Si faltan viviendas en España, ¿por qué hay casi medio millón sin vender?

Hay un mantra que repiten una y otra vez la mayoría de actores involucrados en el mercado inmobiliario, desde la empresa hasta la academia e, incluso, el activismo por el derecho a una vivienda digna y asequible. Con matices y diferentes propuestas para la solución, todas las voces coinciden en señalar que, en España, faltan viviendas. Uno de los argumentos que señalan desde el lobby de la construcción es que el ritmo de crecimiento de los nuevos hogares en la última década ha sido muy superior al de la construcción de nuevos inmuebles. La diferencia es de unas 600.000 casas nuevas, pero choca con otra estadística. Actualmente, hay casi 450.000 viviendas nuevas sin vender.

Aunque las competencias en vivienda son, principalmente, de las comunidades y del ministerio del ramo, el Ministerio de Transportes publica cada año el informe sobre el stock de vivienda nueva. Es un trabajo que cruza los certificados de fin de obra con la estadística de transacciones inmobiliarias para estimar cuántos inmuebles se han construido, pero no se han vendido. Según la última edición, publicada en junio, en 2023 había 447.691 inmuebles que nunca habían sido vendidos ni habitados.

Según las estimaciones del Banco de España, para paliar la falta de oferta en el mercado inmobiliario serían necesarias unas 600.000 viviendas más hasta el próximo año. Este cálculo choca de frente con el casi medio millón de “stock de vivienda nueva” recogido por el Ministerio de Transportes. Para entender esta aparente contradicción, hay que tener en cuenta dos factores: la fórmula utilizada en el informe y la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008.

“Se habla de vivienda nueva, pero en el stock no todas son necesariamente nuevas”, explica el responsable del Hub de vivienda en Future Policy Lab y doctorando en Economía por la CY Cergy Paris Université, Iván Auciello. La clave está en que el stock se va arrastrando: “Seguramente haya viviendas que se construyeron en 2010, que no se vendieron, que no se han vendido nunca y siguen ahí”, explica.

Como muestra el gráfico anterior, durante la burbuja inmobiliaria el stock de vivienda nueva sin vender fue engordando a gran ritmo. En unos años en los que el crédito fluía y los constructores plantaban las grúas sin demasiadas restricciones, esta bolsa pasó de 195.184 viviendas en 2005 a 649.780 en 2009, más del triple. A partir de ese año comenzó a bajar y se ha mantenido prácticamente estable en la última década. “Esto nos indica que, si pese a la alta demanda, el stock se queda sin vender es que no se adecua a las necesidades, ya sea por la ubicación o por las condiciones”, explica la secretaria general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), Beatriz Toribio.

Según el Informe Anual 2023 del Banco de España, “la existencia de un elevado stock de viviendas nuevas sin vender podría explicar el escaso dinamismo de la oferta de vivienda nueva hasta 2018, pero no en el periodo más reciente”. En concreto, el supervisor señala que el hecho de que, desde entonces, el volumen no se haya reducido pese al aumento de la demanda “podría indicar la falta de adecuación de estas viviendas a las preferencias actuales de los hogares”.

En el contexto inmobiliario actual, la catedrática de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante Paloma Taltavull toma con cautela las estimaciones del Ministerio. “Estoy convencida de que han hecho un buen modelo, pero el informe no lo explica”, considera. Por eso, “cuando los datos estadísticos no son claros, tienes que irte a la racionalidad. No puedes tener un mercado con problemas brutales de acceso y precios crecientes cuando tienes un excedente de oferta”, indica. En concreto, el informe indica que el stock sobre el parque de vivienda total es del 1,66%. Casi dos de cada 100 viviendas están sin vender. “Esto generaría un volumen de oferta tan grande que generaría que los precios no subiesen o incluyo cayesen, justo lo contrario de lo que ocurre”, señala la experta.

Las dudas sobre la metodología tienen que ver con las viviendas que no necesitan un certificado de final de obra, las que se vendieron en bloque a fondos buitre tras el estallido de la burbuja inmobiliaria o las que pudieron alquilarse por los propios promotores o constructores, por lo que no habrían sido transaccionadas, enumera Taltavull.

