En 2026, Córdoba vuelve a mirar al mercado inmobiliario con la incertidumbre de no saber qué pasará y hasta donde llegarán los precios, que siguen creciendo. El 2025 ha sido un año de intensa actividad en la compraventa de viviendas tal y como reflejan los datos oficiales, pero esto se contrapone a la caída de la futura oferta. El debate sobre demanda y construcción en Córdoba se mantiene abierto, con «la falta de suelo» como principal culpable para los expertos del sector que mantienen el optimismo por ver concluidos este año los grandes proyectos residenciales de Córdoba. Hasta noviembre de 2025 se habían vendido en Córdoba un total de 10.321 viviendas, de las que 8.194 eran de segunda mano y 2.127 de nueva construcción . Esta cifra supone un incremento respecto al mismo periodo de 2024, cuando, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), se contabilizaron 8.806 compraventas, de las cuales 6.927 correspondieron a vivienda usada y 1.879 a obra nueva. El crecimiento interanual fue del 17,20%, lo que en términos absolutos se traduce en 1.515 viviendas más vendidas. Finalmente, 2024 cerró con un total de 9.468 operaciones, tras sumar 662 compraventas en diciembre , la segunda cifra mensual más baja de ese ejercicio, solo por detrás de mayo, cuando únicamente se formalizaron 648 ventas. A la espera de conocer los datos definitivos de diciembre de 2025, el crecimiento anual, como mínimo, se mantendrá o incluso podría incrementarse. La vivienda usada continúa liderando el mercado, con un aumento anual del 18,29% hasta noviembre de 2025 , lo que supone 1.267 operaciones más que el año anterior. Por su parte, la vivienda nueva también registró un avance significativo del 13,20%, al pasar de 1.879 unidades en 2024 a 2.127 en 2025. Estos datos contrastan con la evolución de las viviendas visadas, indicador que anticipa la futura edificación residencial. Según el Colegio de Arquitectos de Córdoba, 2025 cerró con una caída interanual superior al 25%, después de que el año anterior se registrara un comportamiento especialmente positivo , con un incremento del 63%. En total, el organismo concedió licencias para 1.162 viviendas, lo que supone un 27,1% menos que en 2024, cuando se contabilizaron 432 visados más. Este retroceso impidió mantener las buenas cifras alcanzadas en 2024, ejercicio en el que se visó la documentación de 1.594 pisos y casas, rompiendo una tendencia negativa previa. En 2023, la promoción de viviendas ya había experimentado un descenso del 4% , mientras que en 2022 el desplome fue de casi la mitad respecto a 2021, un año especialmente positivo, en el que el número de viviendas supervisadas se acercó a las 2.000 unidades. El consultor inmobiliario y director del portal 'Obranuevaencordoba.es', Juan Manuel Gómez apunta para ABC que «una cosa es las ventas sobre plano y otras las que aparecen en las estadísticas. Estos años ha crecido porque se vendió hace tres años. Este último año ha sido de poca producción porque hay muy poco suelo disponible, pero en 2026 esperamos un incremento notable de la oferta». El experto remarca que «estamos empezando a escuchar promociones del El nuevo gran barrio de Huerta de Santa Isabel Oeste (PAU O-4), tanto de VPO como de vivienda libre. Están saliendo ahí e incluso en el Plan Parcial 0-2 de Ciudad Jardín. No se ha iniciado la urbanización , pero hay algunas empresas lanzándose a hacer su precomercialización». A su juicio, 2026 puede ser un año «más optimista después de todos estos años consumiendo suelo, pero sin tener nuevo». «En demanda no hay ningún problema porque la demanda existe y ahora mismo está absorbiendo la vivienda que hay. El problema es la falta de oferta que esperemos que se solucione y ahí veremos si la demanda la cubre o no porque siempre es una incógnita en Córdoba dado el poco o nulo crecimiento de habitantes que estamos sufriendo», añade. Por su parte, el director de la promotora inmobiliaria Jamsa en Córdoba, Álvaro Carrión también coincide en que «estamos a expensas de desarrollo de suelo, se han presentado proyectos como el PAU O-4, pero hasta que no esté terminada la obra lógicamente habrá gente esperando . Es el proyecto de suelo más importante que tiene Córdoba. Nosotros vemos que todavía sigue habiendo hambre para comprar vivienda, pero Córdoba es una ciudad de dos velocidades». En este sentido, remarca que «los empadronamientos no indican ningún crecimiento, pero los precios sí. El crecimiento económico de las personas no crece al mismo ritmo que los costes de construcción. Los suelos tienen que seguir valiendo lo que deben y los bancos siguen con las puertas abiertas para financiar los proyectos con sus reglas marcadas». «Aquí en Córdoba los promotores estamos viendo que cuando vendemos viviendas de clase media por decirlo de alguna forma, estamos con 50.000 funcionarios . Nos encontramos con un policía casado con la enfermera, el profesor casado con la funcionaria... Nos permiten destinar un 35% de nuestros ingresos a préstamos entonces el esfuerzo del cliente siempre va a ser mayor. Porque luego hay que pagar notaría, gestoría, el camión