Los dividendos y los centros de datos marcan el nuevo ciclo del ladrillo
El sector inmobiliario cotizado europeo ha pasado por una montaña rusa financiera en la última década. Desde el optimismo eufórico de 2021, donde los tipos de interés mínimos impulsaron retornos totales cercanos al 20%, hasta el «periodo desafiante» de 2022 y 2023, cuando la inflación y el apalancamiento castigaron las valoraciones. Sin embargo, el mensaje de Olivier Hertoghe y Damien Marichal, gestores del fondo DPAM Real Estate Europe Dividend Sustainable, es claro: el sector ha reaccionado, ha reducido su deuda y hoy ofrece una combinación de estabilidad y crecimiento difícil de ignorar. La estrategia terminó el año con un rendimiento del 9,04%, frente al 5,82% del índice FTSE EPRA Developed Europe NR. Desde su lanzamiento, ha superado al índice en más de un 55%.
La tesis principal para volver al inmobiliario no es solo la revalorización de los activos, sino la predictibilidad de sus ingresos. Según los gestores de DPAM, el sector es especialmente atractivo por sus rendimientos por dividendo (dividend yields), que son relativamente altos, sostenibles y crecientes. A diferencia de otros sectores más cíclicos, el inmobiliario disfruta de una «línea de ingresos estable» gracias a la indexación de los contratos de alquiler y la escasez de edificios de calidad, lo que otorga poder de fijación de precios a los propietarios.
En el análisis de los últimos 25 años, el dividendo ha demostrado ser la parte más estable del retorno total. «El dividendo es realmente la base del retorno, siendo superior a la media de las acciones», señalan los expertos, destacando que, incluso con ratios de reparto (payout) moderados, las rentabilidades por dividendo actuales son muy atractivas debido a que los precios de las acciones han estado bajo presión.
En cuanto a sectores, señalan que el mapa de inversión está cambiando. Mientras que las áreas tradicionales como las oficinas y el retail siguen siendo pilares, nuevas categorías están ganando terreno. Es el caso concreto del área logística, que continúa siendo un sector de alto crecimiento (8% anual hasta 2028), aunque los gestores advierten de que hay que saber elegir. En Reino Unido, por ejemplo, prefieren empresas como «Big Box» (grandes cadenas de gran tamaño) por cuestiones de valoración y potencial de crecimiento. También encuentran oportunidades en el Self-Storage. Este segmento de trasteros ofrece retornos importantes sobre el capital, impulsados por la falta de espacio en las viviendas modernas y la tendencia de los usuarios a mantener sus pertenencias almacenadas por años.
Por su parte, los centros de datos se presentan como una gran promesa. De hecho, en el mercado español DPAM muestran una clara preferencia por Merlin Properties, precisamente, por la naturaleza de sus activos, ya que su pivote estratégico se orienta hacia centros de datos. De hecho, se espera que para 2030, estos activos sean el mayor contribuyente a su beneficio neto. «Merlin es hoy una oportunidad de centros de datos; el mercado no está pagando aún el precio total por algo que tiene un panorama tan brillante», afirman los gestores, destacando que la compañía cotiza con descuento respecto a su valor liquidativo (NAV).
Sector residencial español
Un punto de debate intenso es el mercado residencial español. Los gestores expresan cierta «intriga» ante el hecho de que los precios en Madrid sigan subiendo a pesar de que los tipos hipotecarios hayan pasado del 1% al 3,5%. Atribuyen esta resistencia a la escasez de oferta y a la demanda de compradores internacionales, especialmente latinoamericanos con alto poder adquisitivo que no necesitan financiación.
No obstante, advierten sobre el riesgo de «exageración» en los precios, recordando crisis pasadas como la de 2008 en EE UU o la de 2007 en España. A pesar del interés, los fondos encuentran difícil invertir en el sector residencial español debido a la baja liquidez de las socimis medianas en bolsa.
Mirando hacia el futuro, la combinación de un dividendo del 5% y un crecimiento del valor de los activos (NAV) de otro 5% sitúa al sector en un horizonte de retorno total del 10% anual. Si además los descuentos actuales de las acciones respecto a sus activos comienzan a cerrarse (proceso que ya se vislumbró a principios de 2025), el retorno para el inversor podría ser aún mayor.
El sector inmobiliario cotizado parece haber dejado atrás sus peores días de deuda y ajuste. Con una operativa saludable y nuevos proyectos de crecimiento ligados a la inteligencia artificial y la infraestructura digital, el inmobiliario cotizado vuelve a presentarse como una opción de valor en un mercado sediento de estabilidad.