Consultorio de Vivienda: «Mi casera quiere cambiar la bañera, en buen estado, por un plato de ducha, ¿puede subirme el alquiler?»
Si tienes problemas con tus vecinos, con el funcionamiento de tu comunidad (derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores…) o con tu casero este consultorio de vivienda es el lugar adecuado para resolver tus dudas.
Aquí tenéis las respuestas a vuestras preguntas facilitadas por Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
PREGUNTA: Vivimos en una urbanización de 45 adosados con una zona común de piscina y zona verde independiente. La ordenanza de ruidos de la localidad indica que a partir de las 22 horas es horario de descanso nocturno, hemos pedido que por favor permanezca cerrada esta zona verde en verano al menos a las 23h, y no, los vecinos han votado que se mantenga hasta las 24h abierta (los niños golpeando la pared de los vestuarios, dando balonazos, los mayores gritando, la música alta, risas, etc.).
La zona verde está pegada a 3 viviendas de las 45 de la comunidad, el resto… están alejadas. En mi casa vivimos cinco personas y tres somos alérgicos y no podemos cerrar las ventanas y poner aire acondicionado. No podemos dormir con las ventanas cerradas, y no podemos dormir de mayo a octubre porque los vecinos no se van de la zona verde antes de las 00:00h. ¿Podemos hacer algo?, ¿se puede pedir al Ayuntamiento que haga algo?, ¿hay alguna ley a nivel de la comunidad de Madrid que nos ayude porque no respetan nuestro descanso nocturno? Mariel Sanz
RESPUESTA DE LA EXPERTA: La regulación del nivel de ruido permitido en horario nocturno se regula en normativa municipal. En su caso, se trata de una norma de régimen interior que les afecta directamente por lo que si se adoptó este acuerdo deberá impugnarlo judicialmente en tiempo y forma conforme a lo dispuesto en el art. 18 de la LPH.
PREGUNTA Soy presidente de mi Comunidad. Hemos construido una piscina que no estaba de origen. No participa toda la Comunidad, solo loS que hemos pagado. Todo eso está por acta. Hemos instalado para el acceso un sistema de Bluetooth y un lector de llaves magnéticas (todo por mayoria), pero aun así hay propietarios participantes que exigen tener una llave convencional del recinto de la piscina. Nuestra administracion me dice que no me puedo negar pero yo lo veo un riesgo innecesario ya que hemos invertido mucho dinero para poder controlar el acceso. Los solicitantes son minoría. ¿Que puedo hacer? Tomás Nieto
RESPUESTA DE LA EXPERTA: Dado que la comunidad ha adoptado el acuerdo de instalar este sistema de acceso a la piscina, el acuerdo es ejecutivo para todos los propietarios, incluidos los disidentes, por lo que estos deberán acceder a través de este sistema no teniendo derecho a exigir una llave que modificaría el sistema de acceso aprobado por la comunidad.
PREGUNTA Me mudo a un piso nuevo que cuenta con dos plazas de garaje, de las que sólo necesito ocupar una porque sólo tengo un coche. La otra plaza da pared con mi plaza de garaje, pared con la pared de la planta. ¿Puedo dejar en mi plaza de garaje cajas de mudanza con ropa de mis hijos, todas las cajas precintadas, dentro de mi plaza, que no molestan a la movilidad, limpias y ordenadas?, ¿puedo ocupar mi plaza de garaje con mis cajas de mudanza con ropa? El trastero es de 3 metros, no me da para nada. María Sanz
RESPUESTA DE LA EXPERTA: Puede consultar tanto la licencia de actividad y funcionamiento del garaje como la normativa municipal. No obstante, por regla general, en las plazas de garaje únicamente está permitido el estacionamiento de vehículos.
PREGUNTA Cuando compras en régimen de cooperativa, ¿qué relevancia tiene para el cooperativista el contrato de arras para comprar el suelo? ¿Qué responsabilidad tiene el cooperativista? José Manuel Jurado
RESPUESTA DE LA EXPERTA: La respuesta a esta consulta requiere un estudio más pormenorizado de las condiciones contractuales pactadas así como los derechos inherentes al cooperativista.
PREGUNTA Los conductos de varios aparatos de aire acondicionado pasan dentro de una de las paredes de mi domicilio y han generado un agujero en dicha pared, provocando humedades en una habitaciòn, ¿tengo que reclamar a la comunidad? ¿Necesito buscar la opinión de un arquitecto técnico? o directamente denuncio ante la policia. Jorge Ostenero
RESPUESTA DE LA EXPERTA: Si de origen tiene una servidumbre de paso por su vivienda de canalizaciones comunes del servicio común de aire acondicionado y en éstas está el origen del agujero y las humedades, debe comunicar esta situación a la comunidad, que deberá hacerse cargo de la reparación si un técnico corrobora que efectivamente los daños ocasionados en su vivienda tienen su origen en este elemento común.