de la mudanza, la cocina. Si siguen subiendo los precios esto se va a parar en algún momento, es un aviso a navegantes». En definitiva, «la demanda sigue existiendo, pero las viviendas que nos quedan a la venta les está costando llegar a la gente. Vamos a ver lo que pasa cuando salga el PAU O-4 porque ahí hay un 60% destinados a protección oficial y el 405 a venta libre. Falta la Ciudad de Levante, pero a ese proyecto le queda mucho todavía ». También señala el 'cinturón residencial' del Reina Sofía que contempla unas 860 viviendas, pero «tiene un complejo de desarrollo importantísimo». También se pronuncia para ABC la presidenta de la Asociación de Empresarios de la Construcción de Córdoba (Construcor), María Dolores Jiménez que augura un 2026 «de actividad contenida, pero estable, condicionado por la mano de obra, los precios de los materiales y la disponibilidad real de suelo; y por la capacidad de agilizar los procesos urbanísticos. Hay proyectos y voluntad inversora , pero el ritmo lo marcan los plazos administrativos». Sin embargo, reconoce que sí hay un optimismo aunque «moderado». A su juicio, «los precios suben porque los costes suben; aproximadamente el 25 % del precio final de la vivienda es suelo y otro 25 % son impuestos, sumando la subida de los materiales y la falta de mano de obra y condiciones laborales impuestas que no solo afecta q la empresa, afecta a los trabajadores, que se les limitan las horas extras». No es solo «un problema de demanda», también lo es de «estructura de costes» porque en Córdoba «sí hay una demanda real y sostenida, especialmente de primera vivienda. El problema no es la falta de compradores, sino la de producto adecuado y asequible para atender esa demanda en tiempo y forma». Coincide en que además la falta de suelo «es uno de los problemas» en la promoción de vivienda. «Aunque Córdoba cuenta con una bolsa de suelo importante, el gran problema es el tiempo necesario para transformarlo », ya que «convertir suelo en edificable puede tardar entre 15 y 25 años. El suelo es la harina del pan, la materia prima de la vivienda», apunta. Por eso, desde Construcor «reclamamos menos burocracia, reducción de plazos, mayor seguridad jurídica y que l as administraciones faciliten la transformación de suelo rústico o urbanizable en plazos razonables. Sin suelo ágil, no hay vivienda posible. Y a esto hay que sumar la falta de mano de obra y los costes laborales». Por último, Alfonso Losada, director territorial de Neinor Homes de Andalucía Occidental expresa para ABC que Córdoba «sigue siendo una ciudad clave para la promotora por su equilibrio entre calidad de vida, crecimiento urbano y demanda real de vivienda. A lo largo de los años, ha permitido a la compañía consolidar una presencia sólida en Andalucía, habiendo entregado en la ciudad más de 800 viviendas en los últimos años» La gran apuesta de Neinor para el 2026 va unido al desarrollo del Sector Nuevo Patriarca (PP-O2). Recientemente la promotora adquirió suelos estratégicos con una inversión prevista de 75 millones de euros para levantar más de 300 nuevas viviendas. Aunque las entregas de estas fases más recientes se proyectan para 2027, el inicio de la construcción y el grueso de la comercialización será protagonista durante todo 2026. Como el resto de expertos coincide en que «sigue habiendo optimismo entre los promotores sostenida por una demanda muy estable. No obstante, no perdemos de vista los riesgos que siguen acechando al mercado. Además de la falta de suelo en la ciudad que provoca la rotura del stock de vivienda, Córdoba sufre, al igual que el resto de España, una falta crítica de mano de obra cualificada». Es decir, «esto se traduce de forma directa en una limitación en la capacidad industrial del sector para desarrollar promoción residencial y, por tanto, en un incremento muy notable de los costes de construcción. Pese a que el suelo es caro y la construcción también, el objetivo de Neinor es alcanzar siempre rangos de precios competitivos », matiza. A su juicio, «hay demanda y de forma muy intensa. La demanda actual supera la capacidad de producción de las promotoras. Por supuesto existe una fuerte demanda de vivienda por parte de personas y familias jóvenes y de mediana edad , que buscan comprar para residir y acceder a estabilidad residencial, aunque cada vez más aumenta el cliente de reposición (familias que venden su casa antigua para comprar una nueva con mejores calidades y eficiencia energética) y también un creciente interés de inversores, dado que el mercado de alquiler en la ciudad está muy tensionado». La falta de suelo, para Neinor Homes «es uno de los problemas» aunque en Córdoba si quiere agradecer «al Ayuntamiento y a Urbanismo el interés y las medidas que están aplicando con objeto de avanzar en los grandes desarrollos de la ciudad. En la actualidad hay una rotura del stock de vivienda importante, que se ve reflejada en reducción del número de proyectos visados en 2025 , y el desarrollo de las nuevas urbanizaciones como 'Nuevo Patriarca' van a permitir aumentar la oferta y reducir la tensión en los precios».
