Achat immobilier : qu’est-ce que la tontine et comment en profiter ?
En France, la tontine peut être utilisée lorsque deux personnes acquièrent un bien immobilier en commun. Elle doit être prévue dès l’achat du logement et ne peut pas être mise en place ultérieurement. Au moment de la signature, le notaire insère dans l’acte de propriété une "clause tontinière". Grâce à celle-ci, au décès du premier cotontinier, le bien immobilier revient automatiquement au second en pleine propriété. Mieux encore : il est supposé lui avoir appartenu depuis l’acquisition. Juridiquement, le logement sort alors de la succession et les ayants droit du défunt n’ont plus aucun droit dessus. Même les héritiers réservataires, qui bénéficient d’une part d’héritage minimum, ne peuvent agir contre l’autre cotontinier. C’est donc un outil puissant pour protéger la personne survivante.
Fiscalement toutefois, ce montage n’exempte pas de droits de succession. Ceux-ci sont calculés de façon classique en appliquant le barème progressif, qui dépend du lien de parenté entre les deux personnes. Le conjoint est donc exonéré. En revanche, s’il s’agit de concubins ou d’amis, le survivant règle 60 % de la valeur de la part récupérée, après l’abattement légal de 1 594 euros.
Seule exception : si le logement en tontine a été la résidence principale commune et que sa valeur globale est inférieure à 76 000 euros. La part transmise au cotontinier survivant est alors taxée comme une vente, moyennant les droits de mutation habituels, de 7 à 8 % en moyenne.
Un caractère aléatoire impératif
Pour être valide, une tontine doit conserver un réel caractère aléatoire. Aussi, il faut impérativement qu’à l’achat du logement, les chances de survie des deux cotontiniers soient sensiblement équivalentes et les montants investis pas trop déséquilibrés. Si la différence d’âge est significative, que l’un des deux est atteint d’une maladie grave ou que les apports diffèrent fortement, l’opération a toutes les chances d’être requalifiée par le fisc en donation déguisée, avec des risques de taxation et de pénalités.
Dernier point de vigilance : la tontine n’est ni une indivision, ni une communauté, elle nécessite donc une bonne entente… car aucun retour en arrière n’est permis. En cas de conflit ou de séparation, il est impossible de rompre une tontine et aucun des deux partenaires ne pourra récupérer ses parts avant le premier décès, à moins de céder le logement. Si l’un s’oppose à la cession, l’autre ne peut pas l’obliger à vendre, même devant la justice, et se retrouve donc totalement bloqué.