Pospieszne uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego przez władze Warszawy nie uporządkuje kwestii inwestycji, lecz wprowadzi chaos, miasto zaś narazi na wypłatę gigantycznych odszkodowań – alarmują przedsiębiorcy. Jeszcze w listopadzie Rada Warszawy będzie debatowała nad kolejną grupą planów.
Plany na podstawie nieaktualnego studium
Obecnie obowiązujące plany zagospodarowania obejmują 45 proc. Warszawy, a równocześnie trwa aż 184 procedur związanych z kolejnymi zmianami planów, które mają wpływ na blisko jedną czwartą powierzchni stolicy. Zmiany, które rozważają władze Warszawy, budzą zastrzeżenia, ponieważ opierają się na założeniach sprzed kilkunastu lat – stworzonych w zupełnie innych warunkach gospodarczych i społecznych niż te, w których znajduje się miasto obecnie.
Na problem w wysłanym do mediów komunikacie zwróciła uwagę spółka Janpul – deweloper, który przygotowuje się do inwestycji mieszkaniowej w dzielnicy Białołęka. Wcześniejsze plany zagospodarowania przestrzennego przewidywały przeznaczenie gruntów na terenie Brzezin (części dzielnicy) pod budownictwo wielorodzinne. W projekcie nowego planu na tym terenie mają powstać domy jednorodzinne. Wszystko wskazuje na to, że jeszcze w tym miesiącu będzie nad nim głosować Rada Warszawy.
Jak podkreślono w analizie, projekt oparty jest na założeniach sprzed niemal dwóch dekad. Warszawa do tej pory nie doczekała się nowego, obowiązującego studium zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo w 2018 r. władze stolicy określiły wieloletnie studium uwarunkowania i zagospodarowania przestrzennego przyjęte w 2006 r. jako nieaktualne. Rada Warszawy miała uchwalić nowe studium, lecz założenia do niego przyjęto po trzech latach, a projekt został wyłożony dopiero w czerwcu 2023 r. i wywołał burzliwą dyskusję. Do dziś nie został przyjęty. Zatem ratusz konstruuje nowe plany miejscowe nie tylko na podstawie sytuacji sprzed niemal 20 lat, ale opierając się na dokumencie, który… sam uznaje za nieaktualny.
Setki milionów odszkodowań z kieszeni podatnika?
Janpul w swoim opracowaniu zwrócił uwagę, że sporządzona przez warszawskie władze prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Brzezin jest nierzetelna i nie przedstawia faktycznych kosztów, jakie miasto będzie zmuszone ponieść w konsekwencji uchwalenia zmiany planu. Według dewelopera należy przyjąć, że kwota wydatków została zaniżona o co najmniej 300 mln zł. Kwota ta wynika m.in. z zaniżenia kwot potencjalnych odszkodowań, zaniżenia kosztów budowy infrastruktury drogowej oraz wodno-kanalizacyjnej, a także z co najmniej 10-krotnego zaniżenia sumy szacowanych dochodów z tytułu podatku od czynności cywilno-prawnych.
Janpul wskazuje na jeszcze jeden szkodliwy aspekt zmiany planu. Otóż decyzja o ograniczeniu budownictwa wielorodzinnego wpłynie na ograniczenie dostępności przystępnych cenowo mieszkań, co może pogłębić problem deficytu mieszkaniowego, z którym Warszawa zmaga się od lat. Spółka planowała budowę osiedla z mieszkaniami w cenie 10-13 tys. zł za 1 m2, a więc poniżej warszawskiej średniej. W ocenie inwestora zmiana przeznaczenia gruntów uniemożliwi realizację inwestycji infrastrukturalnych, takich jak drogi i tereny zieleni, których budowę mieli sfinansować prywatni inwestorzy. Koszt ich realizacji spadnie na miasto i mieszkańców, obniżając dostępność przestrzeni rekreacyjnej oraz niezbędnych udogodnień. Zablokowanie spółce możliwości zrealizowania całej inwestycji ma też, w jej opinii, skutkować 12-krotnym zmniejszeniem powierzchni publicznie dostępnych terenów zieleni.
Drugie dno szybkiej zmiany planów
Skąd takie zmiany na terenach, gdzie powstaje przede wszystkim budownictwo wielorodzinne, i to w dzielnicach, gdzie ceny mieszkań są niższe niż w wielu innych? Radni mówią nam nieoficjalnie: chodzi o uruchomienie budownictwa na nowych obszarach. Przy opracowywaniu studium zagospodarowania przestrzennego obowiązuje bowiem przepis, zgodnie z którym w ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego trzeba wykazać przed wskazaniem terenów na nową urbanizację, że cały potencjał terenów już zurbanizowanych został wyczerpany. A osiedla willowe wyczerpią ten potencjał szybciej niż osiedla domów wielorodzinnych i deweloperzy będą mogli budować tam, gdzie dzisiaj inwestycji nie ma. Nasuwa się refleksja: ktoś straci, by zyskać mógł ktoś…
ASM
Artykuł Dziwne zmiany planu zagospodarowania dla Brzezin pochodzi z serwisu GF24.pl.
