak si myslím, že to, že tam přišel nový partner bez jakékoliv takovéto zátěže, je pro ten společný podnik vlastně očistné.
Ono se tedy zdá, že se ta situace po letech konečně ustálila a i město už má na budoucnosti Nových Holešovic nějakou shodu.
Město dalo dopravnímu podniku povolení ty pozemky prodat, takže to je vyřešené. V této chvíli tam nevidíme zásadní problém, ale to samozřejmě neznamená, že nemůže zase něco nastat.
Minulý týden odstartoval mezinárodní urbanisticko-architektonický workshop, do něhož bylo vybráno osm ateliérů, aby navrhly podobu výstavby kolem stanice metra. Co si od workshopu slibujete? Je podle vás dobře, že se volí tato cesta?
Já myslím, že je to pozitivní. Jde o to, aby ti architekti co možná nejlépe zvážili všechna možná řešení, která jsou tam zároveň dost omezená. Je to území, které je zatížené infrastrukturou, metrem – podstatným omezením je celá ta stropní deska stanice metra, což je problém z hlediska statiky, a navíc je hned vedle také nádraží.
Současně je to velmi zatížený veřejný prostor, ve kterém je vysoká frekvence lidí a který musí v budoucnu dobře fungovat. Soutěž je podle mě opravdu cestou k tomu, jak nalézt co nejlepší řešení. Neříkám, že bude ideální, ale vždycky je to o nalezení co možná nejvíce win-win situace pro všechny účastníky. Jak pro město, tak pro dopravní podnik a samozřejmě i pro komerční developery, kteří v tom jsou zapojeni.
Dá se už v této fázi nějak přiblížit, co tam vy konkrétně budete chtít stavět?
Ono to bude hodně ovlivněno tou soutěží. Na druhou stranu, my už samozřejmě z komerčního hlediska nějakou představu o tom, co bychom tam chtěli, máme. Odvíjí se to od toho, že jsou to pozemky přímo na stanici metra, což znamená, že tam dávají smysl obchody, retailové prostory, služby, které lidé potřebují, když míří do práce nebo z práce. A samozřejmě se nabízejí také kancelářské prostory.
Jestli se podaří nějak dobře umístit i bydlení, to vám v tuto chvíli nedokážu říct. Nicméně v celé té oblasti Bubny-Zátory samozřejmě bude bydlení hodně a bude tam převažovat. Takže i kdyby v projektu Nové Holešovice žádné bydlení nebylo, nebo ho byla jen malá část, tak to tomu území neuškodí. Je logické, že přímo u metra bude té komerční náplně nejvíce a pak v těch klidových částech bude převažovat bydlení.
Máte v rámci společného podniku, hlavně tedy s CPI, už nějak rozdělené, jak bude spolupráce fungovat? Bude každý rozvíjet nějakou svoji část pozemků, nebo dá CPI finance a vy budete stavět?
Jsme v tom společném podniku teprve krátce a ještě ani nemáme jmenované všechny lidi do společných orgánů, takže jsme na začátku. S CPI jsme už ale měli nějaká úvodní jednání. Máme ambici mít věci ve svých rukou, proto chceme do celého procesu přípravy a realizace projektu zásadním způsobem vstupovat.
To, že jsou dva developeři v jednom společném podniku, je dané, a musím říct, že s tím mám už zkušenosti z mé minulé práce v Pentě, kde jsme měli také několik joint venture projektů, jak mezi námi a finančním partnerem, tak případně i s jiným developerem, a vždycky jsme nakonec našli cestu, jak vše skloubit. Takže nepochybuju o tom, že se nám to povede i tady.
Kolem Bubnů se toho v poslední době majetkově dělo víc. Vedle vašeho vstupu do společného podniku to byl krok CPI, které prodalo poloviční podíl na svých rozsáhlých pozemcích J&T Real Estate a naopak přikoupilo pozemky od společnosti Unibail-Rodamco-Westfield, která upustila od svého záměru v Bubnech stavět obchodní centrum. Jsou tyto majetkové změny předzvěstí toho, že se zde blíží konečně větší výstavba?
O tom obchodu, který udělalo CPI s J&T, těžko můžu mluvit, do toho nijak detailně nevidím. Co se týká toho, že CPI koupilo pozemky od Westfieldu, tak si myslím, že to byla celkem logická konsolidace. Ono se ukázalo, že to nákupní centrum, které tam původně bylo plánováno, tam stejně nikdo nechce. A tím pádem to pro Westfield nemělo smysl, aby tam dál zůstával. To je logické, a nakonec i správné.
Už jste zmiňoval pozemky, které s projektem Nové Holešovice sousedí a na kterých EP Real Estate plánuje vybudovat celou novou čtvrť. Jak jste se posunuli v přípravách a v jaké jste fázi?
