La ocupación de oficinas se encuentra a niveles sanos tras la afectación por la pandemia del Covid-19 en el 2020, sin embargo alcanzar ocupaciones de más del 85 por ciento en los portafolios de los principales operadores de estos espacios como las Fibras y ajustar al alza los precios de renta, podría tardar hasta el 2026.
El fulgor del nearshoring ha hecho a varias de estas empresas como Fibra Mty, Fibra Uno y Fibra Danhos voltear a ver más al sector industrial, por la demanda explosiva de naves de manufactura y logística, por lo que el sector de oficinas ha perdido brillo en el negocio inmobiliario.
Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno (Funo) dijo que previo a la pandemia, en 2019, el mercado tenía ocupaciones de hasta el 85 por ciento; sin embargo, con el cierre de negocios y el confinamiento, esta se emparejó en promedio entre 60 y 70 por ciento de edificios ocupados. Hoy la industria reporta ocupaciones del 80 por ciento y Funo del 84 por ciento.
“En el mercado de oficinas en particular tener una ocupación entre el 85 y 89 por ciento es históricamente un punto idóneo para el mercado, nosotros estamos próximos a alcanzar estar arriba ya del 85 por ciento, seguramente ya el año que entra. En las renovaciones que hemos tenido de 2020 para acá, en más del 50 por ciento de las renovaciones han crecido nuestros inquilinos su área rentable”, dijo.
Destacó que, aunque la recuperación ha sido constante, aún no han podido ajustar al alza los precios de renta por metro cuadrado debido a que no han podido llegar a niveles de ocupación óptimos para poder incrementarlos.
Explicó que México es uno de los países con un precio promedio por metro cuadrado mensual más bajo de 25 dólares, frente a países como Brasil con un costo promedio de 70 dólares por metro cuadrado de oficinas, Colombia de 45 dólares y Argentina con 40 dólares por metro cuadrado.
“Ya reportamos un crecimiento de 1.8 por ciento en nuestro nivel de rentas de oficinas, ya lo estamos viendo y consideramos que durante el 2025 y 2026 estaremos viendo la recuperación de esto. Previo a la pandemia el promedio de 25 dólares por m2 por mes, estábamos en alrededor de 29 dólares, eso es pre pandemia, la tendencia es que regresemos a esos niveles”, dijo.
Funo además tiene una estrategia de reconversión de oficinas a otros activos como hospitales, consultorios, incluso viviendas, lo que le ha permitido transformar un portafolio de alrededor de 120 mil metros cuadrados como en Samara Satélite.
“De ese inventario de un millón 100 mil metros que tenemos de oficinas, hoy podrían ser un millón 200 mil metros, pero ya reconvertimos 120 mil metros cuadrados de oficinas, en otros uso, mayoritariamente en el tema de salud como en Samara, Satélite, se han estado reconvirtiendo hospitales, hemos hecho algunas reconversiones ya a vivienda”, agregó.
Sin embargo la mayor apuesta de Funo es crear un vehículo para segregar su portafolio industrial y aprovechar las oportunidades del nearshoring, ya sea a través de una nueva Fibra (Next) o algún vehículo de inversión. Adicionalmente Funo planea invertir hasta 10 mil millones de pesos el próximo año en todo su portafolio para adquisiciones.
De acuerdo con cifras de CBRE México, el sector de oficinas en la Ciudad de México, el principal mercado corporativo del país, se viene recuperando con una demanda neta acumulada al mes de septiembre de 95 mil metros cuadrados mientras que existen alrededor de 282 mil metros cuadrados en construcción en nueve proyectos en toda la capital.
El 67.5 por ciento de la actividad de construcción nueva se concentra en los submercados de Reforma e Insurgentes, mientras que el mercado reportó una ligera recuperación en la vacancia o disponibilidad del 21.5 por ciento, dejando un espacio total ocupado de 5.8 millones de metros cuadrados de oficinas.
“El mercado ha mostrado una demanda positiva cercana del 60 por ciento de la comercialización de los espacios corporativos Clase A y A+ que se concentró principalmente en los sectores de TI con un 32 por ciento y Financiero con 27 por ciento”, dijo la firma de corretaje en un reporte.
