Desde la derogación de la Ley de Alquileres, promulgada por el Gobierno de Javier Milei en diciembre de 2023, se generó un cambio significativo en el mercado inmobiliario.
Esta normativa reemplaza la ley anterior con el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) buscando flexibilizar las condiciones para inquilinos y propietarios.
Con el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, las modificaciones incluyen la posibilidad de elegir moneda de pago, ajustar los plazos de aumento, cambiar la duración de los contratos, y la posibilidad de desalojar inquilinos que no cumplan con una serie de requisitos.
La normativa para alquileres que rige desde diciembre de 2023 introduce una serie de cambios clave que buscan ofrecer mayor libertad y dinamismo al mercado de inmuebles. Entre los aspectos más destacados se encuentran:
La opción de pactar la moneda de pago, permitiendo acuerdos en pesos, dólares o cualquier otra divisa que las partes deseen.
Plazos de actualización más cortos, acordados entre las partes, que pueden ser trimestrales, semestrales o anuales.
Duración mínima del contrato del plazo que decidan los firmantes, reduciendo el plazo de tres años que establecía la normativa anterior. En el caso de que no se especifique serán dos años, pero el período puede ser menor si se lo pacta previamente.
Penalizaciones claras para rescindir el contrato antes de su finalización, con un costo del 10% del monto restante.
Las nuevas justificaciones válidas para que un propietario rescinda un contrato previo a su finalización, de acuerdo con el Código Civil y Comercial de la Nación, son las siguientes:
Falta de pago del alquiler: si el inquilino no cumple con el pago del alquiler en el plazo acordado durante dos períodos, el propietario puede intimarlo formalmente. Tras 15 días de atraso, si no se regulariza la deuda, se habilita el inicio de un proceso de desalojo.
Incumplimiento de cláusulas contractuales: el contrato puede incluir disposiciones específicas, como el uso adecuado de la propiedad o el respeto por normas de convivencia. El incumplimiento de estas cláusulas también puede justificar la rescisión.
Subalquiler no autorizado: en caso de que el inquilino subarriende el inmueble sin el consentimiento del propietario, este último tiene derecho a finalizar el contrato.
Daños significativos a la propiedad: si el inquilino provoca daños graves al inmueble que afecten su integridad o habitabilidad, el propietario puede rescindir el contrato, previa evaluación del caso.
Estos motivos están diseñados para proteger los derechos del propietario, garantizando que la relación contractual se mantenga en términos justos y equilibrados.
De acuerdo con la normativa vigente desde la derogación de la Ley de Alquileres, se permite iniciar el proceso con una intimación de pago tras 2 períodos de atraso. Si el inquilino no regulariza su situación, el propietario puede proceder con la acción legal tras 15 días de la notificación.
Por otro lado, las sanciones por incumplimiento ahora son más estrictas. En caso de rescisión anticipada, el arrendatario deberá abonar el 10% del monto restante del contrato, salvo que ambas partes acuerden una compensación diferente.
Los contratos firmados antes de diciembre de 2023 continúan rigiéndose por la normativa previa, ya que la derogación de la misma no tiene carácter retroactivo e incide exclusivamente en nuevos acuerdos.
Sin embargo, no podrán renovarse automáticamente bajo las nuevas condiciones, a menos que el propietario y el inquilino acuerden una prórroga específica.
En estos casos, si la venta del inmueble estuvo acordada desde el inicio, el contrato puede finalizar el día de la venta. También es posible si el contrato es de largo plazo, lo que le da al propietario mayor derecho a rescindir una vez vencido el período legal de tres años.