Existuje tam územní studie, kterou dělal pro město architekt Petr Pelčák. My jsme pro tu naši část nechali vypracovat jako další stupeň ještě zpřesnění té studie, kdy jsme se domluvili s architektem Jakubem Ciglerem, který udělal hloubkový průzkum všech možných infrastrukturních prvků, které tam jsou.
Specifikem toho území je, že je velmi zatížené infrastrukturou. Kromě takzvané stoky B tam je spousta dalších věcí, které zásadním způsobem ovlivňují urbanismus toho místa.
Je to území sevřené dvěma železničními tratěmi, najdete zde tři památkově chráněné objekty a zároveň tam v této chvíli běží komerční činnost, jsou tam platné nájemní smlouvy a podobně. To jsou všechno věci, které při uvažování, co tam budeme dělat a jak to bude probíhat, musíme vzít v úvahu.
Navíc je tam památkově chráněný objekt Holešovické elektrárny, který se bude v budoucnu rekonstruovat a ze kterého bychom chtěli vytvořit takové místní centrum s veřejným prostorem. Myslím si, že by to skutečně mohlo být těžiště celého území s tím, že tam jako ideální vidíme kombinaci sportu, kultury a gastronomie.
Koncept ještě není úplně hotový, ale chtěli bychom, aby to bylo místo, které dokáže přitáhnout lidi. Zároveň jsme se dohodli s městskou částí, že v celé čtvrti bude sedmdesát procent náplně tvořit bydlení, zbytek budou komerční prostory, obchody, kanceláře, pravděpodobně tam budou nějaké ordinace, školka.
Bude to skutečně nová čtvrť se vším, co by měla mít. Navíc tím, že je blízko od Stromovky, je tam opravdu velký potenciál na bydlení.
O jak velkém území mluvíme. Dá se to srovnat třeba se Smíchov City?
Abych řekl pravdu, tak úplně nevím, kolik má Smíchov City přesně metrů čtverečních, ale tady v tuto chvíli hovoříme o nějakých 300 tisících metrech čtverečních hrubých podlahových ploch.
To už je v rámci Prahy velký projekt.
Určitě je to velká část města. Kdybychom tam stavěli jen byty s potřebnou infrastrukturou, tak to vychází na dva a půl až tři tisíce bytů.
S dalšími fázemi příprav tam teď čekáte na nový územní plán, je to tak?
Ona už tam je rozběhnutá změna územního plánu, která už je vlastně před schválením. Nicméně před tím musí být domluvená plánovací smlouva s městem. Obtíž, která tam byla, je ta, že jde o změnu územního plánu pro celé Bubny. A to znamená poměrně velké množství účastníků a investorů.
Podle režimu změny toho současného územního plánu platí, že musí plánovací smlouvy nejprve uzavřít všichni účastníci najednou. A protože tam vedle těch několika velkých majitelů pozemků, jako jsme my nebo CPI, kteří zájem na té změně mají velký, je i dost menších vlastníků, kteří třeba zatím nemají s pozemky žádné plány, tak to tady po té stránce trochu drhlo.
Avšak bude-li schválen nový územní plán, tak ten umožňuje umístit na území každého toho vlastníka takzvané zámečky. A poté, co si ten konkrétní vlastník dohodne plánovací smlouvu s městem, tak se ten konkrétní zámeček otevře.
Takže nemusí čekat na ty ostatní.
Přesně tak. A my jsme připraveni, že v případě, kdy začne platit nový územní plán Prahy, se s maximálním nasazením pokusit s městem dohodnout na plánovací smlouvě a pokračovat dál.
S jak velkou investicí pro celou čtvrť počítáte?
To je zatím těžké odhadnout. Navíc je tam hodně té infrastruktury, která se bude muset upravovat, takže nechci teď moc říkat nějaká konkrétní čísla. Ale bavíme se o 250 tisících metrech podlahové plochy, to je v řádu miliard korun.
Ještě bych se vrátil k té památkově chráněné budově elektrárny, o které jste říkal, že má být těžištěm celé čtvrti. Budete na podobu rekonstrukce vypisovat samostatnou soutěž?
Tím, že je to památkově chráněný objekt, tam ten architektonický rozmach nemůže být moc velký. Navíc, těch architektů, kteří se úspěšně zabývají rekonstrukcemi památkových objektů, není tolik. V tuto chvíli jsme ve fázi mapování toho, co je potřeba zachovat a co se bude dát odstranit, a bavíme se o idejích, co by se s tím dalo udělat.
