Immobilier : comment profiter du déficit foncier pour faire baisser ses impôts
Vous cherchez à optimiser la fiscalité de votre patrimoine immobilier ou voulez investir dans la pierre sans voir vos impôts flamber ? Le déficit foncier s’y prête à merveille. Mais attention : si ce dispositif est simple à utiliser, il nécessite de respecter des règles strictes.
Pour le mettre en place, il faut qu’en qualité de bailleur vous ayez fiscalement opté pour le régime foncier réel, qui impose de louer avec un bail nu. La deuxième condition est de réaliser des travaux, éligibles au dispositif, dans votre bien locatif. Il peut s’agir de travaux de réparation - baignoire cassée, fenêtre à changer… - d’entretien - rénovation de plomberie, rafraîchissement de peinture… - ou d’amélioration - installation d’une chaudière performante, changement de la ventilation… "Tous les autres, par exemple la division d’une grande pièce en deux, l’aménagement de combles ou la reconstruction sont exclus du mécanisme", précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale au CCF.
Un avantage hors plafond des niches fiscales
Le déficit foncier fonctionne aussi pour les mêmes typologies de travaux dans une copropriété : réparation de colonnes d’eau, rénovation de la cage d’escalier, pose de fenêtres à double vitrage… Qu’il s’agisse de chantiers individuels ou collectifs, ils doivent obligatoirement être réalisés par un professionnel. Si vous envisagez une rénovation immobilière totale, avec certains travaux non éligibles, distinguez les factures. Faute de quoi, "l’administration fiscale pourrait remettre en cause l’intégralité de l’opération", met en garde Christophe Chaillet.
Dès lors que vous répondez à toutes ces conditions, vous pourrez ajouter le montant des travaux à celui de vos autres charges locatives, comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, l’assurance ou la taxe foncière, et déduire le total de vos loyers encaissés. Normalement, l’année de la rénovation, le montant de vos charges sera supérieur à celui des loyers. Vous dégagerez alors un déficit foncier, imputable sur vos revenus de même nature, c’est-à-dire les loyers de vos autres biens immobiliers. Si, après cette imputation, il vous reste un reliquat de déficit foncier, vous pourrez le déduire, hors intérêts d’emprunt, de votre revenu global dans la limite de 10 700 euros. Au-delà de ce plafond, le solde déficitaire est reportable sur vos revenus fonciers pendant les dix années suivantes. Bon à savoir, "l’avantage fiscal obtenu n’entre pas dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000 euros", souligne Guillaume Berthiaux, responsable de Sofidy Gestion Privée.
Un "super déficit" pour changer d’étiquette
Autre point important : pour inciter les bailleurs à rénover les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé en E, F ou G, les pouvoirs publics ont mis en place un "super déficit foncier". Vous pourrez en profiter sous deux conditions supplémentaires : il faudra réaliser des travaux de performance énergétique, listés dans un décret de 2023, avant le 31 décembre 2025 et, après rénovation, l’étiquette énergétique de votre logement devra atteindre au moins la lettre D. Si vous respectez cette double exigence, votre déficit foncier sera alors imputable sur votre revenu global jusqu’à 21 400 euros.
Lorsqu’un bailleur est multipropriétaire, "le déficit foncier permet de faire baisser sa base d’imposition et donc la taxation globale de son patrimoine immobilier", précise Christophe Chaillet. En réalisant un montant de travaux important, vous éviterez que votre taxation globale ne s’envole à cause des loyers encaissés. De plus, vous minorerez vos prélèvements sociaux à 17,2 %, puisqu’une partie des revenus fonciers sera "annulée" par le déficit.
Si, en revanche, vous touchez peu de revenus fonciers, mieux vaut étaler vos travaux dans le temps, pour profiter de l’imputation du déficit sur votre revenu global durant deux années de suite par exemple. Dans ce cas, votre bien locatif rénové devra vous procurer des revenus fonciers trois ans au moins après l’imputation. "Pendant cette période, il n’est pas possible de vendre, ni de changer le régime fiscal en passant en location meublée", rappelle Christophe Chaillet. A défaut, l’imputation sera remise en cause et le montant de vos impôts recalculé.