PREGUNTA Mi casera quiere cambiar la bañera por plato de ducha de la vivienda que alquilo, aunque está en buenas condiciones. ¿Puede subirme el alquiler por esa mejora? Elisa Fernandez
RESPUESTA DE LA EXPERTA: La Ley de Arrendamientos Urbanos en su art. 19.1 dispone que “la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra”
PREGUNTA Mis padres, de más de 80 años, viven en un tercero sin ascensor, y la comunidad se niega a ponerlo. Ellos solos no pueden pagarlo. ¿Cómo les ampara la ley? ¿Se puede obligar a los vecinos a instalarlo? Patricia Harillo
RESPUESTA DE LA EXPERTA: Tal y como dispone el art. 10.1.b de la LPH, ”tendrán carácter obligatorio las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.”
En consecuencia, la comunidad está obligada a pagar el citado importe pero el resto deberán asumirlo sus padres.
PREGUNTA ¿Qué se puede hacer cuando un propietario tiene un coche mucho más grande que la plaza de garaje donde aparca, obstaculizando gravemente la calle y el paso al resto de propietarios? Especialmente cuando ya se le ha comunicado por escrito y no hace caso. Teresa Delgado
RESPUESTA DE LA EXPERTA: Se trata de una situación muy habitual en las comunidades, sobre todo, en los edificios antiguos en los que las plazas eran muy pequeñas y ahora los coches son mucho más grandes.
Si las medidas del coche son mucho más grandes que la plaza y afecta a otros propietarios, si apercibido el propietario del coche hace caso omiso y la situación no se resuelve, deberá acudirse a la vía judicial ejercitando una acción de cesación por actividades molestas (art. 7.2 LPH).
PREGUNTA: Si mi vecino de arriba instala una estufa de pelets. ¿Cómo debe ser la instalación? Y sobre todo, ¿cómo debe ser la instalación de la salida de aire de la estufa? Vive en un sexto piso. Ferrán Martínez
RESPUESTA DE LA EXPERTA: Trasladada la consulta a nuestro asesor de Industria, Pablo García, nos comenta lo siguiente: Las estufas de pellet se pueden colocar en la vivienda en la zona que se quiera, el problema surge con la evacuación de los humos. Este tipo de estufas tienen que evacuar mediante chimenea a cubierta y que sobrepase por lo menos 1 m la altura máxima del edificio o de cualquier otro edificio colindante en un radio de 15 m.
La chimenea se puede sacar por fachada y subirla hasta cubierta o si es el último piso podría romper el forjado y sacar la chimenea por su techo hasta la cubierta, aunque con esta situación hay que tener mucho cuidado por el tema de las filtraciones. La comunidad no se puede hacer responsable de una avería provocada por un particular.
PREGUNTA: Vivo en una casa adosada, la fachada da a la calle. Todas las compañías de teléfono e internet tiran cables por la fachada sin permiso. Actualmente hay unos 5, con la consecuencia estética que eso conlleva. ¿Puedo negarme a que pongan más? Lo he intentado llamando a la policía local para decirles que la fachada de mi casa es zona privada, pero me han amenazado con sanciones administrativas si me niego. ¿Qué puedo hacer? Sonia Molina
RESPUESTA DE LA EXPERTA: Trasladada la consulta a nuestro asesor de Industria, Pablo García, nos comenta lo siguiente: Hoy en día la Ley de Telecomunicaciones permite a las compañías que instalen sus líneas simplemente con comunicarlo en cuanto ya haya una línea de otro operador instalada.
PREGUNTA: Tengo calefacción central, hace algunos años se instalaron repartidores para medir el consumo individual de calefacción. El problema es que la calefacción central en la comunidad es en columnas, que atraviesan viviendas de abajo a arriba para distribuir el calor a pisos superiores. El caso es que estos tubos calientan los pisos, y hay muchos vecinos que o bien tienen radiadores siempre apagados o bien los han quitado ya que obtienen calefacción de ese modo.
Yo vivo en un último piso y no tengo estos tubos, por lo que no me beneficio de este hecho. Como ejemplo, en la distribución del variable del gasto de combustible yo he pagado un 11% (somos 22 viviendas) y pisos muchísimo más grandes un 0,31%.
Es decir, unos vecinos estamos financiando la calefacción a otros. He solicitado hacer un estudio para ver una manera más justa de repartir los costes del combustible, pero como hay más pisos beneficiados que no, no se ha aceptado la propuesta. ¿Hay algún organismo donde poder reclamar esta injusticia y que efectivamente la calefacción se pague según el uso real (insisto que los tubos de distribución proporcionan el calor a muchas viviendas sin que figure como consumo)? José Ángel Menéndez.
RESPUESTA DE LA EXPERTA: Trasladada la consulta a nuestro asesor de Industria, Pablo García, nos comenta lo siguiente: Respecto al tema de las ascendentes tiene complicada solución, está previsto en la ley que se tenga en cuenta en los recibos una parte variable y una parte fija precisamente para este tipo de situaciones. La parte fija oscila entre el 25 y el 40% que sería cuando hay un gasto comunitario elevado como es vuestro caso. Lo que habría que hacer es en el reparto que se hace de la parte fija incrementarla, pero hay que decidir en junta dicho porcentaje con la mayoría correspondiente.
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