Zatím na tom pracujeme s architektem Markem Tichým z ateliéru TAK, který má s rekonstrukcemi velké zkušenosti, a který stál za úspěšnou rekonstrukcí hotelu Intercontinental na současný Fairmont Golden Prague. Jestli se s ním potom domluvíme i na tom finálním návrhu, nebo jestli poptáme těch architektů víc a budeme vybírat nějaké řešení, to vám v tuto chvíli ještě nedokážu říct.
Když jste na konci roku 2024 do EP Real Estate přicházel z Penty, byla realitní část skupiny Daniela Křetínského na začátku. Mluvil jste tehdy o tom, že má divize spoustu pozemků, které většinou zbyly po sportovních nebo průmyslových aktivitách, ale nemá projekty. Jak jste se vedle Bubnů posunuli u těch dalších pozemků?
Projektů máme několik a postupují dopředu. Zrovna nyní jsme získali nepravomocné stavební povolení na první menší projekt asi osmdesáti bytů na Praze 9, který ale budeme ještě trochu upravovat.
Další projekty se také nějak vyvíjejí, i když ještě nejsou tak daleko. Jsou to zatím víceméně všechno rezidenční projekty. Kromě toho ale máme také několik projektů na industriálních pozemcích, které pravděpodobně zůstanou industriální, ať už je to v Malešicích nebo v Michli.
Takže budete stavět kromě bytů i průmyslové haly?
Ano, nakonec i ten budoucí územní plán říká, že to má být industriální území. Nemáme v plánu to nějak měnit.
Jsou už nějaké konkrétnější plány kolem Letné?
Myslíte stadion, nebo ten prázdný pozemek vedle?
Zajímá mě obojí.
Pokud jde o stadion, tak na plánech na nový stadion velmi úzce spolupracujeme se Spartou a v této chvíli dáváme dohromady celkovou koncepci. Dohodli jsme se ale, že veškeré informace o vývoji stadionu bude komunikovat Sparta podle svého uvážení, protože stavebníkem jsou oni a my jim v tom pomáháme.
A co se týče území vedle současného sparťanského stadionu, kde měl být hotel, tak je už jasné, že hotel tam nebude. Vznikne tam stavba, kterou v tuto chvíli řeší Daniel Křetínský s architekty, a to, jak bude projekt vypadat ještě zatím není veřejná informace. Bude tam ale zkrátka něco jiného než hotel.
Máte nějakou vizi, v jaké pozici může na českém realitním trhu být EP Real Estate třeba za pět až deset let? Když vezmeme v potaz všechny ty pozemky, na kterých pracujete.
Když jsme začínali v Pentě s realitami, tak jsme také neměli žádnou vizi typu, že bychom do deseti let chtěli být největší nebo něco podobného. Prostě jsme chtěli dobře dělat ty projekty, které jsme měli, a ono se to časem nějakým způsobem vyvinulo. Já jsem dalek toho dávat nějaké konkrétní cíle ohledně pozice na trhu a ani od akcionářů žádné takové cíle zadané nebyly.
Na druhou stranu jsem si úplně jistý tím, že EP Real Estate chce nemovitosti dělat dobře, tak jako dělá dobře ostatní věci. Byli bychom rádi, kdyby to, co postavíme, bylo z hlediska kvality na vysoké úrovni. Právě kvalita projektů, jejich urbanismus a architektura bylo něco, co nás v Pentě docela odlišovalo od řady dalších developerů.
A byl bych rád, kdyby minimálně po této stránce, když už ne objemem nebo množstvím, se nám podařilo zařadit se po bok těch nejlepších developerů.
Takže budete také klást důraz například na kvalitu veřejného prostoru?
Určitě, to je dneska klíčová věc. I když někde vlastníme pozemky, tak to město není naše. A ačkoliv musíme při rozvoji těch pozemků mít ekonomické cíle, tak současně tvoříme něco, co je pro ostatní lidi, kteří tam budou bydlet, chodit, pracovat. Musí to pro ně přinášet kvalitu, jinak nemá smysl, abychom něco stavěli.
Jak je na tom zahraničí? Holding EPH se například díky ovládnutí britské pošty Royal Mail dostal zároveň i k portfoliu budov a pozemků. Je tam v plánu nová výstavba?
Ovládnutí pošty v Anglii nepřineslo do skupiny nemovitosti, ale některé jiné akvizice ve Francii, Německu nebo i v jiných zemích ano. V tuto chvíli se začíná mapovat, kde by byl nějaký rozvoj možný. Já jsem přesvědčen o tom, že k tomu dojde. Nebude to hned, ale logicky by taková věc měla nastat.
Když se zpětně podíváte na svoje rozhodnutí, jít po konci v Pentě do firmy, která je v počátcích budování svého realitního portfolia, jak to hodnotíte? Jste spokojený s tím, čemu se aktuálně věnujete?
