En el centro del debate sobre la vivienda en España, los expertos coinciden en que faltan viviendas. Sin embargo, esta carencia aparente choca con una realidad contradictoria: cerca de 450.000 viviendas nuevas permanecen sin vender. La contradicción pone de manifiesto problemas estructurales en el sector y una brecha significativa entre la oferta y las necesidades reales del mercado.
En los últimos años, el crecimiento de los hogares ha superado con creces al de la construcción. Entre 2011 y 2023, se formaron 1,34 millones de hogares frente a las 739.529 viviendas terminadas en el mismo periodo. Según estimaciones del Banco de España, serían necesarias 600.000 viviendas más para cubrir la demanda actual. A pesar de este desajuste, el mercado sigue acumulando un stock considerable de inmuebles sin vender.
El stock de vivienda nueva, documentado por el Ministerio de Transportes, recoge datos de certificados de fin de obra y transacciones inmobiliarias. En 2023, este informe contabilizó 447.691 viviendas nunca vendidas ni habitadas. Pero no todas estas viviendas son nuevas. Tal y como explica Iván Auciello, de Future Policy Lab, muchas construcciones que datan de la burbuja inmobiliaria de 2008 todavía permanecen en el inventario.
El estallido de la burbuja inmobiliaria dejó profundas cicatrices en el mercado. Durante los años previos a la crisis, el crédito fluía con facilidad, lo que impulsó un exceso de construcción. En 2009, el stock alcanzó un pico histórico de 649.780 viviendas. Aunque el volumen comenzó a descender, desde 2013 se ha mantenido estable, lo que sugiere que estas viviendas no se ajustan a las preferencias actuales.
La secretaria general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Beatriz Toribio, subraya que las razones del estancamiento son claras: ubicación y condiciones. Muchas viviendas se encuentran en zonas con poca demanda, lejos de centros urbanos o en áreas económicamente deprimidas. Esto se refleja en regiones como La Rioja y Castilla-La Mancha, donde el porcentaje de viviendas sin vender sobre el total supera el 4%. En provincias como Castellón y Toledo, la cifra se eleva aún más.
La tensión en el mercado también se refleja en los precios. Según la catedrática Paloma Taltavull, del análisis se desprende que un stock tan grande debería ejercer presión a la baja sobre los precios. Sin embargo, ocurre lo contrario: los precios de la vivienda continúan en ascenso, impulsados por la alta demanda y la escasa adecuación de la oferta. Otro factor que complica el panorama son las limitaciones metodológicas. Muchas viviendas del stock no requieren certificados de obra final, mientras que otras fueron vendidas a fondos de inversión o están en alquiler, lo que las excluye de las estadísticas oficiales.
Frente a esta compleja realidad, los expertos coinciden en que la solución no pasa únicamente por construir más, sino por construir mejor. Beatriz Toribio destaca la importancia de eliminar barreras burocráticas y agilizar la gestión del suelo urbanizable. Actualmente, desarrollar un proyecto urbanístico puede tardar entre 10 y 20 años, un plazo incompatible con las demandas del mercado. Además, se requiere diversificar las políticas de vivienda. Iván Auciello propone medidas como limitar el alquiler turístico, fomentar la construcción en altura y reestructurar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para penalizar el uso especulativo.