Por comunidades autónomas, la mayor parte del stock se concentra en Catalunya, Valencia, Andalucía y Madrid. Sin embargo, el porcentaje de vivienda sin vender sobre el parque total es mayor en La Rioja (4,34%), Castilla-La Mancha (2,78%), Canarias (2,68%) y Murcia (2,26%). Y por provincias, el mayor stock sobre el total se concentra en Castelló (5,17%), Toledo (4,68%), Lleida (3,65%), Santa Cruz de Tenerife (3,35%), Almería y Ciudad Real (3,31%), Girona (2,8%) y Teruel (2,58%).

“Analizando la distribución territorial, la mitad del stock está en zonas costeras o poco dinámicas en el sentido del mercado laboral”, indica Auciello. Esto hace que la oferta se encuentra lejos de las zonas urbanas, tensionadas por la demanda. “50.000 viviendas sin vender en Madrid son muchas, pero no es lo mismo que estén en Madrid ciudad que en Griñón o Aranjuez”, añade el economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler Alejandro Inurrieta, que coincide en el análisis: “O están en zonas donde no hay demanda o los precios son demasiado elevados, pero tampoco sabemos si están puestas en alquiler”.

Según los datos de Transportes, “el stock acumulado aumenta en Andalucía, Madrid, País Vasco, Cataluña, Ceuta y Melilla y Aragón, mientras que en el resto de las comunidades autónomas disminuye o es cero. Asturias, Galicia, Murcia y Canarias tienen caídas superiores al 2% y la Comunidad Valenciana tiene una caída de más del 5%. En cuanto a las provincias destaca Guadalajara cuyo stock acumulado disminuyó un 41%”.

Los datos de 2023 coinciden con un periodo marcado por el alza de los tipos de interés y la subida del Euríbor, que se han revertido este ejercicio. Esas subidas, que han lastrado el crecimiento de la economía española en 2,5 puntos en los últimos tres años, parecen que, por el momento, han quedado atrás. En octubre, el Banco Central Europeo recortó los tipos de interés por tercera vez y, pese al silencio de la autoridad bancaria, entidades como Goldman Sachs ya proyectan una cuarta bajada para diciembre.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el pasado mes de septiembre se realizaron 63.000 compraventas de viviendas, lo que supone un incremento del 41,5% en términos interanuales —que se suman al 19% de julio y el 0,9% de agosto— y el mayor volumen desde julio de 2007. Además, las operaciones sobre pisos nuevos aumentaron un 54,9% respecto al mismo mes del 2023, con 12.531 operaciones, la cifra más elevada en 20 años.

“Antes de la burbuja (inmobiliaria) había mucha más facilidad y se medía mucho menos dónde construir. Ahora, en cambio, la demanda, que es muy alta, sobre todo en aquellas zonas que son grandes núcleos demográficos y turísticos, se mide al milímetro”, indica Toribio, que defiende que en estas dos décadas, “el sector se ha profesionalizado mucho” y la “innovación, la digitalización y la transparencia, tanto para la demanda como para la oferta” tiene más peso que en los años previos a la crisis. Según los datos de APCE, a principios de año, el 95% de la vivienda que se iba a entregar este ejercicio ya estaba vendida.

Como muestra el siguiente gráfico, entre 2011 y 2023 se crearon 1,34 millones de hogares, frente a las 739.529 viviendas terminadas en el mismo periodo. “Se construye la mitad de lo que se necesita, menos de 100.000 al año, cuando se crean 250.000 hogares”, indica Toribio, que apunta como “uno de los principales problemas la falta de suelo finalista” y unos procesos burocráticos “largos y farragosos”. “Se puede tardar de 10 a 20 años en gestionar un proyecto urbanístico”, lamenta.

La parte socialista del Gobierno de coalición intentó sin éxito aprobar una reforma de la ley del suelo, reclamada por ayuntamientos de todo signo político, pero que tumbó el Partido Popular. La norma pretendía, precisamente, agilizar esos trámites. Sin embargo, la construcción de vivienda nueva es una de las soluciones, pero no la única para paliar el problema de la vivienda en España. “Obviamente hay que construir, pero la construcción no es la única estrategia para aumentar la oferta. Tiene que ser vivienda asequible, pero también hacen falta otras políticas, como cambios en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en función del uso, promoción de construcción en altura, bolsas de vivienda pública y limitación del alquiler turístico y temporal”, enumera Auciello.