Já už jsem tohle zažil vlastně dvakrát. Když jsem šel do Bovisu, tak ta firma začínala, bylo nás tehdy v Praze a v Brně dohromady asi dvanáct. A za čtrnáct let, co jsem tam byl, jsme se rozrostli na asi 120 lidí a byli jsme jedničkou na trhu.
Podobné to bylo v Pentě. Tam jsem v rámci realitní divize v Česku přišel první, a když jsem odcházel, bylo nás zhruba sto a byli jsme významným developerem. Firma, která má deset lidí, a firma, která má sto lidí, to je úplně odlišný organismus.
Osobně se líp cítím spíš v menších firmách. Více mi sedí, když tam není takový ten korporátní charakter. Takže z tohoto hlediska je to nepochybně příjemná změna, že je to zase návrat do počátku.
Navíc, když změníte místo působení po sedmnácti letech, tak je to je něco, co vás nějakým způsobem osvěží, i když je to třeba nepohodlné, protože po těch letech už všechno znáte a umíte v tom takzvaně chodit.
A najednou vstoupíte do něčeho neznámého, kde už jsou zaběhnuté nějaké vztahy a vy do toho musíte vstoupit. Angličané by řekli, že je to challenging, je to zkrátka výzva.
Vy teď můžete srovnávat dvě velké osobnosti českého byznysu, takže jsem se vás chtěl zeptat, jak to mají s přístupem k nemovitostem. Pro Marka Dospivu jsou nemovitosti něco, co ho hodně baví, což bylo patrné třeba z našeho velkého rozhovoru v říjnovém Forbesu. Myslíte, že mohou nemovitosti podobně pohltit i Daniela Křetínského? Nebo ho už pohltily?
Všechno má svůj vývoj. Myslím, že Marek Dospiva nebyl žádným velkým fanouškem nemovitostí, když s nimi Penta začínala. Ale postupně se mu to začalo líbit a máte pravdu, že dneska ho to hodně baví. A na těch výsledcích Penty Real Estate má určitě velký podíl tím, že se o to zajímá, a že to podporuje osobním vkladem.
V EP Real Estate jsme teď z tohoto pohledu téměř na stejné metě, jako to bylo na začátku v Pentě. Když jsem se o tom několikrát s Danem (Křetínským – pozn. red.) bavil, tak bylo jasné, že ho to zajímá, že především chce, abychom to dělali dobře.
A nakonec ten samotný fakt, že mě přizval, abych mu s realitami pomohl, asi svědčí o tom, že ho to zajímá. Jestli ho to začne bavit jako Marka Dospivu, to nedokážu odhadnout. To se teprve uvidí.
Je nějaký projekt, který se teď v Praze chystá, na který se vyloženě těšíte?
Já jsem mnohokrát všude možně prohlašoval, že si myslím, že tady chybí nějaké neobyčejné, neotřelé, a nestandardní stavby s dobrou architekturou. A samozřejmě úplně zářný reprezentant tohoto je Vltavská filharmonie.
Osobně jsem přesvědčený o tom, že filharmonii potřebujeme jednak funkčně, ale i jako ikonickou a výraznou stavbu. Každá stavba takového typu zásadním způsobem zasáhne své okolí a zasáhne ho skoro vždycky pozitivně, když to neuděláte úplně špatně.
Když se podíváme třeba na Masaryčku, tak já v žádném případě netvrdím, že se musí ten dům všem líbit, ale co si myslím, že musí každý uznat, je to, že z naprosto zdevastovaného a nepřátelského území se stalo místo, kde jsou lidé rádi a kde to vypadá tisíckrát líp než předtím.
Na místě, kde má stát filharmonie, to nyní také vypadá strašně. Ale bude-li ta budova podobná tomu, co vidíme na vizualizacích, tak to zcela nepochybně zásadním způsobem to území zlepší. To území začne žít.
Z podobného důvodu se těším i na ten nový sparťanský stadion. Jsem přesvědčen o tom, že až se to podaří dotáhnout do cíle, tak se ze Strahova, kde je dneska chátrající Rošického stadion a kde nikdo není, stane místo, kde bude život. A může tam vzniknout i kvalitní architektura.
Ale jsou i další stavby. A například to, co chystá Luděk Sekyra na Rohanském ostrově od Daniela Libeskinda, je také zajímavá věc, která obohatí své okolí. To jsou všechno věci, co mi připadají fajn.
Takže se dá říct, že se toho v Praze děje teď docela dost?
Asi by toho mohlo být víc, ale myslím, že je potřeba se těšit z toho, co je, než si stěžovat na to, co není. Takže zaplať pánbůh tady za ty věci.
The post Praha Vltavskou filharmonii potřebuje, říká šéf Křetínského realitní divize Palička appeared first on Forbes.