Majitel dobrodruh a portfolio 40 tisíc bytů. Kdo je největší pronajímatel v Česku?
Institucionální nájemní bydlení je v Česku na vzestupu. Bytů, které vlastní velcí investoři a nabízejí je k pronájmu, je stále více, přesto nestačí pokrýt silnou poptávku. Ta vyplývá z demografického vývoje a také z omezené dostupnosti vlastnického bydlení. Žádná jiná společnost, investor nebo fond v tuzemsku přitom nevlastní tolik nájemních bytů jako švédská skupina Heimstaden.
S portfoliem 40 677 bytů jde o největšího pronajímatele bytů v zemi. A jeho pozice na trhu je výjimečná. Portfolio druhého největšího pronajímatele, jímž je skupina CPI PG šestého nejbohatšího Čecha Radovana Vítka, dosahuje téměř dvanácti tisíc bytů, ostatní velcí institucionální investoři se pohybují ve stovkách bytových jednotek.
„Heimstaden je společnost, která na náš trh v podstatě přinesla trend institucionálního nájemního bydlení a přispívá k rozvoji profesionálně spravovaného nájemního bydlení u nás,“ hodnotí pozici společnosti na trhu Zdenka Klapalová, prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a řídící partnerka Knight Frank.
Díky aktivitám nejen Heimstadenu, ale i dalších velkých investičních společností a specializovaných fondů, jako jsou Mint, Reico nebo AFI, je nájemní trh podle Klapalové méně závislý na drobných investorech, kteří pronajímají jednotky bytů.
Celková hodnota portfolia bytů Heimstadenu v Česku je aktuálně 67 miliard korun. „Investujeme akvizicemi starších bytů, které opravujeme, nebo výstavbou nových bytů na klíč v partnerství s developery, občas menší stavby realizujeme sami. Ale především neustále investujeme do našeho existujícího portfolia,“ shrnuje strategii skupiny šéf akvizičního týmu Heimstadenu pro střední a východní Evropu Stanislav Kubáček.
Zároveň dodává, že loni společnost investovala do stávajícího portfolia 2,3 miliardy korun a za dalších tři sta milionů korun stavěla nové byty. Investice mateřské skupiny na celoevropském trhu jsou zhruba desetinásobné.
Naprostá většina tuzemských bytů Heimstadenu se nachází v Moravskoslezském kraji, z toho přibližně třetina v samotné Ostravě. Jde totiž o bývalé hornické byty po OKD, které v roce 2004 od státu levně získali privatizátoři a následně je ovládl miliardář Zdeněk Bakala.
Po vlastnických změnách, kdy byty koupil britský Round Hill Capital a americká investiční skupina Blackstone a firmu přejmenovaly na Residomo, převzal celé portfolio v roce 2020 švédský Heimstaden. Transakce tehdy dosáhla 1,3 miliardy eur.
Postupně ale Heimstaden přidává i další regiony. „Od našeho vstupu do České republiky v roce 2020 jsme se z Ostravska dál rozkročili do Prahy a do Plzně. Dává nám velký smysl budovat další nájemní portfolia ve městech, která demograficky rostou, mají silnou studentskou populaci,“ popisuje Kubáček.
Mateřská skandinávská společnost Heimstaden Bostad se sídlem v Malmö, působící na devíti evropských trzích, patří norskému miliardáři Ivaru Tollefsenovi, kterého americký Forbes řadí s majetkem ve výši 4,1 miliardy dolarů na 995. místo v žebříčku nejbohatších lidí světa.
Realitní magnát Tollefsen začal podnikat už ve čtrnácti letech, kdy si za peníze vydělané rozvozem novin po předměstí Osla koupil dýdžejské vybavení a začal hrát na školních večírcích a dalších akcích.
Jeho společnost s názvem Tollefsen Enterprises se postupně proměnila v poradenskou a dodavatelskou firmu, která navrhovala kluby a pronajímala dýdžejské služby a vybavení.
Když bylo Tollefsenovi pouhých třiadvacet let, koupila jeho firmu investiční společnost Vest Invest za nižší jednotky milionů dolarů. A mladý podnikatel se začal věnovat polárním expedicím, o kterých pak napsal několik knih. V roce 1994 si pořídil svoji první nemovitost – dům s dvaceti byty v centru Osla.
Postupně budoval kapitál a nakupoval další nemovitosti a dnes je jeho holding Fredensborg, pod nějž spadá i dceřiná firma Heimstaden, respektive společnost Heimstaden Bostad, kterou spolufinancují i další investoři v čele se švédským penzijním fondem Alecta, jedním z největších vlastníků nájemních bytů ve Skandinávii.
Holding Fredensborg vlastní zhruba 150 tisíc bytů po celé Evropě. Zároveň se ale nyní části svých bytů zbavuje kvůli snaze snížit vysoké zadlužení Heimstadenu.
Ten nabral dluh před rokem 2023 v období extrémně nízkých úrokových sazeb a nyní se jeho udržování stalo příliš nákladným. A navíc snižuje ratingové hodnocení skupiny.
Divestice ostatně v současné době řeší většina velkých realitních skupin v Evropě, včetně zmiňované tuzemské skupiny CPI Radovana Vítka, která se části svého majetku zbavuje po nákupu rakouských společností S Immo a Immofinanz v roce 2022.
Heimstaden už na kontinentu odprodal reality v hodnotě několika miliard eur a v roce 2023 například opustil trh na Islandu, kam vstoupil s ambicí expandovat mimo pevninskou Evropu. Částečný prodej portfolia se týká i Česka, kde se Heimstaden zbavuje některých bytů a nabízí je obcím.
V roce 2020, kdy švédská centrála firmu Residomo kupovala, čítalo portfolio téměř 43 tisíc bytů, tedy zhruba o dva tisíce jednotek více než dnes. Podle dřívějších vyjádření společnosti se Heimstaden zbavuje nemovitostí, které jsou náročné na údržbu nebo nemají ideální polohu.
Na celoevropské úrovni řešila mateřská skupina v poslední době také spor mezi Tollefsenem a zmiňovaným švédským penzijním fondem Alecta, který je v Heimstaden Bostad spoluinvestorem.
Soud rozhodoval arbitrážní spor o tom, zda založení společnosti Heim Global Investor firmou Fredensborg porušilo ustanovení o zákazu konkurence v akcionářské smlouvě společnosti Heimstaden Bostad.
Alecta argumentovala, že tato firma konkuruje podnikání Heimstadenu, a proto porušuje dohodu. Tollefsen naopak tvrdil, že se Heimstaden Bostad nezabývá správou fondů a že dané činnosti spadají pod výjimku z ustanovení o zákazu konkurence. Na konci loňského roku soud rozhodl ve prospěch Tollefsena.
Kromě toho, že norský miliardář vybudoval obří realitní impérium, je také vyznavačem extrémních sportů a náročných expedic.
Drží například světový rekord v nejrychlejším přechodu Grónska na lyžích, když v červnu roku 2016 překonal s dvojicí dalších dobrodruhů vzdálenost 560 kilometrů za pouhých šest dnů. V roce 2009 se zase zúčastnil rallye Dakar.
The post Majitel dobrodruh a portfolio 40 tisíc bytů. Kdo je největší pronajímatel v Česku? appeared first on Forbes.