Los propietarios de viviendas sujetas al impuesto solidario, conocido como impuesto a “casas de lujo”, deben declarar y pagar este tributo entre el 1.° y el 15 de enero del próximo año. Esta declaración, que se efectúa cada tres años, inicia un nuevo periodo en 2025 y estará vigente hasta 2027. Para ese año, habrá cambios en los datos de referencia de 10 cantones.
El Ministerio de Hacienda tiene pendiente publicar el valor de las propiedades gravables para 2025, pero se espera que lo haga antes del 1.° de enero dado que esta actualización es anual y es cuando se inicia el periodo de declaración. En 2024, el monto exento fue de ¢145 millones, considerando únicamente el valor de la construcción.
De acuerdo con los Parámetros de Valoración del Impuesto Solidario, publicados en octubre en La Gaceta, los cantones de Aserrí, Alajuelita, Poás, Barva, Santa Bárbara, San Isidro, San Pablo, Monteverde, Pococí y Guácimo presentan modificaciones en los Mapas y las Matrices de Valores por Zonas Homogéneas. Estas herramientas, utilizadas para valorar terrenos, influyen directamente en el cálculo del impuesto.
Dilana Barrientos, gerente de impuestos de Grant Thornton, explicó que los mapas de zonas homogéneas asignan valores diferenciados al metro cuadrado según la ubicación. Por esta razón, el valor de las propiedades en esos cantones varía en 2025.
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Joseph Valverde, gerente de la firma Corporativa Legal, destacó que los valores utilizados en el cálculo del impuesto deben ser actualizados, así que si hay cambios en los datos del terreno se produce una modificación en la valoración final del inmueble, como sucederá en los 10 cantones mencionados.
Valverde agregó que la determinación del monto exento se basa en la variación interanual del índice de precios al consumidor entre diciembre de 2022 y noviembre de 2023. Sin embargo, anticipó que, al reducirse los tramos de renta para asalariados, podría aumentar el número de propiedades sujetas al impuesto.
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Para calcular el valor fiscal de las viviendas con el fin de saber si están exentas o no del pago del impuesto, la Dirección General de Tributación establece parámetros técnicos que incluyen el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva, así como modelos de valoración específicos para instalaciones y construcciones.
La tarifa del impuesto es progresiva: a medida que aumenta el valor de la propiedad, se aplica un porcentaje mayor, que oscila entre 0,25% y 0,55%.
Este impuesto, creado mediante la Ley del Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda N.° 8.683, rige desde octubre de 2009. La primera declaración se presentó en enero de 2010, cubriendo el último trimestre de 2009 y todo 2010. El próximo año estará vigente el sexto periodo, correspondiente a 2025-2027.
Para determinar si una propiedad está gravada, Valverde indicó que inicialmente se considera solo el valor de la construcción. El monto exento para 2024 fue ¢145 millones, por lo que cualquier vivienda con un monto de construcción menor no pagaba el tributo. En caso contrario, si el monto supera el mínimo exento que Hacienda publique para el próximo año, el contribuyente deberá pagarlo.
Una vez confirmado que la vivienda está sujeta, Barrientos detalló que el siguiente paso consiste en sumar el valor de la construcción y el del terreno, calculado con los mapas de zonas homogéneas. Sobre este total se aplica la tarifa escalonada. En condominios, los propietarios deben incluir el valor proporcional de las áreas comunes, información que debe proporcionar la administración.
Tatiana Chacón, consultora de la firma BLP, recomendó contratar a un perito en valuación para determinar el valor de las propiedades. Sin embargo, explicó que alternativamente, los contribuyentes pueden consultar la plataforma VIVAI de Hacienda para conocer los valores por metro cuadrado según su ubicación, y utilizar la plataforma ISO de Hacienda para hacer la valoración de la propiedad.
Valverde advirtió de que quienes no declaren o liquiden el impuesto a tiempo enfrentarán multas. La falta de declaración genera una sanción equivalente al 50 % de un salario base (¢231.100 actualmente) por cada trienio omitido. Si se presenta la declaración de un periodo anterior, el contribuyente deberá pagar intereses acumulados desde la fecha de vencimiento.
Además, la morosidad en el pago conlleva un recargo de 1% del monto adeudado por cada mes o fracción de mes transcurrido, hasta un máximo del 20 %, siempre que se haya presentado la declaración D-179.
