Koupit, nebo nekoupit, to je, oč tu běží. Otázka každého potenciálního investora, který se rozhoduje, zda své peníze uložit do nemovitosti s tím, aby mu ideálně rovnou i vydělávala. Známé pravidlo v realitním světě přitom říká, že vůbec nejdůležitějším parametrem při výběru bytu je lokalita.
Pokud se na nejvhodnější lokalitu podíváme v evropském měřítku, vyjde nám, že za nejvíce vydělávajícími nemovitostmi, alespoň co se výnosů z nájmů týče, je potřeba vyrazit do Pobaltí.
Realitní datový portál Global Property Guide nedávno přinesl žebříček evropských měst s nejvyšším ročním výnosem z pronájmu. Vévodí mu lotyšská Riga, kde byla v loňském roce výnosnost na 8,46 procenta. Následuje Dublin s 7,13 procenta, Vilnius s 5,65 procenta, Brusel s 5,54 procenta a Varšava s 5,51 procenta. První sedmičku měst uzavírá Madrid, kde byl výnos na 5,49 procenta.
Praha se co do výnosů z nájmů těmto městům rovnat nemůže a výnosů nad pět procent rozhodně nedosahuje. Přesto zůstává investice do bytů i v české metropoli rozumnou součástí investičního portfolia. Především ve chvíli, kdy investiční byt kupujete z vlastních zdrojů.
„Investice do bytů v Praze přináší návratnost kolem tří až čtyř procent ročně, pokud počítáme čistě matematicky. Je však důležité vzít v úvahu další faktory,“ upozorňuje zakladatel portálu Valuo Radek Šitera.
„Byt nemusí být vždy pronajatý a z příjmů z nájemného je potřeba odečíst fixní poplatky, které nelze přenést na nájemníka, jako je fond oprav nebo náklady na revize. K tomu je nutné připočíst občasné výdaje na opravy či renovace,“ popisuje Šitera.
Z aktuálních dat, která portál Valuo pro Forbes připravil na základě prodejních a nájemních cen bytů podle ukončených nabídek, vyplývá, že nejlepší roční návratnost nabízí průměrný secondhandový byt v dobrém stavu s dispozicí 1 + 1 nebo 1 + kk.
Při prodejní ceně 4 450 000 korun a mediánu nájmu 14 900 korun vychází při celoroční obsazenosti bytu návratnost na 4,02 procenta.
Naopak nejhůře je na tom byt s dispozicí 3 + 1 nebo 3 + kk v novostavbě. S prodejní cenou 12 125 000 korun a mediánem nájmu 33 750 korun spadne i při celoroční obsazenosti návratnost na 3,34 procenta.
Podle Zdenky Klapalové, jednatelky české odnože britské realitní a poradenské společnosti Knight Frank a prezidentky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, je investice do bytu vždy otázkou ceny a dobrého výběru. A v případě individuálního investora záleží především na tom, jak drahé má financování, nebo zda kupuje z vlastních zdrojů.
To ukazují i data portálu Valuo. Ani v jednom modelovém případě by při koupi na hypotéku s pětiprocentním úrokem a dobou splatnosti třicet let nájemné zdaleka nestačilo pokrýt splátku úvěru. I u nejvýnosnějšího jednopokojového bytu vychází při srovnání nájemného a splátky hypotéky bilance 4211 korun do minusu.
V případě pořízení bytu z vlastních zdrojů už ale výnos může být zajímavý. „Když se podíváte na to, kolik aktuálně vynášejí spořicí účty, a koupíte si byt v dobré lokalitě, který pronajímáte, návratnost se blíží tomu, co nabízejí spořicí účty,“ říká Klapalová.
Navíc výnos z nájmu v případě nemovitosti není všechno. „Je potřeba brát v potaz také ochranu proti inflaci a kapitálový výnos. Řada investorů kupuje nejen proto, že nemovitost generuje výnos z nájemného, ale i pro kapitálové zhodnocení. V Praze předpokládáte, že hodnota půjde časem nahoru, a potom také nájemné bývá obvykle valorizováno o inflaci,“ shrnuje Klapalová.
Praha tak může být dobrou volbou pro investory, kteří hledají stabilní a bezpečné uložení kapitálu na patnáct a více let. „Žádané lokality v hlavním městě mají vyšší pravděpodobnost, že si udrží hodnotu i při případných ekonomických výkyvech, což z Prahy dělá spíše dlouhodobou než čistě výnosovou investici,“ dodává Šitera.
Podle Martina Machaly, šéfa startupu Ownest, který na českém trhu nabízí takzvaný model rent-to-own, se i díky výhledu na další růst cen nemovitostí v letošním roce zájem o investiční byty v Praze navýší. A to i u kupujících s hypotékou.
„Aktuální nájemní hladiny se totiž dokážou přiblížit ke splátce hypotéky. Zhodnocení investovaného kapitálu s hypotékou je potom v takovém případě opravdu zajímavé a zároveň relativně bezpečné s ohledem na celkový výhled realitního trhu, jako je další omezení výstavby, vysoká poptávka, vyšší délka dožití, zmenšující se domácnosti a celkově posun lidí do velkých měst,“ vysvětluje Machala.
V segmentu pražských investičních bytů proto očekává meziroční růst cen až na úrovni deseti procent. Jen v loňském roce vzrostly v Praze prodejní ceny všech typů bytů o 4,3 procenta a nájmy stouply o 3,5 procenta.
„Tento trend naznačuje, že Praha zůstává atraktivní lokalitou, a to i přes pomalejší snižování úrokových sazeb hypoték ve druhé polovině roku 2024,“ říká Šitera. Dalším faktorem, který ovlivní ceny v příštím roce, je podle něj omezená nabídka. Na konci roku 2024 bylo na realitních portálech o sedmnáct procent méně bytů na prodej než o rok dříve.
Zároveň není možné ignorovat aktivitu institucionálních investorů, kteří přecházejí z defenzivy do ofenzivy a ročně mohou koupit tisícovky bytových jednotek.
„Pokud se například v Praze postaví okolo pěti tisíc bytů ročně, dvě pětiny z nich může okamžitě skoupit tento investiční kapitál,“ říká Machala s tím, že i to požene ceny vzhůru.
Pokud se ale vrátíme zpátky k čisté návratnosti nájemného, není ani v rámci Česka Praha na špici. „V Česku existují lokality, kde poměr nájemních a prodejních cen vychází výrazně lépe. Mezi tyto oblasti patří například města v Ústeckém nebo Moravskoslezském kraji,“ tvrdí Šitera.
„Investoři by při zvažování koupě měli brát v potaz i další aspekty. Například dostupnost platících a dlouhodobých nájemníků, náklady spojené se správou nemovitosti nebo potenciál růstu hodnoty nemovitosti v dané lokalitě,“ uzavírá Šitera.
