Μια μίσθωση χαρακτηρίζεται ως βραχυχρόνια εφόσον η διάρκειά της δεν υπερβαίνει τις 59 ημέρες.
Αν η διάρκεια της μίσθωσης διαρκεί από 60 ημέρες και άνω, τότε θεωρείται μακροχρόνια, με διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις για τον ιδιοκτήτη.
Για να παραμείνει ένα ακίνητο στο καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb, δεν πρέπει να παρέχεται καμία υπηρεσία πέρα από τα κλινοσκεπάσματα.
Αν προσφέρονται υπηρεσίες όπως πρωινό, καθαριότητα ή μεταφορά, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε διαφορετικό φορολογικό και διοικητικό καθεστώς.
Σε αυτή την περίπτωση, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Διευκρινίσεις για τη φορολογία και την «ταυτότητα» των βραχυχρόνιων μισθώσεων παρέχει η ΑΑΔΕ με νέο χρηστικό οδηγό για τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές ακινήτων τύπου Airbnb.
Υπενθυμίζεται ότι από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 έχει μπει απαγορευτικό στις νέες άδειες για Airbnb για ακίνητα που βρίσκονται στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.
Από 1ης Ιανουαρίου 2024 και εφεξής, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου διάρκειας έως και 59 ημερών, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην των κλινοσκεπασμάτων.
Το όριο των 59 ημερών αναφέρεται στη διάρκεια κάθε μίσθωσης και όχι στο σύνολο των ημερών που ένα ακίνητο δύναται να μισθώνεται βραχυχρόνια μέσα στο έτος.
Η μίσθωση ακινήτου με παροχή επιπλέον υπηρεσιών πέραν των κλινοσκεπασμάτων θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και πρέπει να γίνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
Για βραχυχρόνιες μισθώσεις απαιτείται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, η απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και η υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Ενα ακίνητο μπορεί να διατίθεται και για βραχυχρόνια και για μακροχρόνια μίσθωση. Κάθε περίπτωση μίσθωσης θα αντιμετωπίζεται ανάλογα με τη διάρκειά της. Δηλαδή αν η διάρκεια είναι 60 ημέρες και άνω θα υποβληθεί Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, ενώ αν είναι έως 59 ημέρες θα υποβληθεί Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Για τα φυσικά πρόσωπα, ο αριθμός των ακινήτων που διαθέτουν για βραχυχρόνια μίσθωση καθορίζει τον τρόπο φορολόγησης του εισοδήματος που αποκτάται από την εν λόγω μίσθωση.
n το διαμέρισμα
n η μονοκατοικία
n
οποιαδήποτε άλλη μορφή οικήματος με δομική και λειτουργική αυτοτέλεια
n
τα δωμάτια εντός διαμερισμάτων ή μονοκατοικιών. Ως ακίνητο νοείται και το δωμάτιο εντός διαμερίσματος όταν διατίθεται για βραχυχρόνια μίσθωση μεμονωμένα από τους υπόλοιπους χώρους του ίδιου διαμερίσματος, άρα και για αυτό το δωμάτιο πρέπει να λαμβάνεται ξεχωριστός ΑΜΑ.
Σε περίπτωση διάθεσης ενός ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση είτε εξ ολοκλήρου ως ενιαίο χώρο είτε τμηματικά ως μεμονωμένους χώρους (τμηματική μίσθωση ακινήτου), θα πρέπει να λαμβάνονται ξεχωριστοί ΑΜΑ και για όλο το ακίνητο και για κάθε χώρο που διατίθεται διακριτά για βραχυχρόνια μίσθωση.
Σε περίπτωση που φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση δύο δωμάτια (δωμάτιο Α και δωμάτιο Β), εντός του ίδιου διαμερίσματος / μονοκατοικίας, για τα οποία έχει λάβει δύο διαφορετικούς ΑΜΑ καθώς και έναν τρίτο ΑΜΑ για τη μίσθωση των δύο δωματίων (δωμάτιο Α+Β) από κοινού, (δηλαδή οι δύο αριθμοί αφορούν τη μίσθωση κάθε δωματίου ξεχωριστά και ο ένας την από κοινού μίσθωση των δύο δωματίων), τότε το φυσικό πρόσωπο θεωρείται ότι διαθέτει δύο και όχι τρία ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση.
Θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης μέχρι δύο ακινήτων (δύο επιπλωμένα ακίνητα χωρίς την παροχή άλλης υπηρεσίας πλην κλινοσκεπασμάτων).
Θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα το εισόδημα που αποκτάται:
n από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων
n από φυσικά πρόσωπα τα οποία εκμισθώνουν τρία ή περισσότερα ακίνητα.
Απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ η βραχυχρόνια μίσθωση από εκμισθωτές φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν μέχρι και δύο ακίνητα, ενώ υπάγεται σε ΦΠΑ με συντελεστή 13% η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων από εκμισθωτές νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων που εκμεταλλεύονται, καθώς και από φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από τρία ακίνητα και άνω.
Εφόσον ο εκμισθωτής είναι φυσικό πρόσωπο που διαθέτει τουλάχιστον τρία ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση, υπάγεται σε ΦΠΑ για το σύνολο των ακινήτων που εκμεταλλεύεται.
Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση λαμβάνεται υπόψη ο αριθμός των ΑΜΑ που έχει λάβει, με εξαίρεση την περίπτωση που ένα φυσικό πρόσωπο διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση ένα διαμέρισμα / μονοκατοικία είτε ως ενιαίο χώρο είτε ως δύο δωμάτια διακριτά, κατά την οποία θεωρείται ότι εκμεταλλεύεται μόνο δύο ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση.
